Во Владивостоке квартиры не спешат дорожать

По-прежнему, самым ходовым остается предложение на вторичном рынке

Разговоры о грядущем подорожании квартир во Владивостоке ведутся с прошлого года. Несмотря на доступность ипотеки, дорогой квадратный метр будет диктовать свои правила – покупательская активность снизится еще больше, прогнозировали игроки рынка. Сегодня можно с уверенностью сказать: все вышло с точностью наоборот.

По сравнению с прошлым годом, число сделок на вторичном рынке выросло на 20%, на первичном – на 15%, отмечают эксперты. При этом, доля ипотечного кредитования в жилом секторе также значительно увеличилась. На вторичном рынке доля квартир, которые покупают с использованием ипотеки, выросла до 80%.

Несмотря на прогнозы, цены на жилье остались прежними. В новостройке средняя стоимость квадратного метра варьируется от 90 до 100 тыс. рублей, на вторичном рынке – от 80 до 130 тыс. рублей. Никаких ценовых скачков по сравнению с прошлым годом не произошло.

Однако, риелторы вновь пугают: с введением в эксплуатацию значительного количества новостроек, которое последует в новом году, цены на новые квартиры существенно подрастут. И в первую очередь, данный факт связан с очевидной монополизацией строительного рынка в Приморье. А пока бал правит вторичный рынок.

Новостройки «рулят»

Сегмент вторичного жилья гораздо больше первичного, рассказывают эксперты. В первую очередь, растет спрос на 1-2 комнатные квартиры, стоимость которых не выше рыночной. Особенно это касается однокомнатных квартир.

«Осенью нынешнего года значительно увеличился спрос на недвижимость на вторичном рынке, как за наличные, так и с использованием ипотечного кредита. Люди боятся повышения цен на недвижимость на вторичке из-за неопределенности в следующем году на первичном рынке, поэтому старый фонд как никогда в тренде», - говорит начальник 4-го отдела агентства недвижимости «Метры» Иван СОЛОВЬЕВ.

По словам риелтора, во Владивостоке сейчас популярна следующая схема инвестирования: в ипотеку приобретается небольшая квартира, затем сдается в аренду, за счет арендной платы происходит ежемесячная выплата банку по кредиту и, таким образом, квартира себя постепенно «отрабатывает».

Генеральный директор ООО «Городской риелтерский центр» Сергей КОСИКОВ подтверждает рост спроса на квартиры в текущем году, однако, наличие ажиотажа на рынке опровергает

«Спрос на жилую недвижимость рос постепенно, последние три года. В настоящее время темпы действительно немного увеличились. Это связано как с увеличением доступности ипотечных кредитов, так и с тем, что обычно через 2-3 года после очередного потрясения люди привыкают жить в новых реалиях и спокойно решают свои жилищные вопросы. Конечно, сегодня наиболее востребовано вторичное жилье. Это связано с тем, что большинство сделок – это смена своего жилья на другое – с большим метражом и более удобной локацией. И понятно, что в таких условиях большинству людей надо переезжать сразу в готовое жилье. А новостройку нужно ждать и где-то это время жить»,- рассказал Косиков.

По факту, наибольшее количество сделок проходит в сегменте 1- и 2-х комнатных квартир, так как аудитория покупателей такой недвижимости гораздо больше, чем у новостроек. И в ближайшие годы ситуация вряд ли изменится.

«Если говорить о наполняемости рынка, то в этом году мы наблюдаем хороший покупательский спрос и по вторичному, и по первичному рынку недвижимости. Что касается нового жилья, растущий на него спрос обусловлен ростом количества возводимых новостроек и снижающимися весь год ставками по ипотеке. Однако, и в этом сегменте по-прежнему самым востребованным остается малогабаритное жилье эконом-класса. Наверное поэтому, многие застройщики сконцентрировались на строительстве комплексов с высоким содержанием смарт-жилья. А если учесть, что некоторые из них сдают эти квартиры уже с отделкой и мебелью, оно стало весьма востребовано у покупателей», - рассказывает менеджер отдела продаж федеральной риелторской компании «Этажи» Евгений ТРОФИМОВ.

Как заработать на «хрущевке»

По данным FarPost.ru, самые дорогие квартиры, как обычно, продаются в центре Владивостока и на Первой речке. Чуть дешевле стоит жилье на Эгершельде и Некрасовской. Весьма существенно подорожало малогабаритное жилье, независимо от района, где расположен дом.

Иван Соловьев приводит пример удачных инвестиций. «Весной 2017 года «хрущевка» на среднем этаже без ремонта в районе мыса Чуркин была приобретена покупателями за 2,7 млн рублей. Через полтора года ее продали в том же самом состоянии буквально за один день, но по совершенно другой цене - за 3,5 млн рублей. То есть, в среднем цена на вторичном рынке, сегодня, конечно выше «первички». У людей со средним достатком, которые принимают решение, куда инвестировать собственные накопления и ипотечный кредит, есть выбор: или переплатить и купить на вторичном рынке маленькую квартиру, но «здесь и сейчас», или заключить со строительной компанией договор долевого участия, понеся наименьшие затраты, но ждать приличное жилье до момента сдачи готового дома. К сожалению, как показывает практика, плановый срок сдачи объекта обычно не совпадает с реальным», - рассказывает риелтор.

На сегодняшний день, согласно анализу предложений по продажи квартир во Владивостоке, наиболее доступный квадратный метр на рынке вторичной недвижимости, как и в прошлом году, отмечается в панельных домах советской постройки – от 89 тыс. рублей. Верхний порог цен здесь достигает 140 тыс. рублей.

Максимальная стоимость «хрущевок» варьируется в пределах 130 тыс. за кв. м.

Квартиры в домах, построенных в «нулевых годах» немного дороже – от 95 тыс. рублей за кв. метр. В зависимости от района, верхняя цена на этот сегмент недвижимости достигает 200 тыс. рублей в метраже.

Рыночная стоимость квадратного метра в новостройках в среднем составляет 102 тыс. рублей. Кирпичные дома советской постройки находятся на том же уровне – от 102 до 104 тыс. рублей.

Средняя цена гостинок, в зависимости от состояния и месторасположения, – в пределах 100-120 тыс. рублей за кв. метр. От 100 тыс. рублей предлагается smart-жилье, которое сегодня составляет отличную конкуренцию гостинкам.

Сергей Косиков отмечает, что цены в новостройках эконом-класса ниже, чем в готовых домах. А в сегменте бизнес-класса стоимость квартир в новостройках и готовых домах очень схожа. «Это объясняется тем, что в данном сегменте каждый новый проект добавляет к формату проживания что-то из того, чего нет в домах, построенных 5-10 лет назад»,- говорит эксперт.

Застройщиков - меньше, цена – выше

В разрезе принятых поправок в сфере долевого строительства, которые вступили в силу с 1 января 2018 года, эксперты прогнозируют удорожание жилья на первичном рынке в 2019 году. Ближайшее будущее у региона – монополизация, так как с местного строительного рынка уйдут компании, не обладающие большими финансовыми ресурсами. Оставшиеся застройщики обратятся в банки за новыми кредитами. При этом не исключено, что строящиеся жилые объекты пойдут как залоговое имущество. Все это станет фактором удорожания новостроек.

Согласно официальным данным, в прошлом году на территории Приморского края было сдано в эксплуатацию 418 тыс. квадратных метров жилья против 485,7 тыс. квадратных метров годом ранее. В настоящее время количество возводимых жилых домов несколько больше, по сравнению с 2016-1017 годами.

«К сожалению, не все эти новостройки доходят до момента подписания акта приемки по разным причинам – от нехватки денежных средств до неправильно оформленной документации. На мой взгляд, со следующего года, когда деньги дольщиков станут недоступными для строительных компаний, несколько крупных компаний-застройщиков, безусловно, на рынке останутся, но то, что цены на жилую недвижимость на первичном рынке вырастут – не нужно ходить к гадалке»,- говорит Соловьев.

Что касается спроса на недвижимость, то по мнению большинства участников рынка, в наступающем году он останется на прежнем уровне.

«Если объем предложений новостроек будет расти, то и количество сделок в этом сегменте также вырастет, потому что на новое жилье стабильно присутствует неудовлетворенный платежеспособный спрос», - дает свой прогноз Сергей Косиков.

КСТАТИ

По оценке экспертов, к концу 2018 года ожидается, что объемы ввода нового жилья в эксплуатацию будут зафиксированы примерно процентов на 20 выше объемов, которые были сданы в прошлом году.

«Как будет в реальности – посмотрим по итогам года. Здесь важную роль играет то, что очень много домов сдаются в последний месяц - в декабре. Однако, уже те объемы, которые сейчас строятся, позволяют рассчитывать, что в 2019 году жилых домов будет сдано еще больше. Если же решатся вопросы с проблемными стройками – это еще больше увеличит число сданных жилых объектов», - комментирует Сергей Косиков.

На фото: Владивостокцы не ждут риелторов.

Фото из архива

Анна МАЦОВСКАЯ. Газета «Золотой Рог», Владивосток.

Источник