Капкан КУРТ захлопнулся на застройщиках

Благое начинание обернулось барьером для строительства во Владивостоке

Проблемы в строительной отрасли Приморского края за последние годы растут подобно снежному кому. Сегодня мы поговорим о режиме Комплексного устойчивого развития территории (КУРТ), предназначенного для планирования и расселения проблемных зон Владивостока. Увы, но для застройщиков рамки данного режима стали трудно преодолимым барьером на пути к качественному строительству.

По сути, КУРТ предназначен для строительства или реконструкции значительных площадей того или иного назначения. На практике же этот институт часто становится дополнительным рычагом контроля застройщиков со стороны чиновников. Особенно это касается градостроительного регламента для отдельных территорий, который исключает или жестко ограничивает новое строительство.

Кроме того, в условиях принятия нового генплана, во Владивостоке сложилась тенденция, при которой чиновники перекладывают часть своих функций на участников строительного бизнеса. В таких условиях, по прогнозам экспертов, цена квадратного метра может повыситься еще на 15-20%. В сложившейся ситуации разбиралась газета «Золотой Рог».

Прописали на бумаге, да забыли про овраги

По идее, режим КУРТ должен способствовать реновации существующей застройки и возведению новых объектов на свободных территориях. А по факту, за прошедший год ни один проект планировки территории не был утвержден.

Председатель совета Ассоциации застройщиков Владивостокской городской агломерации Владимир ИСАКОВ:

- К сожалению, на сегодняшний день КУРТы являются одним из ключевых факторов, тормозящих начало новых строек. Зоной КУРТа, по замыслу законодателя, нужно накрывать новые участки для застройки либо территории, где нужно сносить барачные постройки и проводить реновацию. Сейчас зонами КУРТ покрыт почти весь Владивосток, что часто останавливает строительство, поскольку инвесторы полностью зависят от воли муниципальных органов.

В результате, во Владивостоке некоторые застройщики больше года не могут утвердить проект планировки территории или заключить договоры с органом местного самоуправления о развитии данной территории.

Эту проблему необходимо решать, если мы ставим задачу увеличить строительство жилья и снизить стоимость квадратного метра.

Хочешь строить - дай проект

Строительство в зоне КУРТ может осуществляться только при наличии договора с органом местного самоуправления о развитии данной территории, который должен быть заключен либо по инициативе собственников объектов недвижимости, либо уполномоченного органа. Также, чтобы получить разрешение на строительство в данной зоне, застройщику необходимо утвердить проект планировки территории, составление которого требует больших временных и финансовых затрат.

Одна из ключевых проблем заключается в том, что город для решения градостроительных задач переложил техническую и финансовую составляющие на застройщика, считает директор ООО «Новый дом» Галина ШАМЫГИНА.

«Сегодня, в условиях, когда мы получаем разрешение на строительство объектов на территории, попадающей в зону КУРТ, мы должны составить проект планировки территории, охват которого в несколько раз больше самого участка, планируемого под строительство. Это не только дорогая, но и длительная процедура. Складывается парадоксальная ситуация, при которой, с одной стороны, правительство призывает нас снижать стоимость квадратного метра, а с другой стороны - накладывает на нас дополнительные обременения, по сути заставляющие застройщика выполнять обязанности муниципалитета. В этой связи, ресурсов для снижения стоимости жилья «на выходе» просто не хватает», - пояснила Галина Шамыгина.

С ней согласен генеральный директор ИСК «Система» Алишер АББАСОВ, который детализировал наболевшую проблему:

- Лично меня волнует ситуация, при которой компания, являющаяся резидентом Свободного порта Владивосток и заключившая договор аренды земельного участка для дальнейшего строительства, обязана разработать проект планировки территории. Например, мы планируем строительство на участке в 3 тыс. кв. м. Однако, если рядом соседний участок находится в муниципальной собственности и попадает в зону КУРТ, проект планировки территории подразумевает охват не только нашего участка, но и всей территории, расположенной вокруг него. Кроме того, к сожалению, часто случается так, что приступая к работе, мы выясняем, что на данном земельном участке другая компания уже ведет разработку проекта планировки территории. Такие недоработки в законодательстве вынуждают строительные компании самостоятельно договариваться о включении одного проекта территории в другой. Это становится для нас, как для застройщиков, дополнительным обременением».

Механизм, дающий большие права исполнительной власти

Отметим, что если реализация мероприятий по КУРТ происходит по инициативе уполномоченных органов, в таких ситуациях возможно изъятие у собственников земельных участков с расположенной на них недвижимостью.

Это происходит в тех случаях, когда, согласно ПЗЗ (правила землепользования и застройки), подразумевается их несоответствие требованиям, установленным в правилах для зоны КУРТ.

Председатель Совета АСО «Альянс строителей Приморья» Сергей ФЕДОРЕНКО:

- Производственный и жилищный фонд в стране ветшает, создавая угрозу безопасности, жизни и здоровью граждан. Таким образом, создаётся потребность по сносу целых кварталов и промзон для строительства новых построек. С другой стороны, закон защищает право частной собственности на объекты недвижимости, в итоге несколько несогласных собственников могут заблокировать такие проекты. Чтобы преодолеть это несоответствие, и был введен новый режим КУРТ. По сути, это механизм ускоренной подготовки и высвобождения территорий для создания новых кварталов и районов. Такой режим даёт большие права исполнительной власти, например, принудительно, в кратчайшие сроки выкупить любой участок, находящийся в собственности, или объект недвижимости.

Или изменить или отменить

Поскольку границы зоны КУРТ и параметры строительства в ней определяются правилами землепользования и застройки, возникшую проблему возможно решить путем внесения изменений в данные правила. Или временным приостановлением действия данного режима на территории Приморского края.

Председатель совета директоров ГК «Эскадра» Борис ПОЗДНЯКОВ:

- У застройщиков сегодня - очередной период выживаемости. После вступления в силу с 1 июля новой редакции 214-ФЗ ситуация на строительном рынке Владивостока такая же неопределенная, как и по всей стране. Что бы понять масштаб изменений, достаточно знать, что если раньше для строительства дома достаточно было иметь 30 -50 млн рублей собственных средств, то сейчас для строительства такого же дома застройщику нужно иметь 150 млн рублей и кредитную историю в банках, позволяющую получить дополнительно 650 млн рублей. Сам переход на проектное финансирование - идея правильная. Это - шаг к цивилизованному рынку. Но темпы перехода «похоронят» 30-50% застройщиков.

Мы, как и местные администрации, мало что можем сделать в этом вопросе, так как это федеральная повестка. Но есть проблемы, которые вполне реально решить на местном уровне, в одной связке застройщиков с местными властями. К таким вопросам относятся вопросы генерального и территориального планирования,в том числе, вопрос КУРТов. Массовое включение территорий Владивостока в КУРТ, наряду с необходимостью увеличение под застройку площадей земельных участков в 4 раза, а также потерянными участками в результате изменения зонирования, еще больше усугубило ситуацию. При том, что основная масса застройщиков оказалась готовой финансировать проектирование и с пониманием отнеслась к необходимости разработки и утверждения документации по планированию территории. Чиновники и установленные ими порядки, в части сроков согласования и утверждения проектов, оказались совершенно не готовы. Конкретно, в нашей компании парализовано 40% проектов на неопределенный срок. Скоро год, как мы занимаемся и финансируем несколько проектов, но сроки утверждения и согласования их до сих пор не определены. Мы, в лице ассоциации застройщиков, просим власти мобилизоваться и ускорить прохождение документов или временно отменить КУРТы. В противном случае, планировать инвестиции в строительство невозможно.

Конечно, КУРТ - это серьезная проблема для застройщиков, но практически все представители строительной отрасли отмечают, что комплексное устойчивое развитие территории - практика скорее положительная. Проблема лишь в том, что она не совсем правильно применяется. Помимо КУРТов, застройщики сталкиваются и с другими, не менее серьезными вопросами.

Директор компании DNS Development Александр ГОЛУТВИН говорит, что в их случае гораздо более серьезным камнем преткновения стала проблема с обременением земли военным лесничеством.

«В феврале 2017 года наша компания выиграла конкурс, который проводила администрация города, на комплексное освоение территории в районе Варяга. В августе того же года мы подали на согласование документацию по планировке территории, и до сих пор не можем получить согласование, - рассказывает Александр Голутвин. - Когда мы выходили на аукцион, нам было известно, что данный участок находится под обременением военным лесничеством. Однако мы рассчитывали на то, что город, разыгрывая аукцион на право комплексного освоения с подобным обременением, поможет нам как застройщику в решении данного вопроса, иначе какой вообще смысл разыгрывать подобные аукционы, если строить там невозможно, и городские власти это понимают. Противоречие заключается в том, что, согласно генплану, данная территория предназначена под жилую застройку. В планах нашей компании было строительство небольшого микрорайона на 120 тыс. кв. м жилья, это порядка 4,5-5 тыс. жителей. Кроме того, за собственные средства мы собираемся построить в этой жилой зоне школу и детские сады, это помогло бы частично решить проблему с дефицитом мест во Владивостоке в районе Варяга. Но прошло уже почти два года, а дело не сдвигается с «мертвой точки». И даже то, что мы являемся резидентом Свободного порта, положительного эффекта не дает».

Газета «Золотой Рог» продолжит раскрывать ключевые проблемы, формирующие кризис в строительной отрасли.

ВАЖНО

КУРТами нельзя накрыть весь город, а только районы с аварийным фондом или районы, где есть несоответствие построенной недвижимости регламентам, установленным в правилах землепользования и застройки. По форме КУРТы представляют из себя законный способ остановить практически любое строительство в определенном районе, потому что выполнить все требования при строительстве единичного объекта едва ли возможно.

На фото: Строительным компаниям Владивостока к новым объектам приходится пробиваться через настоящий частокол бюрократических ограничений.

Фото Евгении ПРИЙМАК.

Анна МАЦОВСКАЯ. Газета «Золотой Рог», Владивосток.

Источник