В списках новостроев не значится

Строительство «в эпоху перемен» обмануло надежды собственника, инвесторов и будущих жильцов

Судьба любого долгостроя заслуживает пристального внимания, как сбой в работе четко отлаженного механизма. С ним надо что-то предпринимать, чтобы оживить. Любая остановка стройки – это удорожание, проигрыш всех ее участников. К сожалению, есть объекты, которые вне здравой логики то оживают, то застывают не на год или два, а, считай, на десятилетия. К разряду таких объектов сегодня относится 12-этажный дом на ул. Шилкинская, 4 во Владивостоке, который, по сути, является ровесником российского неокапитализма.

Если бы дом был построен в нормативные по проекту сроки, то у родившихся в нем детей могли бы уже появиться внуки. Однако дом до сих пор стоит незавершенным и вызывает недоумение: то ли его будут достраивать, то ли уже снесут. Для рынка нового жилья Владивостока он уже, по сути, списан и в списках новостроев не значится.

В новое время с новым домом

Как удалось выяснить Деловой газете «Золотой Рог», предыстория этого замороженного объекта уходит в начало 90-х, когда авторитетный в то время государственный Промстройбанк, филиалом которого в Приморье руководила Тамара БОЙКО, решил заняться жилищным строительством. Под жилой дом в 1991 году ему удалось получить в бессрочное пользование участок земли в начале улицы Шилкинской.

Возможно, время было выбрано не очень удачное для того, чтобы делать ставку на жилье – гиперинфляция, ломка прежних хозяйственных связей, обнищание населения, сотнями – останавливающиеся объекты по причине нехватки средств, но от идеи не отказались.

В 1992 году кооператив «Аспект», входивший в «Приморгражданпроект» сделал по заказу банка проект шестиэтажного пяти подъездного кирпичного дома, соответствовавшего нормам проектирования, действовавшим в то время. В 1992-1993 годах строители приступили к работам. Успели большей частью даже сделать кладку. Но у банка в 1995 году начались проблемы, и его стали банкротить. Недостроенный объект стал яблоком раздора между арбитражным управляющим с одной стороны, и подрядчиками с прежним руководством банка.

Результатом борьбы стало то, что в новое тысячелетие дом вступил недостроенным: три подъезда были выведены под кровлю, а два только заложены. Объект в этом виде оказался поделен между разными собственниками. Особого согласья между ними не было, чтобы завершать начатое дело без проблем. Затем случилась неприятность с руководителем компании-
застройщика – он погиб.

Попытка №2

Чтобы строить дальше, строительство требовалось организовать заново. Проект дома надо было подгонять под новые нормы, находить возможности финансирования здания, начинать работы.

На этом этапе объекту в какой-то степени повезло, что он попал в руки «семейного бизнеса», разделенного на две составляющие: право собственности на объект и компания-застройщик – ООО «Дебют». Все прежние претензии участников строительства в результате довольно сложной работы были утрясены, и далее можно было строить с чистого листа.

Обследование здания и участка выявило необходимость кардинального пересмотра проекта. К этой работе был привлечен опытный коллектив АО «ДНИИМФ». По их рекомендациям под трехэтажный фундамент из блоков было закачано около 600 тонн песчано-цементной смеси. Монолитная «подушка» компенсировала недостатки геологии участка, и одновременно позволила перепроектировать дом на 12 этажей. То есть, удалось добиться удвоения выхода жилых помещений. Была изменена планировка квартир, и их набор сведен до 172-х 1-2-комнатных. Их общая площадь составила около 10 тыс. кв. метров. Были предусмотрены лифты, утепление корпуса здания и многое другое.

Возникли серьезные вопросы по аренде земли, разрешению на строительство. Тяжело, но они решались.

И, надо сказать, что особую уверенность в завершении строительства на этом этапе внушал подбор инвесторов, которых компания-застройщик заинтересовала приемлемым для них на то время предложением. В число их вошли известные в Приморье люди и компании, которые присоединились к проекту в основном в 2005 году и сумели оживить замороженную стройку.

В то время возобновившееся строительство вызывало серьезные вопросы у надзорных органов и администрации города, о чем Деловая газета «Золотой Рог» сообщила в июне 2008 года. Но шло оно довольно активно, и трудно было представить, что снова внезапно прервется, и дом на целое десятилетие опять окажется заморожен.

Причиной тому стал не очередной мировой и отечественный кризис, а разногласия между инвесторами и собственником объекта вместе с застройщиком. Возникли споры о реальном вкладе каждого участника строительства в общее дело. Было предложено: поделить недостроенный дом на конкретные доли, чтобы далее каждый на свое усмотрение мог бы распоряжаться своей долей.

Финансирование прекратилось. Объект встал. Строители ушли. Компания-
застройщик с собственником остались при своих интересах, а инвесторы - при своих. А поскольку общего языка, чтобы продолжить строительство, не нашли, то обе стороны претензии друг к другу уже около шести лет решают через суды.

Зреет реанимация

Надо отметить, что для судов этот случай, видимо, оказался довольно сложным, поскольку быстро рассудить стороны конфликта не удалось. С одной стороны, и право частной собственности сегодня претендует на незыблемость, а с другой стороны – интересы инвестора, дольщика в нашем законе тоже начали приобретать священный оттенок. Последние вроде бы оказались в выигрыше, сделав ставку на банкротство компании-застройщика и на непризнании права собственности на недострой за физлицом.

Пораженный в праве собственник, естественно, считает, что ему надо его отстаивать в судах и дальше, и, по его мнению, вряд ли работы по достройке дома возобновятся, пока этот спор не будет завершен.

Принципиально, чтобы закончить строительство, теперь, кто бы ни достраивал объект, придется понести существенные дополнительные затраты. Если ранее, в 2008 году, чтобы окончательно завершить строительные работы и ввести дом, затраты оценивались примерно в 100 млн рублей, то к настоящему времени по самым скромным оценкам надо вложить еще около 200 млн. Изучение этого вопроса инвесторами осенью прошлого года, как нам сказали в компании ООО «Инвестлайн», подсказало другие приблизительные цифры – 220-240 млн рублей плюс еще около 50 млн потянут техусловия.

Однако, вероятнее всего, реальные затраты окажутся выше, поскольку минувшее время существенно снизило строительную готовность объекта. Разграбленные и пришедшие в негодность системы внутренней инженерии, ранее уже полностью выполненные, сегодня требуют полной замены. Вероятно, будет меняться лифтовое и прочее домовое оборудование, ранее частично выставленное и частично разворованное. Полностью исчезли выставленные ранее по дому металлические двери на квартиры. Потребуется частично менять выбитые окна и вставлять пропавшие рамы, восстанавливать целостность слоя наружной штукатурки. Даже большую часть забора, ограждавшего объект, теперь требуется восстанавливать.

В компании ООО «Инвестлайн» считают, что вопроса о сносе быть не может. Здание надо достраивать. Притом, что инвесторы и дольщики, которые стоят за ними, понесли определенные потери, сегодня важно, чтобы хоть и переплатив, получить заветные квадраты.

В настоящее время эксперты вновь изучают состояние здания и готовят заключение по возможности завершения его строительства. Особую тревогу инвесторов вызывает вопрос «состыковки прошлых норм с нынешними», от чего зависит цена, которую всем им придется заплатить за завершение строительства. Например, повышение противопожарных требований, вероятно, потребует устройства наружных пожарных лестниц. Возможно, надо будет восстанавливать утраченную проектную документацию или заказывать новую.

Есть вопрос по организации завершения строительства – в какой форме его вести: АО, простого товарищества или какой-то иной. Этот и другие вопросы предполагается решить собранием инвесторов.

Бывший собственник тоже в деле

В компании полагают, что расходы на завершение строительства частично можно будет покрыть за счет продажи нераспределенных квартир, которых в доме остается около 10%, но при этом все равно всем придется сброситься на недостающую сумму – по 10-20 тыс. рублей на квадрат. Точнее сказать можно после разработки сметы предстоящих работ. А к активной части по завершению строительства дома после предварительной подготовки можно будет приступить уже в августе этого года. За зиму 2018-2019 гг. можно будет завершить все внутренние работы, и где-то через год сдать объект в эксплуатацию. Вместе с жилой частью дома могут быть достроены и проектные пристройки нежилого назначения.

В «Инвестлайне» полагают, что бывший собственник может без обид присоединяться к требованиям по банкротству компании ООО «Дебют», в рамках которого он может сохранить по дому свой интерес и принять участие в его достройке наравне с другими инвесторами.

Итак, в достройке этого дома сегодня есть реальная заинтересованность, а значит появилась надежда, что к концу следующего года во Владивостоке, как минимум, одним долгостроем станет меньше.

ОДНАКО

Одно время недостроенный дом часто попадал в сводки пожарников – когда в нем еще оставалось чему гореть. С другой стороны, объекту очень повезло в том, что до того как он был покинут строителями, была выполнена кровля. Иначе состояние недостроенного здания могло быть намного хуже.

Виктор КУДИНОВ. Газета "Золотой Рог", Владивосток.

Источник