Высокие цены на острие строительной арматуры

Откровенный разговор на самую резонансную тему года

Ситуация с незначительной динамикой роста строительства во Владивостоке, отмеченная в 2019 году, продлится недолго. Следующий год продержится на «старых» стройках, а в 2021 рынок новостроек вновь войдет в петлю стагнации.

Дефицит нового жилья уже «подтянул» цену «квадрата» к вторичному рынку. Если объемы вводимых в эксплуатацию домов продолжат снижаться, стоимость квартир войдет в вертикальное пике. Что ждет жителей столицы ДФО в ближайшей перспективе? Газета «Золотой Рог» откровенно поговорила с профессиональными экспертами.

Прошлое в настоящем

Вспомним далекий 2013 год: во Владивостоке острый дефицит хорошего ликвидного жилья, на которое есть устойчивый покупательский спрос. Приблизительная оценка жилой недвижимости в то время находится в диапазоне от 80 до 100 тысяч рублей за один кв. метр. Рыночное положение нынешнего времени словно скопировано с ситуации шестилетней давности - спрос превышает предложение - цена на квартиры растет.

Сегодня стоимость квадратного метра «б/у» варьируется от 80 до 160 тыс. рублей, причем, чем жилье меньше, тем дороже. Это возмущает, но не шокирует. То, что вторичный рынок всегда дорогой - необъяснимо, но факт. Общественность возмущает совсем другой аспект. Впервые квартиры в новостройке продаются по ценам, порой превышающим «вторичку». Застройщики уверены: усугубляющуюся ситуацию ценовой политики диктует главная тенденция: нет возможности строить - значит стоимость нового жилья снижаться априори не может.

Разговор на грани фола

О поправках в 214-ФЗ, призванных максимально обезопасить дольщиков, введении зон КУРТ, нехватки земельных участков под строительство, митингах, тормозящих застройку, а также различных административных препонах не говорил только ленивый. Но все-таки, по сравнению с 2018 годом, в текущем году объемы строительства выросли, так в чем секрет взбесившихся цен?

- Незначительная «стабилизация» строительства во Владивостоке - явление временное. Она объясняется постепенным вводом в эксплуатацию жилых объектов, строительство которых начиналось несколько лет назад, - говорит председатель собрания Ассоциации застройщиков Владивостокской городской агломерации Владимир ИСАКОВ. - Что касается прогнозов, оптимистичными назвать их не могу. Безусловно, в новом, 2020, году критичного провала в строительстве не будет. Рынок пополнится новыми домами от «старых» строек. Но в 2021 году мы предполагаем резкое снижение объемов строительства во Владивостоке, что приведет к серьезному отставанию от показателей национального проекта «Жильё и городская среда» по вводу жилых домов. К сожалению, это вновь спровоцирует рост цен на жилье и отток населения из Приморья.

Как пояснил эксперт, ситуацию сформируют два основных фактора: во-первых, незначительное количество строек, которые начались «сегодня» и должны вывести в рынок новое жилье в 2021 году, и, во-вторых, низкая ипотечная ставка, которая определит повышенный спрос на квартиры. Активность потенциальных покупателей при депрессивных объемах строительства в 2021 году приведет к очередному обострению ценовой политики в сегменте жилой недвижимости.

Заместитель генерального директора ООО «Восточный ЛУЧ» Алексей ИСАКОВ:

- На прошлой неделе зампред правительства Виталий МУТКО отметил снижение темпов строительства в ряде регионов России за последние 9 месяцев. В Приморье снижение составило 9%. Эта тенденция для Приморья не нова. Она продолжается уже на протяжении нескольких лет. В среднем, от года к году строительство снижается в процентном соотношении от 11 до 15%. Вот и ответ на вопрос, почему во Владивостоке стабильно высокая цена на жилье.

Еще один, не менее значительный, фактор нередко упоминается в обсуждениях высокой стоимости квартир в столице ДФО: рынок жилья подогреет перенос столицы из Хабаровска во Владивосток, что, возможно, станет дополнительным катализатором покупательского спроса в городе. Квартир при этом больше не становится.

То, что мы стали столицей ДФО, подразумевает переезд различных государственных структур, ведомств, а также расселение большого количества командированных.

Однако переезд структур - это не одномоментный шаг, поэтому дополнительный спрос будет, но он растянется на протяжение ряда лет. Тем не менее, это окажет влияние на рост цен. Насколько сильно - пока трудно сказать, поскольку нужно понимание - какой тип жилья будет преобладать у такой категории. Если говорить о сегменте «бизнес», то во Владивостоке такого формата достаточно. Но если говорить о классе «комфорт», то это другая, более массовая группа, и эта ниша менее представлена. Здесь цены будут расти. Однако, не стоит ожидать влияния переноса столицы на класс «эконом» (стандарт). Как правило, специалистов этой группы набирают локально.

Застройщики уверены: разброс цен на новостройки говорит лишь о разном типе жилья. Если же говорить о конкретных нишах, например, жилье формата «стандарт» – его стоимость на рынке начинается от 60 тыс. рублей за 1 кв. метр. Цена на квартиры класса «комфорт» - от 75 тыс. рублей. «Комфорт+» - от 85 тыс. рублей. Что касается «бизнес-класса» и выше - здесь цены начинаются от 150 тыс. рублей за квадрат и ограничиваются лишь возможностями клиента.

Генеральный директор ГК «Армада» Евгений ПИМЕНОВ:

- Не стоит безапелляционно доверять статистическим данным. Ценовая политика жилья во Владивостоке - вещь достаточно разносторонняя и в некотором смысле относительная. Очевидно, что цены на квартиры уже подросли на 5%, и в сложившихся условиях в 2020 году вырастут еще на 5%. Отталкиваться нужно от разницы сегмента жилой недвижимости. Например, если в следующем году будут введены в эксплуатацию элитные жилые комплексы «Маринист» и «Аквамарин», где квартиры оцениваются до 200 тыс. рублей за «квадрат», и при этом не построится ни один дом эконом-класса, это будет одна статистика. Если же, условно говоря, на рынке появятся новые микрорайоны с домами статуса «эконом» по 50 тыс. рублей за квадрат - статистика будет другая. Константа одна - цена и в первом, и во втором сегменте подрастет. Важно понимать: цены в любой отрасли определяет рынок спроса.

«Гордиев» узел можно развязать

Понятно, что отрицательная динамика по вводу жилья в Приморье ускоряется. Но ведь цена не может расти бесконечно. Экономическая теория говорит, что в один момент произойдет остановка роста ввиду ограниченности спроса на недвижимость по высоким ценам, и тогда рынок ощутит ценовое падение или войдет в стадию стагнации.

«Чтобы простимулировать снижение цен, нужно, во-первых, увеличить объемы строящегося жилья, и, во-вторых, предоставить людям возможности покупать жилье – то есть сделать ипотеку более доступной. Движения по обоим направлениям уже ведутся», - поясняет Алексей Исаков.

Основные проблемы застройщиков связаны с административными барьерами. Именно эти, казалось бы, нюансы, тормозят возведение новых жилых объектов во Владивостоке.

Председатель совета директоров группы компаний «Эскадра» Борис ПОЗДНЯКОВ:

- К сожалению, многочисленные проблемы у застройщиков носят накопительный эффект. Сейчас их так много, что можно писать отдельную книгу. В пул острых вопросов входят и КУРТы (комплексное устойчивое развитие территории), благодаря которым 80% строительства сдвигается на неопределенный срок из-за раздутой бюрократии, и Госросстройнадзор, где нет единых правил по сдаче в эксплуатацию объектов, и так называемое «царство» Минобороны. Получается, в городе строить нельзя, здесь протестуют пенсионеры, коммунисты, ученые и прочие общественники. А за городом – Минобороны, которое не дает добро, и леса, которые нельзя рубить. И решать эти задачи можно только путем взаимного конструктивного разговора власти и бизнеса.

Генеральный директор DNS Development Александр ГОЛУТВИН:

- Самая главная проблема застройки - это утверждение проекта планировки территории или заключение договоров с органом местного самоуправления. Процесс, занимающий время «до бесконечности». Случается так, что, спустя год согласований, после смены нескольких специалистов управления, нужно постараться кому-то объяснить, почему вы в документации по планировке территории написали именно так, а не иначе.

Но, во Владивостоке недавно создана ассоциация застройщиков, и от ее имени началось строительство диалога с городскими властями. Я глубоко убежден, что в области системной работы бизнеса и городскими властями у нас много совместных точек соприкосновения, - добавляет он.

Как раз, что касается налаживания коммуникаций между властью и бизнесом, определенные положительные сдвиги уже наметились. Так, Ассоциация застройщиков Владивостокской городской агломерации пришла к конструктивному взаимодействию с департаментом градостроительства в лице курирующего вице-губернатора Михаила ПЕТРОВА, а также с директором департамента градостроительства Приморского края Владимиром МАРАНОМ.

Председатель Ассоциации Владимир Исаков:

- Диалог проходит в рамках обсуждения местных нормативов градостроительного проектирования и внесения изменений в текстовую часть правил землепользования и застройки.

На сегодняшний день создана комиссия при мэрии, в рамках которой прошло уже два заседания.

На них обсуждались как общие вопросы, связанные с различными регламентами, законодательными нормами, так и проблемы взаимодействия застройщиков с администрацией. В целом, несмотря на то, что принятие документов проходит не так быстро, как хотелось бы, отмечу, что первые шаги власти к застройщикам сделаны, и мы рассчитываем на дальнейшее конструктивное взаимодействие.

Генеральный директор ИСК «Система» Алишер АББАСОВ:

- Главная задача нашей ассоциации застройщиков - в выстраивании диалога с городскими властями. И первые точки взаимодействия определены. Так, создана городская комиссия, которая, как мы надеемся, сможет найти эффективные способы решения вопросов, связанных со строительством во Владивостоке. Большой шаг был сделан в направлении решения проблем митингов. Нет, забастовки по-прежнему мешают строительству, однако, согласно регулирующему документу, на данный момент при утверждении проекта планировки и получении разрешения на строительство, отзыв разрешения на возведение таких объектов будет невозможен. Это как раз то, что дает уверенность бизнесу в целесообразности инвестирования.

ВАЖНО

Подытоживая нелегкий разговор, Владимир Исаков высказывает мнение всех представителей строительного бизнеса:

- Алгоритм повышения либо снижения цен в сегменте жилой недвижимости диктует одно незыблемое правило: чем больше строится новых домов, тем ниже цены за квадратный метр. Никакие другие факторы, кроме увеличения объемов строительства, на стоимость квартир повлиять не могут.

На фото: Если в Приморье кардинально не поменяется подход к строительной отрасли, краны застынут в нерабочем положении надолго.

Фото из архива

Анна МАЦОВСКАЯ. Газета "Золотой Рог", Владивосток.

Источник