Ожидания "под ключ"

В Приморье снизилась доля продаж жилой недвижимости на стадии котлована

Тенденция к снижению уровня продаж жилой недвижимости на начальном этапе строительства актуальна для всей России, и особенно для Москвы: там, по подсчетам «Метриум Групп», доля новостроек на начальной стадии строительства в объеме предложения снизилась до 10,7%. Еще год назад эта же доля составляла 33,5%

В Приморском крае, по данным участников рынка, покупательская способность потенциальных желающих стать обладателями квартир в новостройках на начальном этапе строительства упала минимум на 25-30%.

Эксперты связывают такую динамику с ужесточением регулирования рынка и падением спроса со стороны покупателей, которые стали внимательнее учитывать риски и с осторожностью подходить к предложениям участия в долевом строительстве.

- В Приморье это особенно касается таких городов как Уссурийск, Находка, Артем. Во Владивостоке процент снижения поменьше, в районе 10%, но это, тем не менее, существенно влияет на рынок первичного жилья, - отметил генеральный директор ООО Строительная компания «Аврора-Строй» Андрей ИЩЕНКО.

По сравнению с 2014-2015 годом строить по договорам долевого участия стало действительно сложнее: увеличение стоимости строительных материалов опережает темпы официально заявленной инфляции, желающих вступить в строительство стало меньше. Будущие клиенты более избирательны в выборе квартир: сейчас наметилась тенденция, что приобретают, точнее сказать, вступают в долевое строительство на однокомнатные квартиры небольшой площади и квартиры-студии площадью 24-35 кв. м. при стоимости за квартиру в 1,7 - 2,5 млн рублей. Квартиры площадью выше 50 квадратов стали продаваться значительно сложнее. И их сейчас приобретают в основном на финальной стадии строительства. Стоят они суммарно выше, но рисков меньше.

По мнению Андрея Ищенко, в связи с реформами в сфере долевого строительства в ближайшие годы около половины застройщиков Приморского края просто уйдут с рынка и закончат свое существование.

- Государство всеми доступными путями борется с так называемой проблемой «обманутых дольщиков», - добавил он. - А это приводит к ужесточению требований, которым должен соответствовать нынешний девелопер. Тем не менее, люди всегда будут стремиться к лучшему, а свой дом – это самое главное, чем хочет обладать каждый человек в нашей стране. Именно поэтому они будут продолжать приобретать жилье на всех этапах строительства. Покупка на этапе котлована – это возможность приобрести квартиры за минимальную стоимость, ведь чем выше дом, тем дороже квадратные метры.

Приобретать квартиры нужно только у тех компаний, которые заключают с дольщиками договоры долевого участия в рамках 214 Федерального закона, считает эксперт.

- Никакие договоры инвестирования, займа, предварительные договоры не гарантируют, что на выходе вы получите желаемое жилье. Сейчас все долевые сделки страхуются, а договоры проходят регистрацию в Росреестре, что гарантирует, что Ваша квартира не будет продана дважды. Кроме того, уже сейчас все вновь начинаемые проекты страхуются в государственном компенсационном Фонде, где гарантом того, что вы не останетесь без квартиры – является государство.

Вопрос доверия

Покупка жилья на начальном этапе строительства – вопрос доверия, считает заместитель директора НП СРО Альянс строителей Приморья Сергей ФЕДОРЕНКО.

- С одной стороны, у приморцев есть печальный опыт наблюдения за долгостроями. Этот опыт научил нас быть осторожнее и учитывать риски, что можно считать положительным эффектом. А с другой стороны в регионе есть добросовестные застройщики, которым люди доверяют. Это, к примеру, «Новый Дом», «Владстройзаказчик» и другие. Общее падение покупательской способности критическим образом не сказывается на объектах этих девелоперов: квартиры продолжают раскупаться на стадии котлована, потому что это выгодно и вызывает доверие. К сожалению, таких застройщиков на рынке Приморья не так уж много, но можно надеяться, что меньше не станет. Хотя Путин поставил задачу вообще ликвидировать долевое строительство, строиться дома не перестанут. Исчезнут с рынка застройщики, которые не смогут себе позволить дорогие банковские кредиты и не найдут иные источники привлечения средств. Можно также прогнозировать, что в результате прекращения долевого строительства подорожает жилье, ведь банковские деньги – дорогие. Возможно, решением проблемы станут кооперативы, но такой метод строительства вряд ли обретет такой же размах, как метод долевого участия.

Уже не наваришься

Еще одна причина спада продаж квартир на начальном этапе строительства связана с тем, что для части целевой аудитории это перестало быть выгодным, считают эксперты.

- Начальная стадия строительства для покупки – самая привлекательная, если вы уверены, что покупаете у добросовестного застройщика, - считает директор РА «Владимир» Владимир КАПЛИНСКИЙ. – По крайней мере такой она была раньше: люди покупали жилье на стадии котлована, когда квадратный метр его стоил, к примеру 50-60 тыс. рублей, и перепродавали на стадии завершения, когда тот же квадратный метр дорожал до 90 тыс. рублей. Однако сейчас это уже не так выгодно: строительство дорожает быстрее инфляции, и застройщику трудно предлагать низкие цены даже на начальном этапе строительства. Потому часть целевой аудитории рынка пока притихла и не торопится скупать квадратные метры на стадии котлована. Кроме того, не растет и сам рынок. Если в Москве – перепроизводство квадратных метров, то во Владивостоке строят совсем немного. Где купить эти квадратные метры на стадии котлована, допустим, в эконом-сегменте? Их нет, а на те, что есть, покупатели смотрят с осторожностью: в отличие от состоятельных граждан они, возможно, принесут застройщику свои последние деньги и даже влезут в кредиты.

Что касается жилья бизнес-класса, которое тоже представлено в Приморье вполне интересными проектами, то такое жилье на стадии котлована обычно не покупают, хотя бывает по-разному. Здесь застройщику чаще всего есть где взять деньги на строительство.

За последние пять лет у покупателя жилья в новострое изменился и подход к выбору этого жилья. Если раньше квадратные метры представляли ценность сами по себе, то сейчас покупателя интересует еще и микрорайон.

- Раньше, когда в крае процветала точечная застройка, покупатель смотрел на сам дом и на квартиры внутри, а сейчас его интересует еще и где этот дом стоит, есть ли там больницы и школы, и не планируется ли рядом с домом строительство какого-нибудь мусоросжигательного завода, - добавил Каплинский. – Иными словами, население стало более требовательным, придирчивым.

Любовь ХМЕЛЕВСКАЯ.

Газета "Золотой Рог", Владивосток.

Источник