Владивосток наступает на пятки Москве

Жилая недвижимость в новоиспечённой столице ДФО дорожает на глазах, но все равно уступает московским квартирам практически в два раза

По данным федерального портала «Мир квартир», рынок жилья Владивостока оказался в числе лидеров роста цен 2018 года и теперь прочно занимает четвертое место, как по сегментам нового жилья, так и по вторичному рынку. Впереди только Москва, Санкт-Петербург и Сочи.

При среднем по стране росте цен квадратного метра жилья в новостройках 7,4% и средней квартиры на 6%, во Владивостоке предлагаемый квадрат подорожал на 15,9%, а продаваемая квартира – на 17,4%. Соответственно, квадратный метр в новом доме в столице ДФО предлагался по цене 99 861 рубль, а квартира – за 5 392 789 рублей. По этим показателям цены Владивостока уступали Москве примерно в два раза.

Новострой диктует цены

Стоит отметить, что рост цены квадратного метра новостроя во Владивостоке был на уровне сочинского, а цены квартир – в два раза выше (в Сочи всего 8,5%). Этот парадокс в сравнении с городом, замыкающим ценовую тройку, вероятно, объясняется простым фактом – на владивостокский рынок в последнее время вышло большое количество малогабаритных жилых помещений в новых домах, предлагаемых по более высоким ценам, чем квартиры большей площади. Поэтому если разница в цене среднего квадрата в пользу Сочи всего в несколько тысяч рублей, то разница по ценам средних квартир составляет около 1,1 млн рублей.

По мнению эксперта Дениса ВЛАСОВА из КА «Власов, Штыков и партнеры», не только повышение темпов строительства малогабаритного жилья влияет на ценовую политику инвестиционно-строительных компаний Владивостока. Немалое влияние на увеличение стоимости квартир имеет повышение расходов застройщика в процессе строительства дома. Связано такое удорожание со сложностью и длительностью оформления прав на земельные участки, необходимостью возведения за свой счет коммунальной инфраструктуры для обеспечения потребностей вновь возводимого жилья. Все это вместе может повышать стоимость квадратного метра более чем в 2 раза.

Неожиданно резко по ценам в новострое от Владивостока отстал Хабаровск. Из 69 крупнейших городов страны он в минувшем году оказался на 14-м месте, показав отрицательную динамику. Цена предлагаемого среднего квадрата снизилась на 1,4% до 68 184 рублей, а средней квартиры – на 2,9% до 3 760 605 рублей.

Вместо Хабаровска в десятку городов, лидирующих по ценам в новострое на Дальнем Востоке, попал Якутск. При средней цене квадратного метра 71 764 рубля (рост 8,6%) и цене средней квартиры 3 457 088 рублей (рост 4,7%) он занял в рейтинге 8-е место. В нем также отметились еще два крупных дальневосточных города. Чита – на 21-м месте, а Улан-Удэ – на 38-м. Соответственно, средний квадрат в этих городах предлагался по 56 622 и 46 352 рублей, а средние квартиры – около 3,5 млн и чуть выше 2 млн рублей.

Дешевле не построишь

Руководитель Института подготовки кадров высшей квалификации ВГУЭС Александр ЛАТКИН отмечает, что, судя по фактам, которые ему известны, оценка рынка жилья Владивостока экспертами федерального портала близка к истине. Даже ЖСК этого вуза «Голубиная падь», строящая новый 27-этажный высотный дом в районе своего кампуса в районе ул. Гоголя, не может сегодня уложиться в 65 тыс. рублей за 1 кв. метр. Это притом что земля под строительство предоставлена бесплатно, и кооператив осуществляет свою деятельность в рамках существенной господдержки. Александр Павлович участвует в этом строительстве, решая вопрос жилья для дочери, и считает, что взносы на строительство очень ощутимы даже для работников вуза такого уровня, не говоря о рядовых сотрудниках университета.

Как рассказал эксперт, в конце прошлого года на совещании при губернаторе по инвестиционному климату в Приморском крае были честно названы причины дороговизны строительства жилья в краевом центре. Это и высокая стоимость земли, и значительные затраты застройщиков на согласование техусловий и получение разрешения на строительство, и непростая сдача новых зданий в эксплуатацию.

Эксперт считает, что уровень цен на рынке жилья Владивостока и его окрестностей не вполне адекватен. Продавцы зачастую неверно оценивают свою недвижимость и спрос на свой товар. И привел пример – знакомая пыталась в прошлом году продать приличный коттедж в неплохом районе Артема за 12 млн рублей. Через семь месяцев она была вынуждена снизить цену до 6,9 млн, но покупатель так и не нашелся. Однако это не значит, что цены в этом году станут «трезветь». Наоборот, в связи с переездом столичного аппарата ДФО во Владивосток, вероятно, будет какое-то оживление рынка жилья. Притом что лишь около 30% работников аппарата думают о переезде. Другие останутся работать в Хабаровске в ином качестве.

Вторичка дороже новостроек

Что касается вторичного рынка жилья, то по росту цен на нем «Мир квартир» на первое место по итогам прошлого года поставил исключительно Владивосток. Рост средней цены квадрата составил 19,7%, а рост цены средней квартиры – 20,9%. Соответственно, средний квадрат предлагался по 102 737 рублей, а средняя квартира – за 5 645 961.

С меньшим ростом по ценам впереди все та же тройка, что и на рынке нового жилья, – Москва, Санкт-Петербург и Сочи. В целом по стране рост средней цены квадрата вторички за минувший год составил 6,4%, а средней квартиры – 8,7%. То есть квадрат во Владивостоке показал рост средней цены в три раза больше, чем в среднем по России.

Как отмечает генеральный директор компании «Городской риэлторский центр», рост цен на вторичку во Владивостоке москвичами оценивается выше, чем местными аналитиками, которые оценили рост цен квадрата всего в 12,6% за год. Однако при этом достигнутая цена – 108,5 тыс. рублей – уступает сочинской чуть более тысячи рублей.

Есть на чем сэкономить

По мнению Дениса Власова, стоимость квадратного метра может быть существенно снижена, если будет работать схема бесплатного, без торгов предоставления земельных участков под строительство многоквартирных домов резидентам Свободного порта Владивосток (СПВ), где установлены определенные особенности ведения градостроительной деятельности, связанные со снижением административного бремени при ведении строительства.

Кроме того, такой режим приводит к снижению налогового бремени на компании. Так, примерами успешной реализации резидентами СПВ проектов недорого жилищного строительства являются жилые комплексы «Надеждинское полесье» и «Восточный луч».

Рынок вторички Хабаровска все-таки сохранил за собой седьмое место в первой ценовой десятке крупнейших городов России. Цена квадрата в этом городе выросла за год на 8,1% - до 79 109 рублей, а средней квартиры – на 7,4%, до 4 540 382 рублей. Вторичный рынок Якутска чуть-чуть не сумел обойти Хабаровск, показав меньший рост цен, но и имевшийся обеспечил ему в рейтинге 8 место-е при цене квадрата 78 317 рублей и цене средней квартиры 4 427 932 рубля.

Цены рынков вторички Читы и Улан-Удэ оказались на 32-м и 34-м местах при среднем квадрате около 50 тыс. рублей, а цены средней квартиры соответственно около 3 млн и 2,5 млн рублей.

Столичные эксперты рынка недвижимости предположили, что в наступившем году динамика цен на жилье сохранится положительной, и лишь небольшое число регионов, как и в 2018 году, окажутся в минусе. При сохранении прошлогодних темпов роста цен на жилье в этом году Владивосток имеет возможность опередить по ценам на жилье Сочи и войти в тройку самых дорогих по жилью городов страны.

КСТАТИ

В ТОР не втиснешься

Частным случаем снижения стоимости жилья является деятельность резидентов территории опережающего развития (ТОР), связанная со строительством необходимых коммуникаций, где резиденту гарантируется подведение сетей до границ его земельного участка. Однако деятельность резидентов ТОР сильно ограничена территориально, поэтому количество жилых домов, запроектированных к строительству в ТОР, не влияет на изменение цен на недвижимость во Владивостоке.

На фото: Застройщики не успевают за ценами.

Фото из архива

Виктор КУДИНОВ. Газета "Золотой Рог", Владивосток.

Источник