Зачем нам, застройщик, чужая земля?

Остров наподобие Русского стал бы настоящей находкой практически в любой стране. В российских же реалиях он был и остается лишь головной болью…

Почему стоит воздерживаться от массового строительства жилья на острове Русском

В освоении любой островной территории важны не только трезвый экономический расчет, возможности инвесторов реализовать свои проекты, наличие гигантских средств на островное строительство, желания тех, кому потребуется на клочке суши конечный строительный продукт, но особенно важна проработка философии застройки, учет множества тонких островных факторов. К сожалению, в отношении острова Русский трезвый подход к его развитию только начинает проклевываться. Амбициозный проект по его освоению получает социальный заказ на коррекцию, и прежние проработки уступают место новым.

Когда в прошлом был сделан генплан островных территорий городского округа Владивосток, то выяснилось, что для них предельная антропогенная нагрузка составляет не более 100 тыс. человек, которые постоянно находились бы на островах. Их вблизи Владивостока около трех десятков, из которых самый крупный - о. Русский - уже семь лет имеет сухопутное сообщение с материковой частью Владивостока. Сегодня он рассматривается как наиболее перспективная территория роста для города. И только для одного этого острова была предсказана перспектива, что его население в скором будущем должно достичь этих же 100 тысяч.

Так жить вредно

Если к прогнозной численности населения острова добавить вскоре еще и несколько десятков тысяч туристов и отдыхающих горожан в летние дни, то не секрет – его экология начнет устойчиво деградировать.

Уже сегодня бухта Новик превращается в выгребную яму, куда сливаются нечистоты из-за того, что не построен глубоководный выпуск канализации в Уссурийский залив. Освоение полуострова Саперный неизбежно приведет к тому, что даже при таком работающем выпуске и очистке канализационных вод, они все равно будут попадать в бухту и делать ее непригодной для отдыха. Канализация будет течь и по улицам, и вниз по природному рельефу, как это часто бывает и в самом Владивостоке.

Другой фактор, с которым может столкнуться будущее многочисленное население острова, – это плохой микроклимат. Здесь постоянны туманы – с начала мая до середины лета, когда в помещениях накапливается сырость и развивается грибок, превращая здоровых людей в хрипящих асматиков. Это частые холодные ветра, дарящие простуды, гаймориты, ревматизмы и пр. Это неизбежный транспортный коллапс, поскольку даже два моста (включая тот, что решено построить с Эгершельда через о. Елену на полуостров Саперный), обслуживая прогнозное постоянное население, ежедневно приезжающих плюс грузовой транзитный транспорт, вряд ли будут справляться с потоками автомобилей. Наглядный тому пример – Золотой мост, который в часы пик уже собирает пробки от центра города до площади Окатовой. То есть, мосты, даже самые замечательные в мире, - не панацея в решении этой проблемы.

То есть, здравый смысл подсказывает, что развивать строительство жилья на о. Русском как-то неразумно. Он больше интересен для временного пребывания, а не постоянного проживания.

На днях экс-мэр Владивостока Игорь ПУШКАРЕВ в соцсетях разместил любопытный пост, где, комментируя решение о возобновлении работ по ВКАД, отметил, что роль этой дороги особенно ценна тем, что должна позволить резко нарастить грузооборот Владивостокского морского торгового порта. Сейчас он составляет около 15 млн тонн в год, хотя самые смелые прогнозы предрекали ему выйти на 100 млн тонн.

Можно представить, что застройка Саперного на о. Русском все же не даст надежного выхода грузового автотранспорта из порта через остров по объездной дороге. Что касается участка ВКАД с Эгершельда до Седанки, то его строительство - более долгая перспектива, хотя этот более прямой участок на выезд из города для грузоперевозок из порта выглядит перспективнее.

Строить разумно

Экс-мэр отметил: «Что касается острова Русский, то он предназначен для комфортного проживания жителей, здесь необходимо развивать университет, строить дома отдыха и новые рекреации». То есть, Пушкарев - не враг тому, чтобы остров выбирали для постоянного жительства, кому на нем будет комфортно. Но реализовывать циклопическую застройку острова неуютными многоэтажными микрорайонами – вряд ли сторонник. Тем более, что такое строительство более разорительно для городского бюджета, чем где-либо на материковой части города.

Категоричнее в отношении жилищного строительства на острове недавно высказался губернатор Олег КОЖЕМЯКО. На вопрос о массовой жилой застройке он ответил, что этого на Русском категорически не будет. Остров должен развиваться как центр международного общения, как учебный кластер по подготовке специалистов с высшим образованием, как важнейшая в крае рекреационная и туристская зона, как мощная бизнес-площадка с экспериментальной научной базой. Что же касается строительства жилья, то оно здесь нужно в основном для обслуживающего эти функции населения.

Как основные приоритеты островного строительства, губернатор определяет на ближайшее время возведение культурно-образовательного центра федерального уровня и вторую очередь ДВФУ.

Когда жилье - роскошь

Строительство жилья на о. Русском исторически дискредитировано. Статистика подсказывает, что в царское время, во время возведения Владивостокской крепости, на о. Русском постоянно проживало до 25 тысяч человек. А до появления кампуса ДВФУ население здесь составляло всего около 6 тысяч. То есть, люди, которые могли когда-то закрепиться на острове, предпочли другие места.

Жить на острове всегда было неудобно и дорого. Спустя более чем сто лет, эта аксиома себя подтверждает. Специалисты утверждают, что строительство того же кампуса ДВФУ на материке было бы намного дешевле. Да и любое иное островное строительство, а в дальнейшем и эксплуатация…

Пример небольшого поселка ЖСК «Остров» для преподавателей ДВФУ и ученых ДВО РАН показал и то, что так строить жилье, как это делается здесь, нельзя.

И специалисты, и чиновники уровня города и края утверждают, что земли во Владивостоке для развития катастрофически не хватает. Ее надо использовать экономно и эффективно. И здесь же дается пример того, как это делать нельзя. Для примерно 400 семей или тысячи человек под поселок было выделено 40 га, хотя всем этим людям можно было бы предложить всего одну большую многоэтажку, для которой достаточно было бы 0,5 га. Наверное, в будущем для этих семей земельный налог может оказаться ощутимей, чем если бы они жили в многоэтажке.

Надо отметить, что на этих 40 га помимо просто леса были вырублены и краснокнижные деревья. Те же сотни диморфантов. Здесь же были потревожены стоянки жителей средневековья. Формально, строительство 1 кв. метра нового жилья здесь меньше среднего по городу, но, если к взносам пайщиков добавить финансовые вливания АО «ДОМ.РФ», затраты, которые с этим строительством понесли бюджеты города и края, то на самом деле «квадрат» здесь оказался «золотой». По своей цене он не подпадает под т.н. «социальное жилье». Да и первоначальная цена пая уже заметно повысилась.

Кроме того, завлеченных в ЖСК людей, можно сказать, дерзко обманули со сроками ввода жилья. Малоэтажные дома, каждый из которых в отдельности должен строиться всего около полугода, строятся уже около 7 лет – с принятия принципиального решения по этому поселку на уровне Правительства РФ и Федерального фонда содействия жилищному строительству. Готовность поселка, судя по фотоотчетам на сайте ЖСК «Остров», можно оценивать примерно в 50%. Не оправдавшую надежд кооператоров подрядную компанию ИСК «Аркада» федеральная компания АО «ДОМ.РФ» была вынуждена снять с этого строительства и заменить ее на свою проверенную строительную структуру. Сейчас предполагается, что ввод поселка будет уже в следующем году. Наверное, действительно состоится, раз «ДОМ.РФ» твердо обещает, да и куда уже тянуть дальше.

Рядом с территорией ЖСК «Остров» «ДОМ.РФ» уже ряд лет предлагает потенциальным застройщикам около 250 га. Несколько конкурсов на право аренды под комплексное строительство жилья и сопутствующих объектов не выявили желающих строится в основании полуострова Саперный. Вероятно, не были понятны конечный потребитель и затраты. Сейчас эти земли готовятся компанией к какой-то уже передаче – чтобы хоть этим завлечь сюда какое-то строительство. Вероятно, социальное жилье по целевым программам.

Конечно, есть еще и грандиозная идея девелопера Олега ПИКАЛОВА по строительству элитного квартала небоскребов на о. Елена для очень состоятельных людей. И этот квартал может быть построен даже быстрее, чем поселок ЖСК «Остров». Но найти этих состоятельных в количестве 5-6 тысяч человек, которым захочется жить в небоскребах именно в этой точке страны, вероятно, - самая серьезная проблема, с которой столкнется реализация данного проекта.

Высотное решение строительства жилья на острове, конечно, симпатично. Оно более щадящее к островной рекреации, к имеющимся здесь памятникам истории и природы, которые при тотальной застройке острова обязательно пострадают. Однако для острова достаточно было бы всего несколько таких проектов. Если больше, то неизбежно будет ухудшения среды обитания и добавление острова к тому транспортному коллапсу, который характерен в целом для Владивостока.

Возвращаясь к вопросу о массовом строительстве жилья на о. Русском, я позволю себе вопрос в воздух: «А кто-нибудь занимался опросом, социологией – хотят ли люди жить на острове Русском в таких количествах, в каких их туда предлагалось загнать разработчиками застройки о. Саперного и о. Русского в целом?»

МНЕНИЯ

Председатель совета директоров АО «Строитель» Виктор КРИВУЛИН:

- Если говорить о жилье для профессорского и преподавательского состава ДВФУ, для тех, кто работает на Русском, то им на сто процентов именно там надо строить жилье. Если говорить об элитном жилье, то под него тоже надо выделить земли. Вообще, надо всем, кто хочет на остров, дать такую возможность.

И наша команда может взяться за строительство жилья на острове. Наша база – ближайшая к острову, что важно для того, чтобы новое жилье было построено дешевле.

К сожалению, я не знаком с предложениями земельных участков под строительство жилья от АО «ДОМ.РФ». Но сразу скажу, что в аукционах мы бы не участвовали. Все, что предлагается таким образом – это жульничество, и нам не интересно. Другое дело, если бы нам просто предложили участок, чтобы мы построили жилье. Мы бы взяли и построили.

Но, на мой взгляд, прежде чем строить, нужно сделать анализ. Если там планируется сделать оффшор, то где и сколько будет построено офисных зданий, других, где люди будут работать. Важно, что появится рядом с жильем, и когда. И сначала лучше построить все это, а уже после – жилье. Пока этого нет, нам непонятен спрос.

Генеральный директор ООО «Городской риэлторский центр» Сергей КОСИКОВ:

- Для инвестора и застройщика, которые ориентируются на строительство нового жилья на новой территории, важно, чтобы на них распространились какие-то преференции, льготы. Например, предоставление бесплатного участка земли, финансирование инженерной инфраструктуры, которая сегодня стоит очень дорого, и эти затраты критичны для проекта.

Если сегодня вопрос поставить так, что выберет потребитель за одну и ту же цену – остров Русский или же Вторую Речку, то ответ будет однозначен. Человек выберет тот район, где ему больше нравится.

Один из наших опросов показывал, что район Второй Речки был привлекателен под новоселье почти для трети горожан; Патрокл, ближайший к острову, – примерно для 7%. Остров в пожеланиях был в аутсайдерах.

Сегодня, пожалуй, даже ближние к Владивостоку территории Надеждинского района можно рассматривать как более интересные и для тех, кому нужно жилье, и для самих застройщиков, от которых сегодня исходит достаточно много предложений. Кроме того, есть очень перспективные территории ближе к Артему, которые можно застраивать, в районе Зеленого угла, на Чуркине и Змеинке. Много предложений по 50-60 тыс. рублей за 1 кв. метр.

Пожалуй, «островной коэффициент удорожания» строительства для о. Русский, уже соединенного с городом, не может быть высоким и критичным для застройщика и для покупателя. Но для массового строительства жилья одного только комплекса ДВФУ на острове мало. Надо создать еще довольно много точек притяжения, чтобы рядом с домом для жителей были бы и работа, и досуг. Тогда люди потянутся сюда. Пока же даже появившаяся после строительства дороги и Русского моста транспортная доступность острова не подняли его ценовой рейтинг на жилье по сравнению с другими районами города.

И еще, было бы ошибкой застройщикам развивать здесь многоэтажное строительство. Остров правильнее застраивать как пригород – малоэтажным жильем. Неправильно, если после работы человек здесь будет вынужден возвращаться в большую бетонную коробку.

Павел КАЗАНЦЕВ, архитектор, профессор Кафедры архитектуры и градостроительства ДВФУ:

- Остров Русский уникален своими природными ресурсами – морем, изрезанной береговой линией, сопками и покрывающими их лесами. В черте города это, пожалуй, последняя раскрытая на залив Петра Великого территория, сохранившая относительно нетронутые природные ландшафты. Вырубив лес, выровняв берег под набережные и марины, застроив сопки острова высотными офисами и жилыми комплексами, мы потеряем его для горожан и туристов.

По моему убеждению, на территории острова возможна только очаговая застройка в долинах, раскрытых на южные сектора горизонта.

Природный каркас острова, при любых вариантах его градостроительного освоения, должен оставаться нетронутым. Речь идет о лесных массивах на вершинах и водоразделах сопок, низинах с ручьями, впадающими в бухты острова, о береговой черте. Необходимо также сохранить леса на восточных и северных склонах сопок – именно они берегут остров от туманов и стылых северных ветров.

В целом, градостроительное освоение территории острова Русского стоит ограничить исключительно полуостровом Саперный, отдав центральную часть острова под природный парк.

Возможная застройка полуострова жильем преимущественно должна быть малой и средней этажности. Она не должна нарушать природного силуэта острова. При этом и все требования по сохранению природного каркаса острова обязательно должны действовать и на территории Саперного.

На фото: Что и когда придет на смену руинам острова, нужно думать уже сейчас.

Фото Евгении ПРИЙМАК

Виктор КУДИНОВ. Газета "Золотой Рог", Владивосток.

Источник