Застрой меня по-московски

Приход федерального игрока на стройки Приморья вряд ли снизит цену квадратного метра в новостроях, зато всерьез ударит по местным застройщикам

Чиновники и бизнес "взяли под козырек" президенту Владимиру ПУТИНУ, который на V Восточном экономическом форуме (ВЭФ) пообещал подумать над идеей массового жилищного строительства во владивостокской агломерации и дал задание запустить в ДФО социальную ипотеку. Решить задачу массового строительства жилья в депрессивном регионе берется ПАО "Группа компаний "ПИК" (Москва, один из крупнейших девелоперов страны), обещающая построить не менее чем 100 тыс. кв. м только во Владивостоке, до 500 тыс. в целом на Дальнем Востоке. На практике, как говорят участники рынка, это обернется полным крахом местных застройщиков, которых, скорее всего будут понуждать работать по франшизе ПИК.

По экспертной оценке, в августе 2019 года себестоимость строительства в Приморье составляла около 69 тыс. рублей за "квадрат" при средней стоимости последнего в новостройке 110 тыс. Цены на недвижимость в крае приближены к московским, поэтому часть приморцев предпочитает продать свои квартиры и переселиться в Санкт-Петербург или Краснодар с Сочи.

Часть приморцев считает, что построить дешевое и достаточное качественное жилье в крае могли бы китайские компании, которым становится тесно на родине. Еще перед саммитом АТЭС Ассоциация строителей России (АСР) и администрация Приморского края приглашали соседей - китайцев освоить территорию площадью 2,8 тыс. гектаров на острове Русский.

Принципиальные договоренности с губернатором Сергеем ДАРЬКИНЫМ и руководством крупнейших китайских строительных компаний вроде были достигнуты. Но, как и следовало ожидать, все уперлось в железобетонную стену, препятствующую передаче иностранным инвесторам государственных земель. Поэтому остров Русский застраивал Crocus Group Араза АГАЛАРОВА (52-е место в рейтинге самых богатых бизнесменов России Forbes, состояние - $1,9 млрд). Но до жилой недвижимости на острове дело пока так и не дошло. Возможно, все сдвинется с приходом группы "ПИК", глава которой Сергей ГОРДЕЕВ занимает 55-ое место в списке Forbes с состоянием $1,8 млрд.

Надо подумать

Напомним, что вопрос катастрофического положения с ценами на жилье на Дальнем Востоке, и прежде всего - в Приморском крае, стал предметом разбирательства со стороны главы государства.

"Для этого специальную целую нацпрограмму изобрели и придумали, и определили уровень финансирования. В рамках этой программы тоже нужно подумать, как вписать Приморский край в те задачи, которые поставлены в программе в целом по стране", - сказал Владимир Путин в ходе встречи с представителями общественности по вопросам развития Дальнего Востока в рамках ВЭФ. При этом, президент согласился посмотреть на вопрос возможного крупного промышленного строительства рядом с заповедником "Кедровая падь".

Дальше – больше. В конце сентября г-н Путин поручил правительству РФ до 15 декабря подготовить поправки в законодательство, направленные на снижение ставок ипотеки для молодых семей на Дальнем Востоке до 2% годовых.

"Обеспечить внесение изменений в законодательство Российской Федерации, предусматривающих субсидирование процентной ставки до уровня двух процентов годовых по ипотечным жилищным кредитам (займам) на цели приобретения молодыми семьями в период до 1 января 2025 года на первичном рынке жилья на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа", - говорится в перечне поручений, которые глава государства дал по итогам пленарного заседания V ВЭФ.

На эти цели предполагается направить средства государственной программы "Социально-экономическое развитие Дальневосточного федерального округа" и АО "Фонд развития Дальнего Востока и Байкальского региона" (ФРДВ).

Проект программы льготного ипотечного кредитования, разработанный Минвостокразвития РФ и ФРДВ, в настоящее время находится на согласовании в правительстве РФ, которое определит организацию, уполномоченную на осуществление сбора заявок и отбор потенциальных участников.

Досье "Золотого Рога": Льготная ипотека будет предоставляться во всех субъектах Дальневосточного федерального округа, ей смогут воспользоваться молодые семьи и получатели участков по программе "Дальневосточный гектар". Возможный размер займа - до 6 млн рублей включительно, срок выплат - до 20 лет. К молодым семьям будут отнесены те, в которых оба супруга - не старше 35 лет (включительно), имеют гражданство РФ и состоят в зарегистрированном браке не менее года. При этом хотя бы один из них должен быть зарегистрирован по месту жительства на территории субъекта ДФО. Неполные семьи, в которых один родитель до 35 лет и ребенок до 18 лет, также смогут воспользоваться льготной ипотекой.

Выдавать ипотеку по льготной ставке планируется в течение пяти лет. На полученные средства можно будет приобрети квартиру на первичном рынке или самостоятельно построить дом. Участники программы "Дальневосточный гектар" смогут направить средства только на строительство дома, при этом участок также должен быть получен для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства.

Для того, чтобы получить льготный кредит, жителям Дальнего Востока нужно будет обратиться в один из банков-участников программы. Их список находится на стадии формирования и будет опубликован после принятия соответствующего постановления правительства РФ, утверждающего правила предоставления субсидии.

Вы стройте, Шура…

У чиновников, как всегда, свое видение решения проблемы. "Самая главная проблема - субъектам Дальневосточного федерального округа просто нужно больше строить. Чем больше будет предложения на рынке, тем меньше будет цена", - заявил министр строительства и ЖКХ России Владимир ЯКУШЕВ журналистам в кулуарах ВЭФ. Вице-премьер Юрий ТРУТНЕВ во время рабочей поездки в Приморье отмечал, что в округ необходимо привлекать новые строительные компании, поскольку уже работающие предприятия не всегда справляются с задачами, поставленными руководством страны.

На практике это означает отдать регион на откуп крупному федеральному игроку. На прошлой неделе глава ГК "ПИК" Сергей Гордеев заявил, что компания предметно рассматривает Приморский край для массового строительства жилья. Застройщик уже предметно смотрит города Владивосток, Петропавловск-Камчатский и Южно-Сахалинск.

"Компания готова рассмотреть восточное направление страны. Дальний Восток - регион, в котором огромные перспективы, и компания считает, что ее технологии и мощности будут там востребованы и полезны. Конкретные цифры будут позже. Пока серьезно обсуждаем задачи. А по поводу льготной ипотеки хочу сказать, что это правильное, классное решение. Потому что Дальний Восток огромный, а людей живет мало. Надо сделать так, чтобы люди не уезжали оттуда, а себя там чувствовали хорошо. И эта мера поддержки, я считаю, очень своевременная, правильная, и надеюсь, что она сделает резкий толчок в развитии жилого рынка, а это за собой уже потянет другие процессы", - сказал г-н Гордеев по итогам встречи с главой Минвостокразвития Александром КОЗЛОВЫМ.

"Наша задача - убедить крупные компании, в том числе ГК "ПИК", что на Дальнем Востоке можно работать и можно зарабатывать. Мы готовы предложить площадки, готовы предложить финансирование. Ждем всех", - пояснил, в свою очередь, г-н Козлов.

Досье "Золотого Рога": Группа компаний "ПИК" - девелоперская компания, реализующая проекты в Москве, Московской области и других регионах России, специализируется на строительстве и реализации жилья эконом-класса. Крупнейшим акционером ПАО "Группа компаний "ПИК" с долей 59% является ее президент Сергей Гордеев, еще 23% - у группы ВТБ. Решением правительства России ГК "ПИК" включена в перечень системообразующих предприятий российской экономики. По данным Единого реестра застройщиков, "ПИК" является крупнейшим российским девелопером по объемам текущего строительства, в настоящее время возводит 7,4 млн кв. м. Земельный банк группы ПИК в прошлом году составлял 10,9 млн кв. м, из них 9,3 млн кв. м приходилось на Московский регион. Таким образом, Дальний Восток может стать вторым значимым регионом для девелопера.

Ранее федеральные девелоперы на Дальнем Востоке не работали. Группа "Мортон" (вошла в ПИК в 2016 году) несколько лет назад договорилась с Минвостокразвития о развитии территории на 6500–8500 га на Большом Уссурийском острове в Хабаровском крае. Там планировалось создать логистический, деловой, медицинский и рекреационно-туристический кластеры и построить около 10 млн кв. м недвижимости. Компания привлекалась к разработке проекта развития инфраструктуры острова, он был направлен в Минвостокразвития, но так и не был реализован.

С минимальной ответственностью

Пикантность ситуации в том, что на данный момент ПИК рассматривает два варианта выхода на Дальний Восток: либо в лице генерального подрядчика для массовой застройки жилья, либо предоставление франшизы местным компаниям. Во втором случае это чревато проблемами для покупателя, если застройщик его дома решит схалтурить.

В марте этого года ПИК объявила, что запускает продажу девелоперской франшизы в России и за рубежом. Предполагается, что другие организации могут воспользоваться готовыми решениями по управлению бизнесом, эскроу-счетам и проектному финансированию, управлениями проектами и технологиями строительного производства. Потенциальным франчайзи предлагают пройти опрос, исходя из ответов компания обещает подобрать набор услуг.

"Это не классическая франчайзинговая модель. Для получения возможности работать под брендом "ПИК" партнеру необходимо пройти несколько ступеней оценки и присвоения рейтингов. Изначально партнер будет работать по технологиям и методологиям ПИК без бренда, далее последует довольно долгий этап сертификации по основным стандартам ПИК, после этого, по результатам интегрального рейтинга, партнер может стать представителем бренда", - пояснял руководитель нового сервиса Алексей АЛМАЗОВ.

"Возможно, на первом этапе речь идет о системе fee-девелопмента, когда компания, занимающаяся реализацией проекта, не является его собственником. Fee-девелопер не вкладывает собственные средства и, соответственно, не делит с заказчиком финансовые риски, отмечает портал 66.ru. - В регионах такая модель развита слабее, чем в столице. Часто хозяин участка, на котором стоят какие-нибудь цеха закрытой фабрики, сам заказывает концепцию, выбирает схему финансирования, проводит экономический анализ и управляет стройкой. При fee-девелопменте все работы с момента подбора земли до организации продаж сделает ПИК".

"Ответственность ГК ПИК будет определяться тем, как будут оформлены отношения с потенциальными партнерами. Скорее всего, юристы ГК ПИК постараются структурировать отношения так, чтобы ГК ПИК несла минимальную ответственность перед финальными покупателями. В таких случаях под ударом останется только деловая репутация ГК ПИК", - прокомментировал партнер международной юридической фирмы Integrites Андрей РЯБИНИН.

При заключении договора коммерческой концессии (франчайзинга) законом установлена обязанность правообладателя осуществлять контроль за качеством производимых товаров или выполненных пользователем работ. Покупатель может предъявить требования непосредственно к ПИК только в том случае, если объект не будет соответствовать требованиям качества.

"Если по данной франшизе ПИК будет продавать не только проектные решения, но и возможность строительства под его именем, то вероятность привлечения непосредственно ПИК к какой-либо ответственности за то, что его франчайзи стал неплатежеспособным, и дольщики не могут получить свои квартиры, близка к нулю, поскольку их требования не связаны с качеством", - считает г-н Рябинин.

Эскроу-факт

Напомним, что с 1 июля 2019 года российские застройщики лишились возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Средства граждан, вложенные в приобретение жилья, будут зачисляться на специальные счета в банках, и храниться там до окончания строительства объекта. Сами же застройщики будут строить на банковские кредиты (так называемое проектное финансирование), а получить деньги дольщиков они смогут лишь после передачи им квартир.

Два года - это как раз тот срок, за который, по словам министра строительства и ЖКХ РФ Владимира Якушева, в стране должен произойти полный переход на систему эскроу-счетов в долевом строительстве. Пока же, согласно соответствующим критериям в рамках постановления правительства РФ, у некоторых застройщиков есть возможность остаться на старой схеме привлечения средств граждан.

Постановление правительства РФ №480 определило критерии проектов, которые можно будет достраивать по старой схеме, с привлечением средств дольщиков. Основными критериями, дающими застройщику право не переходить на эскроу-счета, являются степень строительной готовности объекта и количество проданных по ДДУ площадей в нем. В общем случае дом должен быть построен не менее чем на 30%, и в нем должно быть продано по ДДУ не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений. Готовность объекта может составлять 15%, если строительство ведется в рамках развития застроенной территории, комплексного освоения территории или по договорам с органами власти, предусматривающими передачу объектов социальной или инженерной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность, либо снос ветхого и аварийного жилья.

Помимо прочего, согласно критериям, если девелопер включен в список системообразующих организаций РФ и у него имеются действующие разрешения на строительство не менее 4 миллионов квадратных метров жилья на территории не менее четырех российских регионов, для него устанавливается планка готовности дома в 6%.

Сейчас статус системообразующих застройщиков в России имеют только две девелоперские компании: группа компаний "ПИК" и ЛСР. Статус дает компаниям льготные условия при переходе на счета эскроу.

Как мертвому припарки

Чиновники тем временем продолжают витать в облаках - в проекте стратегии развития строительной отрасли до 2030 года, который Минстрой внес в правительство РФ, есть предложение создавать в регионе новые домостроительные комбинаты (ДСК), чтобы снизить себестоимость строительства, либо субсидировать издержки застройщиков при транспортировке продукции ДСК с запада страны.

Ряд девелоперов считает, что заложенные в проекте стратегии меры по субсидированию затрат на доставку продукции ДСК в регионы Дальнего Востока выгодны крупным застройщикам федерального уровня. Читай – группе ПИК.

Напомним, что в настоящее время крупным игроком в этом сегменте пытается стать группа DNS, которая, после запуска правительством новых инструментов развития на Дальнем Востоке, перешла к активной стадии диверсификации бизнеса.

Еще в 2017 году ООО "ДНС Групп" приступило к реализации проекта по строительству нового микрорайона "Новый Де-Фриз" во Владивостоке. Еще один микрорайон ООО "Домостроительный комбинат Приморье" построит во Владивостоке в районе завода "Варяг".

"Мы хотели изменить представление о полноценных городских кварталах с высокой застройкой. Новый квартал "Варяг" будет спроектирован и построен в лучших традициях современной урбанистики и территориального планирования. Это комплексный квартал, который развивает социальную инфраструктуру, дает комфортное жилье", - отмечал совладелец DNS, гендиректор ООО "ДНС-Ритейл" Дмитрий АЛЕКСЕЕВ.

В конце декабря 2018 года ООО "Домостроительный комбинат Приморье" (Владивосток, входит в группу DNS) ввело в эксплуатацию завод по производству домокомплектов из железобетонных изделий на площадке территории опережающего развития (ТОР) "Надеждинская". Общий объем вложений в инвестпроект по соглашению с АО "Корпорация развития Дальнего Востока" (КРДВ) составил около 900 млн рублей.

Продукция нового предприятия в первую очередь будет использоваться для строительства собственной жилой и коммерческой недвижимости. Мощность завода - 84 тыс. кубометров изделий в год, объем которых рассчитан на возведение до 100 тыс. кв. метров жилья и коммерческих площадей. Первым проектом, строящимся из продукции "ДСК Приморье", станет жилой комплекс "Формат" в Надеждинском районе.

На фото: Глава группы "ПИК" Сергей Гордеев (слева) остался доволен увиденным на Дальнем Востоке.

Фото Минвостокразвития

Олег КЛИМЕНКО. Газета "Золотой Рог", Владивосток.

Источник