Красный "квадрат"

В преддверии перехода строек на проектное финансирование рынок жилья во Владивостоке пытаются разогреть

В преддверии перехода строительства нового жилья с 1 июля этого года с долевого участия граждан на проектное финансирование, компании-застройщики во Владивостоке стараются успеть продать как можно больше «квадратов» в строящихся домах. Одна из причин – по новым условиям строительства компании будут отсекаться от финансирования за счет дольщиков, и в большей степени должны будут обращаться за кредитами в банки. А кредиты – дорогие. Поэтому, пока еще имеется возможность, застройщики стараются привлечь деньги, необходимые для строительства, на выгодных для себя условиях от дольщиков.

Потенциальным дольщикам тоже пока все еще непонятно: с какого перепуга они должны будут хранить свои деньги, допустим, не под матрасами, дожидаясь, когда дом будет построен, а на эскроу-счетах банков. Обещается, что там деньги граждан вроде бы будут надежно лежать и беспроцентно дожидаться, когда облюбованные ими объекты будут сданы, а квартиры готовы к передаче – только после этого банк будет вправе выплатить застройщику деньги с эскроу счетов. Причем платить гражданам придется дороже, поскольку строительство жилья с привлечением кредитных средств будет затратнее – процентов на двадцать.

Естественно, у дольщика сегодня возникло встречное к застройщику желание – не тянуть с вступлением в долевое строительство и за счет этого сэкономить какую-то толику своих средств. К тому же, житейская мудрость подсказывает, что неизвестно, что может быть хуже – стать обманутым дольщиком или обманутым вкладчиком банка.

Налетай – подешевело

Интересен такой факт: компания ООО «Восточный Луч» начала распродажи жилья в одноименном микрорайоне, который она начала строить в IV квартале прошлого года по соседству с микрорайоном Снеговая падь «Д». Конечно, вживую предлагаемых «квадратов» здесь еще нет, но купить их уже можно даже на этапе подготовки площадки. И всего от 50 тыс. рублей в 25-этажном доме.

Несколько лет назад строители мк «Д» отмечали, что строить дешевле, чем за 60 тысяч кв. метр новое жилье в том районе города просто невозможно. И вдруг - такой мощный демпинг, хотя все, что нужно для строительства, за эти несколько лет заметно подорожало. Опять же, рядом Единая дирекция по строительству объектов на территории Приморского края предлагает «квадраты» в строящихся ею домах по 62-67 тыс. рублей. Достраивать объекты этого застройщика, некоторые из которых находятся в высокой степени готовности, как новому подрядчику, было предложено «Восточному Лучу».

То есть, при одних и тех же условиях, в одном и том же районе, с использованием идентичных домостроительных технологий одними и теми же строителями, возводятся дома с разницей в цене свыше 20%. Это примерно как одна и та же навага с разными ценниками – одна как местная, а другая как камчатская…

В принципе, для компании, ставшей резидентом Свободного порта Владивосток, строительство «квадрата» обходится дешевле, и она может за счет полученных льгот демпинговать относительно других объектов, которые ведут застройщики, не успевшие уйти под выгодный статус. Кроме того, строительство около двадцати зданий в одном районе одним потоком позволяет добиться серьезного снижения себестоимости строительства относительно проектов «точечной застройки», которые сегодня пока еще пытаются удержать первенство на рынке нового жилья во Владивостоке.

Еще дешевле, от 49 тыс. рублей за «квадрат», эта компания предлагает жилье на начальной стадии строительства в высотных домах второй очереди ЖК «Зеленый угол». Срок ожидаемого ввода – 4 квартал 2021 года. В принципе, такие дома в городе уже доказанно строятся всего за 1,5-2 года. А строительство в такой срок, а не в сроки в несколько раз большие, как строят некоторые другие компании, - это еще один из факторов удешевления.

Купить квартиры предлагается сегодня, а получить – через два-три года. Хотя панельные десятиэтажки, конечно, могут быть построены значительно быстрее, и дешевле.

А рядом со второй очередью ЖК «Зеленый угол» с подобным же проектом (ЖК «Зеленый бульвар») предлагает «квадрат» от 45 тыс. рублей другой застройщик – ООО «РКСК».

Сроки остаются «камнем преткновения»

Для рынка нового жилья Владивостока характерен срыв застройщиками декларированных сроков строительства. При этом отдельные объекты, начатые каким-либо одним застройщиком, могут завершаться другим. Причем эти объекты могут и не проходить по спискам обманутых дольщиков в качестве проблемных.

Например, ЖК «Атлантикс Сити» («Тополиная аллея») в районе «Дальпресса» и ЖК «Магнум» начинала строить ГК «Динас». В дальнейшем, в связи с трудностями по реализации проектов, «Динас» переуступил строительство этих объектов компании ООО «Атлантикс Констракшн». Изначально сроки сдачи первого из этих ЖК – 2 квартал 2008 года, а второго – третий квартал 2008-го. Сейчас ЖК «Магнум» находится в сдаточном состоянии, а «Атлантикс Сити» планируется ввести в эксплуатацию только в конце 2021 года. Вопрос риторический: какие из тех состоятельных горожан, которые имели виды на квартиры в этих зданиях 15 лет назад, до сих пор ждут ввода этих объектов? А ведь эти комплексы были заявлены как престижные, для самых состоятельных покупателей!

Пожалуй, к числу престижных должен относиться такой новострой, как ЖК «Катюша» рядом с комплексом «Седанка Сити». К проблемным объектам государственная строительная инспекция этот дом не относила – обманутых дольщиков по нему не было. Но его каркас многие годы простаивал брошенным, и только недавно эта стройка ожила.

Около 28 лет насчитывает история «беспроблемного» 12-этажного дома на ул. Шилкинская, 4. Летом минувшего года участники его строительства – инвесторы и организатор-застройщик – планировали приступить к завершению работ. Но строители на этот объект так и не вернулись. Вероятно, люди, надеявшиеся на этот дом, тоже уже давным - давно решили свой квартирный вопрос каким-то иным образом.

Конечно, довольно большую долю среди жилых домов, ввод которых во Владивостоке просрочен по сравнению с нормативными и декларированными сроками, на сегодня составляют объекты долевого строительства. Их довольно много. Но приведем несколько примеров.

В районе Проспекта Красоты все еще продолжается эпопея с вводом ЖК «Олимп». Этот объект около десяти лет назад был брошен застройщиком в уже очень высокой степени готовности. Строительных работ оставалось на 2-3 месяца. Завершать его было предложено КППК «Примстройзаказчик». Однако какие-то нестыковки по вопросам достройки между этой организацией и инициативной группой дольщиков еще на год, а то и более, отодвинул, предполагавшийся срок сдачи.

В сентябре 2016 года компания ООО «Верно Пасифик Групп», завершая первую очередь строительства жилого комплекса «Life Квартал» в районе ф. «Зари», приступила к подготовке строительства второй очереди, в рамках которой предполагалось ввести два панельных 10-этажных дома. Нормативный срок строительства их – не больше года. Но работы здесь так и застыли на уровне котлована. Это при том, что жилой комплекс широко рекламировался и представлялся очень привлекательным для покупателей с небольшим бюджетом – 1 кв. метр здесь предлагался по 52-54 тысячи рублей. Но застройщик и здесь не оправдал надежды людей.

Высота вредна для здоровья

Безусловно, Владивосток скоро сможет гордиться, что в нем будет построено самое высокое жилое здание на Дальнем Востоке и в Сибири – 44-этажный ЖК «Аквамарин» высотой 154 метра. Однако истории его строительства уже около 10 лет. Его предполагалось сдать в эксплуатацию еще к саммиту АТЭС 2012 года. Теперь примерно только через год застройщик, тоже резидент Свободного порта, который может строить дешевле, намерен ввести его в эксплуатацию, но от строительства еще нескольких небоскребов запроектированных на этой же площадке, он по каким-то причинам уже отказался.

В принципе, этот отказ стоит оценивать позитивно, поскольку, как отмечают специалисты, в домах повышенной высотности человек чувствует себя дискомфортно. Для верхних этажей характерно присутствие заметных колебаний конструкции дома, которые не все люди переносят нормально, как ту же морскую качку.

Кроме того, академики Российской академии архитектурных и строительных наук (РААСН), не раз бывавшие во Владивостоке, отмечали, что для нашего города гармоничнее и комфортнее строительство относительно небольших и невысоких зданий, которые не подавляют оригинальный сопочный ландшафт. Местные специалисты также не раз высказывались против больших «чемоданов» и «цилиндров», «придавливающих» не только природный ландшафт, но и исторически сложившуюся застройку.

К сожалению, наиболее высокие дома сегодня во Владивостоке строятся именно точечно, а не единым архитектурным ансамблем. Кстати, по этой причине их заявленная классность на уровне «премиум класс», как и в случае с ЖК «Аквамарин», у экспертов вызывает сомнения. Хотя дом, конечно, будет престижным, поскольку «квадраты» здесь сегодня продаются по рекордным для Владивостока ценам. Своих покупателей небоскреб нашел, но нашлись ли бы они на еще несколько таких зданий в короткой перспективе – это трудно представить.

На самом деле для Владивостока сейчас характерна тенденция образования малоэтажного «кольца», характерного для современных агломераций. Приличный по площади помещений коттедж или особнячок в пригородной зеленой зоне, или даже за городом, на своем земельном участке более интересны для состоятельных владивостокцев, чем квартира в высотном доме.

На фото: Владивостокские девелоперы торопятся «снять сливки» с растущего рынка.

Фото автора

Виктор КУДИНОВ. Газета «Золотой Рог», Владивосток.

Источник