Приморские особенности долевого обмана

Долги застройщиков становятся «священным долгом» налогоплательщиков?

Жизнь подсказала, что обманывать дольщиков по-старому больше невозможно. Нужны свежие решения, нестандартные подходы и много-много денег. Тогда быстро разморозятся самые замшелые объекты, и будут завершены в самые короткие сроки. Примерно так и рождаются новые сказки о доблестном решении квартирного вопроса. Однако, вглядываясь в фотоотчеты приморских долгостроев, можно представить: как же это будет мучительно больно – сделать красивую сказку реальной былью.

Последние четверть века строительство жилья в нашей стране и, в частности, в Приморье, оказывается, шло неправильно. И почему-то эту неправильность сразу же пресечь не удалось. Приморцы с начала 90-х вступали в долевое строительство, в котором их подло обманывали по деньгам, срокам и качеству. В итоге хронических мытарств их превращали в замученных обманутых дольщиков.

Долгое время официально говорилось о том, что долгострои – это отдельные досадные недоразумения на фоне позитивного ввода ежегодно десятков миллионов квадратных метров, а ответственны в досадных срывах – частные компании, к которым государство не имеет никакого отношения. Предлагалось с ними судиться и добиваться выполнения договоров. А эти возмущения дольщиков и суды для застройщиков были как выговоры повара коту Ваське, проедающему долевые деньги.

Вскрылась страшная правда…

Масштабы проблемы почему-то замалчивались, хотя на самом деле жилые дома с долевым участием постоянно сдавались со срывами сроков. Еще пять-шесть лет назад, когда строительство жилья было выделено в один из нескольких нацпроектов, в Приморье началась беспощадная борьба с долгостроями, имеющими отношение к долевому строительству. Тогда проблемными назывались всего 10-15 объектов. Борьба заключалась в том, что 2-3 из них за год вводились. Но у этой «гидры» за этот же год вырастало несколько новых «проблемников».

Кроме того, часть объектов просто не включалась в список проблемных, поскольку долевое строительство по ним по той или иной причине не подпадало под госрегистрацию – кооперативный дом (это же не доли - а паи!) или же дом УМВД во Владивостоке на Партизанском проспекте, 52в, в который неосторожно вступили около сорока дольщиков, пайщиков и частных инвесторов, или тот же малоэтажный поселок ЖСК «Остров», который сегодня просто грешно не называть проблемным.

Много ли при этом страдало и страдает людей? Формально в работе с обманутыми дольщиками до последнего времени оперировали всего с 300-400 заявлениями, с которыми люди обращались в госстройинспекцию. Было ясно, что это число - всего лишь вершина айсберга, поскольку даже в ином одном новом современном доме может быть столько квартир. Просто большинство дольщиков молча несли свою нелегкую долю долевого строительства и заявлений не писали, понимая, что толку от их обращений не будет, на митинги не выходили.

Плачевные итоги борьбы с долевым обманом в Приморье в начале этого месяца признал губернатор региона Олег КОЖЕМЯКО. Оказалось, что в настоящее время насчитывается около 3,5 тыс. семей, не имеющих возможности вселиться в свое жилье. Если взять во внимание всех членов этих семей, то таковых будет уже около 10 тысяч.

Генеральный директор АО «Корпорация развития Приморского края», председатель совета регионального Фонда помощи обманутым дольщикам Ольга СУН-ЖАЮ отметила, что этой общественной организацией проблемными жилыми домами на конец июня признаны 13 приморских многоквартирных долгостроев. Но, по ее словам, на самом деле таких недостроенных объектов насчитывается более 30, и их впереди еще ждет признание в качестве проблемных. Причем в некоторых случаях речь идет не об отдельных домах, а даже о комплексах и микрорайонах. Это – микрорайон Снеговая Падь «Д», ЖК «Лайф» в районе «Зари», первый многоэтажный квартал «Солнечной долины» в районе поселка Трудового, в Артеме – жилой микрорайон в границах улиц Лазо, Горького и Куйбышева, многие отдельные жилые здания во Владивостоке, Артеме и Уссурийске.

И по этим объектам люди вынуждены ждать ключей от своих квартир не месяц-другой, а годы, в некоторых случаях –10-15 лет и более.

Когда в апреле этого года было заявлено о создании регионального Фонда помощи обманутым дольщикам, то предполагалось, что за два года должны быть достроены ряд долгостроев во Владивостоке и 8 – в Артеме. В частности, по Владивостоку это ЖК «Лайф», «Снеговая Падь «Д», ЖК «Одиссей» на ул. 2-й Поселковой, дома на ул. Славянская, 17, ул. Пихтовая, 35. Из этого списка до конца года планируется ввести семь домов, которые сейчас отличает высокая степень готовности.

Теперь выяснилось, что достраивать надо, как минимум, в три раза больше объектов, чем «официально-проблемных». Удастся ли все их охватить? И не подойдет ли к концу двухлетнего периода «новая генерация долгостроев», которые снова придется спасать за счет бюджета? Тем более, что часть застройщиков уже в ближайшее время может уйти с рынка нового жилья, поскольку не сможет отвечать новым требованиям долевого строительства, введенным с 1 июля этого года. Сможет ли их заменить энергия и средства, которые удастся консолидировать и вложить в достройку объектов КРПК, Фонд помощи обманутым дольщикам и совет фонда – покажет время.

Пустые окна печально известных недостроев стали символом уходящего десятилетия.

Цена вопроса

В конце прошлого года Олег Кожемяко сказал, что на достройку проблемных жилых домов из краевого бюджета придется выделить порядка 2,5 млрд рублей. По последним данным, озвученным Фондом обманутых дольщиков, минимальная стоимость достройки всех проблемных новостроев, на основании опроса застройщиков, уже превышает 4 млрд. Цена вопроса растет и, по опыту «Хаяттов», к завершению строительства может традиционно увеличиться в несколько раз. Хотя по каждому объекту принята отдельная «дорожная карта», и интересы дольщиков защитил соответствующий краевой закон.

В этом году на решение проблемы долевого строительства из краевого бюджета удалось выделить 750 млн рублей. Вероятно, на следующий год на эти же цели будет заложено не меньше. Но и этого, как признал губернатор, без федеральной помощи окажется недостаточно для того, чтобы уже в ближайшие два года «снять социальную напряженность», достроив жилье примерно для 500 семей. То есть, каждый седьмой обманутый дольщик не позже, чем через два года должен получить ключи и доступ к своей квартире для «ремонта». Спрашивается, сколько еще денег потребуется на достройку жилья для остальных 3 тыс. семей? В 7 раз больше!

Помимо Приморья в очереди за помощью из федерального бюджета для достройки долгостроев с долевым участием граждан сегодня выстроились около 50 регионов страны. И им на всех в этом году были обещаны сначала 25 млрд рублей, а затем цифра выросла до 36 млрд. Глава комитета Госдумы по бюджету и налогам Андрей МАКАРОВ отметил, что это беспрецедентная сумма, направленная государством на компенсацию долевого обмана. Какая часть из этих средств достанется краю, пока неясно.

Как нет ясности и по дальнейшей подобной помощи в следующие годы, и – по конечной цене затрат, в которые бюджету обойдется поддержка «обманутых дольщиков». Известно, что ее решено оказать в рамках перераспределения средств по статьям расходов. И в этом отношении не прояснено – за счет сирот, аварийного жилья, жилья для военных или же чего-либо иного оказывается и продолжит оказываться эта помощь дольщикам от государства, по сути, прикрывающая безответственность и ошибки застройщиков.

Снеговая падь «Д»

На сегодня наиболее «образцово-показательными» объектами долевого обмана стали жилые дома, строящиеся по программе «Жилье для российской семьи» (ЖРС) в микрорайоне Снеговая падь «Д». Его проектом, к которому было решено приступить в начале 2015 года, предполагалось охватить 27,8 га территории Второй Речки, примыкающей к основному на сегодня жилому массиву Снеговой пади с северной стороны. В целом, здесь предполагалось построить 12 многоэтажных жилых домов на 2 333 квартиры. Численность населения после заселения должна была составить 5,5 тыс. человек. По крайней мере, 6 домов требовалось ввести в 2017 году, поскольку в их долевое строительство уже было вовлечено более 800 семей, в том числе около 700 семей по программе «ЖРС».

В настоящее время за счет средств бюджета края в первую очередь здесь обещано достроить две 25-этажки в целом на 360 квартир.

Успешная реализация других приморских проектов по программе «ЖРС» - микрорайон «Радужный» в Уссурийске и квартал «Зеленый угол» во Владивостоке – позволяла надеяться, что и здесь будет быстрый и положительный результат. Однако результат оказался провальным.

Обманутые дольщики Снеговой пади «Д» уже около десятка раз поднимались на акции протеста. Люди, принадлежащие к социально защищаемым государством категориям, оказались вовлечены в темную игру застройщика с подрядчиками, по итогам которой строительство было дезорганизовано и сорвано. К настоящему времени застройщик – «Единая дирекция по строительству объектов на территории Приморского края» (КППК «Приморкрайстрой»), не выполнив обязательств, взятых перед дольщиками в связи со строительством для них квартир из расчета 35 тыс. рублей за 1 кв. метр, предложила им выйти из проекта, получив внесенные ими деньги без выплаты неустоек. Достройку начатого жилья предполагается завершать уже на коммерческой основе.

Несколько лет назад ныне уволенный руководитель госпредприятия «Приморкрайстрой» утверждал, что Снеговую падь «Д» можно построить только из расчета 60 тыс. рублей за 1 кв. метр. Кстати, для Владивостока рыночная цена «квадрата», утвержденная Минстроем РФ», даже на сегодня ниже этой цифры. Наверное, если проект было невыносимо строить по 35 тыс. рублей за «квадрат», то логичнее было и дольщиков изначально набирать из расчета «невыносимо высоких затрат», а не цены «программы». Надо было признать, что проект в льготную программу не вписывается. С другой стороны, непонятно: почему инвестиционно-строительные компании укладывались в смету с долевым строительством по программе «ЖРС», а государственная, уже немало лет работающая с объектами по целевым жилищным программам, не смогла.

Юрист из Владивостока Анна БЕРНИКОВА считает, что приморские проекты, связанные с программой «ЖРС», были вполне реальны, поскольку себестоимость строительства «квадрата» нового жилья во Владивостоке значительно меньше рыночных цен. Она сама, веря в возможность выполнения застройщиком обязательств, стала дольщиком в Снеговой пади «Д». Но некомпетенция руководителей строительства, пришедших на смену профессионалам с высшим строительным образованием, коррупция чиновников, обман подрядчиков, поставщиков материалов и конструкций, откровенное воровство – все это привело к тому, что проект строительства микрорайона был сорван, строительство на длительное время было заморожено, и теперь по нему вместо социально ориентированного предлагается коммерческое решение.

Юрист считает, что объем строительных работ, выполненных на объектах долевого строительства Снеговой пади «Д» к моменту приостановки работ составлял порядка 300 млн рублей, и они, при успешном организационном решении, могли продолжаться и дальше. Еще два года назад можно было все начатые объекты довести до степени готовности «под ввод в эксплуатацию при условии подведения к ним сетей». Однако это, в силу названных причин, сделано не было. Около полутора миллиардов рублей, собранных с дольщиков на строительство жилья по этому проекту, скорее всего, были разворованы, и, если решать правильно вопрос достройки начатых жилых домов, то это надо делать за счет виновных, взыскивая с них пропавшие деньги и суммы ущерба, нанесенного дольщикам.

В настоящее время Анна Берникова занимается 11 исками обманутых дольщиков в отношении застройщика Снеговой пади «Д», которые преследуют цель справедливой компенсации ущербов, включая и моральную составляющую. По ее мнению, выплаты обманутым дольщикам за «выход» из проекта должны быть в несколько раз больше внесенных ими денег, и для этого есть все основания, рассматривая каждый случай в отдельности. В частности – учесть арендные платежи дольщиков, которые некоторые из них были вынуждены осуществлять, снимая чужое жилье в ожидании, когда будет построено свое. От компенсации такой аренды оператор проекта категорически отказывается.

Ранее Анна Викторовна работала в департаменте градостроительства краевой администрации, и отмечает, что лет пять-шесть назад власти края, помимо микрорайона Снеговая падь «Д» прорабатывали вопросы массового строительства в городе доступного жилья в объемах, которые в короткие сроки должны были переселить в новострой большинство жителей Владивостока. Сейчас те проекты оказались отложены, обязательства бравшиеся регионом по реализации нацпроекта – провалены, а жилье в городе продолжает оставаться одним из самых дорогих в России.

Калейдоскоп долгостроев

Предполагается, что практически брошенный ЖК «Лайф» в районе ул. Лесной и ЖК «Одиссей» будет достраивать Фонд помощи обманутым дольщикам, а застройщик по ним – ООО «Верно Пасифик Групп» будет банкротиться в связи с невыполнением своих финансовых обязательств и обязательств перед дольщиками.

Пока очень туманной остается судьба одиозного долгостроя с долевым участием – ЖК «Первомайский» в районе площади Окатовой. Застройщик – компания ООО «Дальстройконтракт» пять лет назад была признана банкротом. Ее руководитель Андрей АНТОНОВ за деятельность, связанную с двойной продажей квартир, получил 4,5 года строгого режима. Сам дом был построен почти в два раза выше, чем было предусмотрено по проекту, и специалисты считают, что его либо надо снести полностью, либо демонтировать только лишние этажи. Утверждается, что верхние из них уже затронуты процессами разрушения.

Вероятно, свое слово по этому объекту еще должна сказать экспертиза. А пока обманутым дольщикам «Первомайского» предлагается выйти из проекта. Их долевое участие было запланировано скупить департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края, который в дальнейшем вместе с конкурсным управляющим обанкротившейся компании рассмотрит, что с этим объектом предпринимать дальше.

Подобное решение принято и в отношении жилого комплекса «Солнечная долина» в районе пос. Трудового, который безуспешно пыталась построить артемовская компания «Стройинвест», частично привлекая дольщиков на условиях программы «ЖРС». На выплаты дольщикам по двум этим больным «точкам» долевого строительства в бюджете края в прошлом году было предусмотрено 83 млн рублей, и в этом - еще 473 млн.

В Артем, в целом, на достройку 7 проблемных домов из бюджета края было решено направить 400 млн рублей. Определено, что здесь количество пострадавших - около 450 человек. То есть, на какую-то помощь (или выкуп доли?) каждому из них из бюджета выделяется чуть меньше миллиона рублей.

В середине июня Олег Кожемяко в Уссурийске встречался с дольщиками двух строящихся домов – 17-этажного на ул. Крестьянской, 94 и пятиэтажки – на Выгонной, 7. В отношении руководителей этих компаний-застройщиков возбуждены уголовные дела. Строительство по первому объекту не ведется уже полтора года, по второму – год.

На встрече губернатор отметил, что механизм достройки этих проблемных жилых домов надо еще определить: «Нам необходимо выбрать концепцию, по которой будем двигаться. В первую очередь, мы определимся со сметной стоимостью объектов и передадим сметы на экспертизу. Эта процедура займет не менее двух месяцев. Затем составим реестр дольщиков и посмотрим, кто какие суммы вложил в строительство. После чего решим, откуда привлекать средства: от инвесторов, от краевого Фонда поддержки обманутых дольщиков или от федерального Фонда защиты прав граждан».

Как видим, варианты достройки домов с долевым участием за счет средств и своими силами наказываемых застройщиков и самими дольщиками - нереальны. И простого решения этой проблемы пока не видится.

КСАТАТИ

Жилой комплекс «Олимп» во Владивостоке прежним застройщиком был заброшен на долгие 10 лет, притом что на нем оставалось выполнить совсем незначительный для такого объекта объем работ. Недавно здесь снова появились строители.

Подрядчиком по дому стала «Корпорация развития жилищного строительства». Предполагается, что на достройку ЖК, которая должна закончиться в мае следующего года, будут потрачены 324 млн рублей бюджетных средств. В какой степени будут задействованы деньги дольщиков, которые тоже выражали желание скинуться, пока неизвестно. К сожалению, передача этого комплекса от недобросовестного застройщика на достройку «Приморкрайстрою» на сроки ввода объекта в эксплуатацию не повлияли.

МНЕНИЕ

Денис ВЛАСОВ, юрист, руководитель ООО «Владправо»:

- В подавляющем большинстве случаев с долгостроями, где еще остаются обманутые дольщики, сегодня все-таки находят «козла отпущения», для которого наступает уголовная ответственность. Обычно это руководство строительной компании, которое привлекают по факту мошенничества, так как деньги с людей собраны, а дом не построен. Компанию в таком случае ждет процесс банкротства, в ходе которого недостроенный объект передают другой компании с обязательством достроить.

- Известно, что за деятельность любой компании, ведущей жилищное домостроение, ручается СРО, куда она платит свои членские и страховые взносы. Плюс, имеется солидарная ответственность СРО в лице НОСТРОЯ, который тоже должен следить за профессиональной деятельностью строителей, занимающихся возведением ответственных объектов.

- СРО в основном сегодня отвечает за контроль над специалистами компании-застройщика, чтобы их в коллективе было достаточно для такого строительства, но я не слышал о том, чтобы саморегулируемые организации привлекали компании и специалистов к солидарной ответственности в связи с недостроенными домами.

- Президент Владимир ПУТИН предупредил, что нежелательно за неудачи долевого строительства спрашивать с бизнеса, и в ликвидации последствий многолетнего обмана требуется участие муниципальных и региональных властей.

- А вот здесь - вопрос открытый. В отличие от компаний-застройщиков, иногда складывается ощущение, что для чиновников вместо принципа персональной ответственности действует принцип круговой поруки. Я знаю лишь о единичных случаях, когда чиновников судили за халатность по итогам провального проекта. «Почему» - вопрос риторический. Но и меры принимаются. Сегодня отдельные регионы, в силу личных качеств губернаторов, добиваются финансирования компенсаций обманутым дольщикам из регионального бюджета. И Приморье сегодня относится именно к таким регионам.

- С введением эскроу-счетов и проектного финансирования долевого строительства идет какое-то перераспределение ответственности между застройщиками и банкирами. Насколько новая ответственность выглядит серьезнее той, что уже выстроена, но оказалась неэффективна?

- Пока нет статистики, которая бы показывала, как это будет работать, но пока это выглядит надежно. Аккредитованный банк выдает кредит и следит за целевым расходованием средств. Деньги дольщиков откладываются на отдельном счете и при необходимости должны быть возвращены им по требованию. Проблемный объект банк при случае, за счет неустоек и того факта, что в объект уже так или иначе инвестированы средства застройщика, забирает и реализовывает. Банк в любом случае не должен остаться в убытке. В этой схеме, как оно иногда бывает, незастрахованными остаются только компании-застройщики, которые по-прежнему будут оставлены один на один с чиновниками и сетевыми организациями.

Опять же, эскроу-счета, проектное финансирование – это пока на новых объектах, находящихся на начальных стадиях строительства, и только по 214-ФЗ. Остальные объекты пока продолжают достраиваться на прежних условиях.

- Недавно появился Фонд обманутых дольщиков, в который собирается 1,2% страховых денег с общей суммы их взносов на строительство долевого жилья.

- Действительно, для дольщиков, покупающих квартиры по договорам долевого участия в строительстве, существует такой новый механизм, но он действует только с этого года. На отношения прошлых лет он не распространяется, и поэтому власти вынуждены искать финансирование на достройку каждого из незавершенных объектов индивидуально, за счет федерального или регионального бюджетов и иных возможных источников.

Фото автора

Виктор КУДИНОВ. Газета "Золотой Рог", Владивосток.

Источник