Во Владивостоке цены новостроев упираются в потолок

С 1 июля обманутые дольщики, вероятно, станут постепенно уступать свои позиции жертвам проектного финансирования

Анонсированный переход строительства нового жилья в России с долевого участия граждан на проектное финансирование вызвал у населения традиционный страх, что все станет еще хуже, и покупать надо квартиры сейчас, хотя это и дорого, и тяжело. Но завтра станет еще тяжелее и дороже. Час «икс» перехода с «долевки» назван - 1 июля этого года. Но активность населения на рынке нового жилья вовсю проявила себя уже в прошлом году и не затихает.

Приморцы срочно решают свои жилищные вопросы, не дожидаясь очередной реформы в сфере, которая затрагивает многих и сильно, поскольку речь идет о покупке для человека или семьи объектов за миллионы рублей. Эта активность спровоцировала рост цен. И на сегодня еще не ясно – в какой точке времени цены на «квадрат» жилья упрутся в потолок, и как они поведут себя после этого.

У спроса есть шанс рухнуть

Если надеяться на лучшее, то, по прогнозам АО «ДОМ.РФ», проектное финансирование строительства нового жилья увеличит цены на него на почти пустяковые 3-5%. Если же готовиться к худшему, то можно принять на веру мнение аудитора Счетной палаты РФ Юрия РОСЛЯКА, который считает, что переход на механизм финансирования строительства с использованием эскроу-счетов может привести к удорожанию квартир в новострое до 20%.

Можно предположить, что после реального перехода на проектное финансирование нынешний умеренный ажиотаж с покупками новых квартир пройдет, и рынок столкнется с резким падением спроса, который не поднимется, пока банки также резко не сбросят ставки по ипотечным и прочим кредитам на приобретение нового жилья. Но рассчитывать на дешевые кредиты – не стоит. А личная платежеспособность граждан с переходом рынка нового жилья на свежий прайс тоже не вырастет.

Если застройщики будут продолжать увеличивать объемы строительства, что от них требует и центральная власть, и руководители регионов, то уже готовые объекты будут дольше, чем сегодня, простаивать в ожидании, когда их продадут. В этом отношении резкое снижение ввода жилья по России в прошлом году можно расценивать как защитную реакцию инвестиционно-строительных компаний от возможного обвального падения спроса. Падение объемов ввода могло оказаться еще больше, если бы не поддержка рынка государством за счет финансирования целевых программ жилья для сирот, для людей, расселяемых из аварийного жилья и пр.

Спрос после падения, конечно, восстановится, но на это ему потребуется, наверное, несколько лет. Срок этот может быть сокращен оптимизацией сроков строительства жилья, монополизацией рынка крупными, но управляемыми застройщиками, бешеным ростом доходов населения и пр. Но в условиях, когда из покупателя на рынке нового жилья сегодня стараются выжать все соки, спрос будет держаться в черном теле.

Если сегодня застройщик принимает решение о повышении цены на квадратный метр только из соображений, что по сайту его новостроя число кликов сильно выросло, вряд ли можно надеяться, что в ближайшие год-два после 1 июля реальное число покупателей останется прежним. Доступность жилья, о которой последние годы на всех уровнях пелись мантры, становятся иллюзией, как и недостигнутый ввод 1 кв. метра жилья на жителя страны в год.

Для простых потребителей пока остается непонятным сам механизм работы эскроу-счетов – чем он окажется для них выгоднее, нежели хранение денег под матрасом. Надежность сохранения денег банками - довольно красивый аргумент, но недостаточно убедительный.

Надо признать, что ряд компаний, в том числе и приморских, ничем не опозорил долевое строительство и прекрасно им занимался в соответствии с Законом о долевом строительстве. Наверное, для них на 5-10 лет надо было сделать исключение – разрешить продолжать работать по договорам долевого участия. Кстати, это и либерально к рынку, и допустимо в плане развития добросовестной конкуренции. Ну, докажет проектное финансирование, что оно удачно, значит пойдет, а не докажет – опять же потребитель не останется со своим спросом у разбитого корыта.

Сама статистика жилищного строительства за последний год показала резкий рост участия населения в долевом строительстве. Притом что не проблема сегодня купить уже готовую квартиру в доме, недавно введенном в эксплуатацию, а не на каком-то из этапов строительства. Есть инвестиционные квартиры, которые во Владивостоке годами стоят в новострое необжитыми, как «золотой запас» рынка. Кстати, сейчас они активно выходят на продажи, поскольку для их владельцев пиковые цены и держащийся пока еще повысившийся спрос на жилье гарантируют возможность продать объект повыгоднее.

Регистрация ДДУ останется как есть

Притом что долевое строительство у нас постоянно на слуху, акции обманутых дольщиков постоянно будоражат жизнь города, а руководство края выделяет сотни миллионов рублей на решение их проблем, официальные данные о его масштабах сегодня почему-то скромны как вершина айсберга. Вероятно, какая-то часть договоров от официальной регистрации застройщиками скрывается. Во всяком случае, такое впечатление создается, когда видишь, что в таблице компания, заявляющая, что у нее в строящемся доме практически все раскуплено, отмечена по своему объекту довольно скромной цифрой. Другая, активно ведущая долевое строительство, вообще не попала в таблицу. Вероятно, подписываются договоры, отличные от договоров долевого участия.

Например, довольно активно во Владивостоке и крае сегодня идет паевое строительство с участием ЖСК, являющееся хорошей альтернативой и долевому строительству, и будущему проектному финансированию. При хорошей организации строительства такое приобретение жилья для потребителя оказывается заметно дешевле.

Заместитель начальника регистрационного блока Управления Росреестра по Приморскому краю Олеся МОРОЗОВА отмечает, что очередная реформа в жилищном строительстве на регистрацию ДДУ практически не повлияет. Она будет продолжаться, и продолжит закреплять квартиры в строящихся домах за конкретными людьми, которые свои деньги понесут уже не застройщику, а в банки – на эскроу-счета. Ну, а застройщик с эскроу-счетов деньги сможет получить только после ввода дома в эксплуатацию. До этого ему придется перебиваться с финансированием либо на свои оборотные средства, если они у компании есть, либо на кредиты банков. Кредиты и должны сделать новое жилье дороже.

На фото: Приморцы оказались перед непростым выбором.

Виктор КУДИНОВ. Газета «Золотой Рог», Владивосток.

Источник