Квадратная катастрофа

Заметное обнищание населения края и общая экономическая нестабильность тянут строительную отрасль Приморья в пропасть

На недавно прошедшей в крае международной выставке «Строительство-2017» эксперты строительного рынка отметили, что если еще несколько лет назад в приморском новострое к сдаче оставались нераспроданными около 10% квартир, то сегодня эта цифра уже около 20% и в ближайшем будущем трудностей с реализацией меньше не станет.

Один из руководителей строительной компании тогда отметил, что сегодня не проблема построить много жилья, проблема - продать. Причем сегодня покупатель, опять же в силу своей финансовой немощи, как никогда раньше зависит от заемных кредитных средств. Эйфория от бешеного роста ипотеки не должна служить амнезией по ипотечному кризису в США, который стал прологом недавнего мирового экономического кризиса.

К этому стоит добавить, что по каким-то причинам затраты на строительство квадрата жилья у нас неумолимо растут. Ни повышение производительности труда, ни улучшение эффективности производства, ни отраслевая дорожная карта оказываются не в силах переломить ситуацию. Та же производительность труда в минувшем году по отрасли показала снижение на 3,6%.

Падение в цифрах

В прошлом году ввод жилья в Приморье удержался на отметке около 500 тысяч квадратных метров. Но при этом ввод жилья населением, то есть индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), упал на 22%, составив около 200 тыс. кв. м, и его доля снизилась до 40-41%.

Пожалуй, ситуация по ИЖС должна была насторожить, поскольку можно считать совершенно ненормальной ситуацию, когда вопреки общероссийскому тренду на бурный рост ИЖС идет резкое сокращение ввода малоэтажки, и на первый план снова выходит индустриальное строительство многоквартирных жилых домов. С другой стороны, причины известны.

Во-первых, у населения нет денег, достаточных на индивидуальное строительство по приморским ценам.

Во-вторых, нет в достатке удовлетворительных земельных участков под ИЖС.

В-третьих, у тех, кому участки выданы (многодетные, двухдетные, блатные) и кем участки куплены, наступает определенное «отрезвление» или понимание, что их «перспективные деревеньки» еще очень нескоро будут охвачены государственной заботой по обеспечению инженерной инфраструктурой и социалкой.

В-четвертых, люди реалистичнее начинают смотреть на затраты по эксплуатации нового жилья, и если они высоки, то склоняются к эконом-вариантам решения своего жилищного вопроса, к которым относится и ИЖС.

Кстати, это подтверждается повышенным спросом на малогабаритное жилье в МКД, доля строительства которого в крае, к сожалению, стала расти. То есть для сегодняшнего потребителя финансово проблемно не только приобрести или построить новое жилье, но и в дальнейшем содержать его. Тем более что содержание становится проблемным, поскольку обслуживающие жилье организации за сравнительно небольшой долг готовы засудить и обобрать должника до нитки. Свой дом гарантирует в этом плане определенную независимость.

В-пятых, неприятный для наших граждан переход с нового года полностью на налогобложение объектов недвижимости, исходя из кадастровой оценки, а если рыночная цена на приморский квадрат завышена, как утверждают специалисты, то можно на 100% утверждать, что завышены и кадастровые оценки. Соответственно, за переоцененную хрущобу где-то в центре Владивостока налоги придется переплачивать в отличие от относительно дешевого квадрата в индивидуальном доме.

В принципе, можно продолжать список причин, по которым охота к улучшению жилищных условий у людей в МКД несколько угасает.

А есть ли проблема?

Стоит считать, что если брать среднюю температуру по палате, то жилищной проблемы в Приморье сегодня нет. На среднего приморца в настоящее время приходится по 22 кв. метра жилья. Это, конечно, не лучшие показатели среди цивилизованных стран, но для нас сойдет. Немного обидно, правда, что не по 24, как в среднем по России. Однако терпимо, если учесть, что учетная норма жилья по Жилищному кодексу РФ составляет 12 кв. метров жилья, а классическая, используемая для наделения социальным жильем большинством регионов, 18 кв. метров. Кстати, площадь средней вводимой застройщиками квартиры в МКД в Приморье на сегодня составляет всего около 49 кв. метров. Это, по-хорошему, всего на семью из двух человек. Допустим, мать с ребенком. А индивидуалы строят дома в 2,5 раза просторнее, где, безусловно, комфортнее решать проблему роста населения.

Прежней острой нехватки жилья, как при царском режиме, 7 кв. метров обеспеченности на нос, сегодня в крае нет. Да и наша медицина сегодня не бьет в колокола, что где-то по домам и квартирам отмечается чрезмерная скученность жильцов. Она бывает в случаях с гастарбайтерами, но по закону нанимателю за это выставляются такие штрафы, что он старается селить иностранную рабочую силу попросторнее.

По итогам трех кварталов Примкрайстат зафиксировал очередное падение ввода жилья. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года оно составило 18% по краю и около 39% по Владивостоку. Что интересно, Уссурийск по вводу (24% от края) обошел приморскую столицу, а Артем и Надеждинский район вместе ввели ровно столько же.

В целом по краю за девять месяцев ввод составил около 244 тысяч кв. метров. При этом к прошлогоднему провалу по ИЖС добавился провал нынешнего года, но уже не на 22%, а на 14%. То есть скорость падения снизилась. А в сельских районах ИЖС, по данным статистики, даже выросло на 3%. Вообще сельские районы края дали 23% от общего ввода. И в целом доля ввода по ИЖС в Приморье выросла в этом году до 48%. Вероятно, в связи с тем что ввод МКД оказался хуже в сравнении с прошлым годом. Впрочем, итоги года могут откорректировать эту цифру, поскольку многоквартирные дома к концу года вводятся более активно.

Как деловой газете «Золотой Рог» стало известно из компетентного источника, нашей статистике не всегда можно доверять. Тем не менее ситуация ею на сегодня не сильно приукрашена. Вероятно, четвертый квартал даст определенный традиционный рывок по вводу, но все равно снижение по краю относительно результатов прошлого года может составить до 20%, а по Владивостоку - 30%.

Но цифра в 400 тысяч кв. метров нового жилья в этом году для края вполне реальна, и она удовлетворит тот относительно невысокий спрос, который присутствует на рынке.

Цена тормозит спрос

Основным фактором, сдерживающим в крае спрос на новое жилье, сегодня остается цена квадратного метра. По цене 35 тысяч за квадратный метр во Владивостоке его просто сметают. Большой десятиэтажный дом на окраине, по словам представителя компании-
застройщика, ушел буквально за день. В Уссурийске, в «Радужном», тоже особых проблем с продажами не было, хотя под программные квадраты пришлось приглашать покупателей даже из других муниципальных образований. Правда, почему-то в Находке потребитель не купился на дешевизну, и там программа «Доступное жилье для жителей России» не пошла. Вероятно, для находкинцев на сегодня привлекательнее ИЖС.

Сегодня застройщики в основном оказались не в состоянии строить по привлекательной для потребителя цене. Выяснилось, что по программе они строят «себе в убыток», поэтому вынуждены дороже продавать «непрограммную» долю жилья в строящихся ими домах. Но при этом расчет на потребителя-дурака, который оплатит свой квадрат дороже, чем льготные квадраты в этих же домах, вероятно, стал пробуксовывать.

Если в микрорайоне Снеговая Падь «Д» желающие на квадраты по 35 тысяч рублей нашлись без проблем, то на остальной объем, который надо было строить за какие-то привлеченные деньги, желающих, видимо, оказалось недостаточно. А это привело к тому, что стройка потеряла темпы и госпредприятие «Приморкрайстрой» оказалось несостоятельно строить это жилье. В итоге организацию сегодня приходится прикрывать, а вместо нее организовывать новый краевой УКС. Те же, кто доверился «Приморкрайстрою», начали присоединяться к акциям обманутых дольщиков, поскольку тоже попали в неприятную ситуацию. То, что в ранее обещанные сроки они жилье уже не получают - это уже точно, а по цене - как говорится, все еще обсуждаемо, поскольку, повторюсь, бесплатно строители свои услуги оказывать не будут. Для них кризисная ситуация в экономике и так обернулась серьезными потерями - за пять последних лет из отрасли ушли или обанкротились десятки приморских строительных компаний, в том числе и лидировавших на рынке.

Парадокс, но в Снеговой Пади остановилось строительство еще нескольких многоэтажных домов, которые ранее финансировались по линии Минобороны РФ. Переход на предоставление жилья для военных исключительно через сертификаты, а не за счет нового строительства и распределения в порядке очереди, видимо, привел к определенным издержкам, выразившимся в снижении финансирования на достройку жилых домов, хотя, наверное, не проблема было вернуть деньги в бюджет при продаже этого жилья по тем же 35 тысячам рублей за 1 кв. метр, в которые строительство формально укладывалось. Вероятно, по этим домам не хватает государственной воли, чтобы принять оптимальное решение.

Собственно, этой же воли не хватает или не хватало при решении проблемы тех же обманутых дольщиков. То, что нескольких лет во Владивостоке оказалось недостаточно на достройку ряда домов высокой степени готовности, - это нонсенс. В принципе, решались проблемы по отдельным зданиям, а не проблема в целом. И, пожалуй, достраивалось именно то, что в меньшей степени было проблемным, а объекты-хроники оставались на потом. Зато к ним добавлялись новые проблемные МКД долевого строительства, и на сегодня реальное число обманутых дольщиков в крае не меньше, чем было пять лет назад. То есть к прежним страдальцам добавились новые - в Снеговой Пади «Д», «Солнечной долине» и пр.

Строительство нового жилья в крае уже не раз становилось предметом серьезных разговоров, но итог пока однозначен - сегодня в крае жилья строится в два с лишним раза меньше, чем в конце 1980-х годов.

КСТАТИ

«Аквамарин» покрылся ржавчиной

Стоит добавить, что к проблеме дольщиков во Владивостоке примыкает и проблема долгостроев, по которым в чистом виде обман как бы отсутствует. Он как-то не обозначен формально. Однако, скажем, ожидания рынка и потребителей на нем в какой-то степени были обмануты.

Например, первый дом ЖК «Аквамарин» в районе бухты Федорова должен был вводиться к саммиту АТЭС 2012 года, то есть пять лет назад. А сегодня уже весь этот квартал должен был застроиться, и вовсю идти строительство второй очереди «Аквамарина». В районе остановки «Дальпресс» за последние два года мало что изменилось на двух башнях «Атлантикс Сити», а строительство их начиналось еще в прошлом десятилетии. Больше 10 лет строится дом на Партизанском проспекте, 52в, где заморозились деньги около 40 юрлиц и физлиц из-за того, что застройщик (краевое УВД) не может решить финансовые и организационные вопросы достройки объекта. В районе Патрокла на ул. Борисенко застыли еще два десятиэтажных панельных дома, которые заброшены строителями по причине неурегулированности вопроса по участку земли. Есть еще ряд объектов, в отношении которых требуется реанимация или снос.

Виктор КУДИНОВ.

Газета "Золотой Рог", Владивосток.

Источник