Ломать – только с разрешения

Любое изменение конфигурации жилого помещения должно быть отражено в технических документах

Делая ремонт в своих квартирах, приморцы нередко забывают о всяких ограничениях. Как правило, под «переделку» первыми идут типовые советские планировки с небольшими кухнями и раздельным санузлом. Однако любая перепланировка должна осуществляться в строгом соответствии с законодательством, которое жестко регламентирует пределы дозволенного и устанавливает ответственность за незаконную перепланировку.

Для начала следует уточнить, что перепланировки жилого помещения делятся на те, которые могут быть узаконены в установленном порядке, и те, которые невозможно узаконить в принципе. Ко второй категории относятся перепланировки, связанные с разрушением несущих стен, переносом радиаторов отопления на лоджию, переносом «мокрых зон» (кухни и санузла) в другую точку квартиры (допустимо расширение кухни или санузла за счет коридора – прим. автора). Кроме того, запрещено увеличивать площадь квартиры за счет мест общего пользования в МКД.

В остальных случаях осуществить и узаконить перепланировку жилого помещения возможно, выполнив ряд требований. Причем лучшим вариантом будет согласование перепланировки еще до проведения работ. Для этого необходимо заказать проект перепланировки в лицензированной проектной организации, а затем предоставить его вместе с другими документами на жилое помещение в уполномоченный орган муниципальной власти – в столице Приморья таким органом является Управление содержания жилищного фонда (УСЖФ) администрации Владивостока (ул. Ильичева, 15). Документы на перепланировку можно отправить через муниципальный многофункциональный центр.

Досье "Золотого Рога": Согласно административному регламенту, утвержденному администрацией Владивостока, предоставление муниципальной услуги по согласованию перепланировки жилого помещения осуществляется с момента поступления в Управление содержания жилфонда полного пакета документов в сроки, установленные действующим законодательством, - 45 суток. Специалист Управления, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушение, предусмотренные частью 1 статьи 27 Жилищного кодекса РФ.

45 суток на согласование

Для выполнения перепланировки и переустройства квартиры собственнику необходимо представить в муниципальную администрацию следующие документы для согласования: заявление о переустройстве и (или) перепланировке, правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение, подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение. В случае, если жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры, также требуется заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

В течение 45 дней администрация должна принять решение о согласовании либо об отказе в согласовании перепланировки и переустройства. Только после этого собственник, в случае согласования, может приступить к перепланировке или переустройству. По окончании работ составляется акт приемочной комиссии, который направляется администрацией в центр технической инвентаризации. Сведения о новых характеристиках помещений отражаются в техническом плане, который предоставляется в Росреестр или МФЦ для внесения изменений в ЕГРН. Итогом должен стать новый технический паспорт на квартиру, в котором будет отражено проведенное переустройство.

Отдельный случай – квартиры в новых домах, многие из которых сдаются без межкомнатных перегородок. На них также распространяются запреты, связанные с переносом «мокрых» зон или сносом несущих стен. Лучшим вариантом будет возведение межкомнатных стен в соответствии с проектом застройщика; в остальных случаях порядок согласования «схемы» жилого помещения будет таким же, как и в случае со старыми домами. Отметим, что жилье, возводимое в рамках государственной программы «Обеспечение доступным жильем и качественными услугами ЖКХ населения Приморского края» на 2013-2021 годы, как правило, возводится уже с внутренними перегородками.

Штрафы на подходе

В Государственной жилищной инспекции Приморья напоминают, что самовольные переустройство и перепланировка жилого помещения являются административным правонарушением. Причем есть примеры, когда собственника вновь купленной квартиры оштрафовали за перепланировку, сделанную прежними владельцами. Добавим, что, получив жалобу на незаконную, по мнению соседей, перепланировку, уполномоченный орган обязан провести проверку данной информации. Если владелец жилья добровольно не предоставил специалистам доступ в жилое помещение, это можно сделать через суд.

В случае, если факт незаконной перепланировки нашел подтверждение, собственнику жилья выносится предписание привести квартиру в первоначальный вид, а также выписывается штраф в 5 тыс. рублей. Если решение суда об устранении нарушения не будет выполнено, судебные приставы могут наложить ограничения на распоряжение недвижимым имуществом. Однако продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой может стать проблематичной даже без этих санкций. Выдавая кредит на покупку квартиры, банки очень тщательно проверяют жилье на наличие незаконных перепланировок, хотя ряд крупных игроков на рынке ипотечного кредитования недавно сократил перечень «критичных» перепланировок.

Перепланировка и переустройство: две большие разницы

На практике многие собственники жилья часто путают перепланировку квартиры с ее переустройством. Перепланировка квартиры – это изменение конфигурации помещений, в том числе: обустройство, демонтаж, перенос или расширение дверных проемов; обустройство, демонтаж, перенос или расширение оконных проемов; перераспределение площади жилых и вспомогательных помещений в квартире (например, путем переноса или установки перегородок); перенос одних помещений в другие, либо объединение их (ванные, туалеты, кухни и т.д.); установка лестниц и антресолей в пределах квартиры (антресоль не должна занимать более 30% площади комнаты); увеличение или уменьшение уровня полов; иные виды работ.

Переустройство квартиры – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения).

Но бывают случаи, когда квартиры на первых этажах жилых домов приобретаются с целью последующего переоборудования под офис или магазин. Для этого необходимо перевести жилое помещение в статус нежилого. Важное условие: вход в переводимое помещение должен быть отдельным, а не из подъезда многоквартирного дома. Чтобы перевести квартиру в нежилое помещение, собственник квартиры должен представить пакет документов на согласование в муниципальную администрацию. Через 45 дней со дня получения документов администрация принимает решение о согласовании либо об отказе в согласовании перевода квартиры в нежилое помещение. Лишь после получения согласования перевода собственник может приступить к работам. По окончании работ составляется акт приемочной комиссии, после чего администрация направляет данный акт в центр технической инвентаризации, если работы выполнены в соответствии с проектом.

ВАЖНО

При перепланировке и переустройстве запрещено:

- увеличивать санузел за счет жилых и вспомогательных помещений, а также выносить его границы за пределы «мокрых зон» (т.е. под ванной или туалетом этажом ниже не должны располагаться жилые помещения);

- объединять аркой кухню с газовой плитой и комнату (в таком случае нужно устанавливать дверной проем);

- сносить несущие стены, либо выполнять на них работы, не предусмотренные проектом;

- проводить строительные работы на общедомовых коммуникациях (кроме подключения внутренних систем к общедомовым коммуникациям, если это предусмотрено проектом);

- присоединять полы с подогревом к общедомовой системе отопления;

- иные ограничения, которые зависят от характеристик дома и жилого помещения.

На фото: Владельцы часто путают перепланировку квартиры с ее переустройством.

Фото Натальи КОМИССАРОВОЙ

Наталья КОМИССАРОВА. Газета "Золотой Рог", Владивосток.

Источник