Кадастру сбивают оценку

Судебные споры о завышенной стоимости объектов скоро потеряют смысл

Правительством России 10 октября был одобрен проект федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования государственной кадастровой оценки». Его введение может уменьшить в Приморье случаи значительного превышения кадастровой стоимости объектов по сравнению с их рыночной стоимостью. Плюс, есть надежда, что ошибки будут исправляться без суда и лишних расходов владельцев.

На вопросы о том, что можно ожидать в изменении практики работы с кадастровой оценкой, газете «Золотой Рог» отвечает начальник отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Приморскому краю Марина ГУЦУЛЯК:

- Марина Анатольевна, государственная кадастровая оценка проходит без личного участия собственников, и многие сегодня вряд ли сходу смогли бы ответить, когда она была в последний раз.

- Прежде всего, она проводится отдельно в отношении объектов капитального строительства, и отдельно – оценка земель. Кадастровая оценка земельных участков последний раз у нас в крае проходила в 2015-2016 годах. В 2020 году запланированы новые работы по оценке земель населенных пунктов и земель сельхозназначения, включая земли садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Недавно закончились работы по актуализации кадастровой оценки объектов капитального строительства, то есть, зданий, сооружений, помещений. В соответствии с федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237 ФЗ «О государственной кадастровой оценке», все предварительные результаты по ней направлялись в центральный аппарат Росреестра. Он проверял отчет и делал соответствующее заключение.

До 20 августа предварительные результаты оценки были размещены на сайте Центра кадастровой оценки Приморского края для ознакомления всех желающих с предварительной стоимостью своего объекта, и принимались заявления от заинтересованных лиц о неточностях в характеристиках их объектов. Затем отчет был доработан и повторно направлен в Росреестр. Было получено положительное заключение, в соответствии с которым принято решение об утверждении результатов – 21 октября постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края они были утверждены. С 1 января 2020 года они начнут применяться.

- Рыночные цены объектов недвижимости и земельных участков в последнее время достаточно подвижны, чего не скажешь о кадастровой стоимости. С чем это связано?

- При проведении массовых работ по кадастровой оценке земли или здания обязательно учитываются рыночные данные и многие другие важные факторы стоимости. Сейчас эти работы проводятся не чаще, чем раз в три года и не реже, чем один раз в пять лет. В дальнейшем, по проекту нового закона, оценка будет проводиться раз в 4 года. При этом ее у нас теперь проводит КГБУ «Центр кадастровой оценки Приморского края». Помимо очередной массовой оценки оно станет определять и текущую кадастровую стоимость при постановке объектов на учет и при изменении их характеристик. При этом, при определении стоимости специалисты Центра будут учитывать актуальную рыночную ситуацию.

- То есть, если в городе за 9 месяцев этого года однокомнатные квартиры подорожали более чем на 13%, то это пока никак не отразится на их кадастровой оценке?

- При проведении работ по государственной кадастровой оценке в 2019 году определена кадастровая стоимость объектов, которые были учтены в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года. Если объект стоял на учете до этой даты и попал в перечень, а затем и в постановление, утвердившее результаты, то эта стоимость будет применяться до тех пор, пока либо не пройдет очередная массовая оценка, либо объект не поменяет характеристики.

До тех пор, пока с объектом не проведут какие-то учетные действия, стоимость будет оставаться неизменной. Но у нас очень распространено изменение площади земельных участков либо изменение разрешенного использования, при которых происходит изменение стоимости, до проведения очередной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость сегодня максимально приближена к рынку.

- Но нередко собственники оспаривают кадастровую оценку объекта у вас или в судах, считая ее сильно завышенной по сравнению с рыночной.

- Начиная с 2015 года, когда комиссия по оспариванию кадастровой стоимости начала активно работать, поступило уже более 4 тыс. заявлений – в год рассматривается по тысяче с «хвостиком». С начала этого года тоже поступило уже более тысячи заявлений в отношении около 1,5 тыс. объектов. Но количество обращений не ограничено.

Кстати, надо отметить, что, если вы оспорили кадастровую стоимость сегодня, то оспоренные результаты будут действовать только до момента утверждения очередной кадастровой оценки. Так, кадастровой стоимости земель населенных пунктов и земель сельхозназначения, применяемой сегодня, осталось действовать примерно в течение года. Тем не менее, по ним на сегодняшний день в комиссии много заявлений от граждан о пересмотре кадастровой стоимости участков.

- Много ли решений в пользу заявителей?

- Все зависит от качества рыночного отчета, который представляется заявителем на рассмотрение комиссии. Если он соответствует стандартам и правилам оценочной деятельности, то ничто не препятствует пересмотру кадастровой стоимости. И примерно по 30-40% заявлений стоимость пересматривается. Если к отчету имеются замечания, то на это указывается, и после его исправления люди приходят повторно, и принимается положительное решение.

Для подготовки отчета об определении рыночной стоимости нужно обратиться к независимым оценщикам. Так предусмотрено законом. Сама комиссия расчеты не делает. Она руководствуется только теми материалами, которые ей поступают. При этом всегда рассматривается рыночная ситуация, анализ которой содержится в отчете – соответствует ли уровень цены объекта, полученный в результате расчетов, ситуации на рынке.

В целом, суммарная стоимость объектов, по которым принимались положительные решения, после оспаривания каждый год в совокупности снижалась на 30-40%. А «индивидуально» по объектам – на 15-30%, иногда – на 80%. Когда это обосновано отчетом, комиссия действительно принимает такие решения.

- Вероятно, у многих приморцев есть претензии к кадастровой оценке, но не столь большие, чтобы из-за них затевать спор?

- Такие случаи встречаются, зачастую это относится к земельным участкам садоводческих и огороднических участков.

- Оценщики отмечали, что даже им трудно работать с базой объектов, находящихся на кадастровом учете, а простым гражданам тем более.

- Не соглашусь, что это сложно. На территории края работает большое количество МФЦ, куда любой гражданин может прийти и заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта. Она предоставляется бесплатно. Можно через сайт Росреестра по кадастровому номеру своего объекта также бесплатно посмотреть его стоимость. Информация открыта и прозрачна для всех. Если не согласны, можно обращаться с заявлением в комиссию.

- То есть, собственникам надо знакомиться уже с утвержденной оценкой по их объектам и работать с ней?

- Конечно. Необходимо следить за изменением кадастровой стоимости, за изменением законодательства в данной области.

- Потенциальный покупатель объекта тоже может без проблем узнать его кадастровую стоимость?

- Да. Любое заинтересованное лицо может прийти с паспортом в МФЦ и попросить нужную ему выписку на объект, либо ознакомиться со стоимостью на сайте Росреестра.

- Новый закон предполагает механизм непрерывного мониторинга кадастровой оценки. Для чего он необходим?

- В настоящее время существует действующее положение о надзоре за проведением кадастровой оценки. Но согласно ему, этот надзор должен осуществляться проведением плановых и внеплановых проверок соблюдения соответствующими учреждениями обязательных требований. Проект закона говорит о том, что на смену проверкам приходит именно мониторинг действий и соблюдения обязательных требований, предусмотренных законодательством.

Этот мониторинг будет осуществляться на постоянной основе путем наблюдения за теми материалами и сведениями по кадастровой оценке на территории субъектов, которые поступают в органы регистрации прав в центральный аппарат Росреестра, в фонд данных государственной кадастровой оценки. Будут проверяться конкретные действия учреждения непосредственно по территориям, а именно – проверка поступающих сведений на предмет соблюдения законодательства.

В соответствии с проектом Закона, еще должно быть разработано положение о проведении государственного надзора за проведением кадастровой оценки, но пока закон не утвержден, говорить о методике преждевременно.

На фото: Марина Гуцуляк: «Кадастровая стоимость сегодня максимально приближена к рынку».

Фото автора

Виктор КУДИНОВ. Газета "Золотой Рог", Владивосток.

Источник