Продается огород без удобств

Приморцы избавляются от надоевшего «рабского» отдыха на своих участках

Сегодня, согласно данным Росстата, покупку автомобиля, квартиры или дачи могут себе позволить лишь 32,3% опрошенных россиян. В то же время в 90-х приморцы массово бросали свои садовые и дачные участки. Для большинства они стали не по карману – подорожали поездки, наваливались проблемы выживания, а дача со своим жалким урожаем и кабальным трудом не помогала, а только отвлекала от более важных вещей.

Затем, когда с заработками стало получше, и появилась какая-то стабильность, к брошенным участкам вернулись, но не все. В садовых обществах образовались «черные дыры» запустения. Но дачи на продолжительное время вернули себе определенную ценность, и от обладания ими отказываться перестали. Рынок этого сегмента недвижимости стал устойчиво расти. Однако теперь новая дачная реформа ударила по нему резким падением спроса и цен. Более того – эксперты указывают, что многие владельцы стремительно пытаются избавиться от дач, пока они в очередной раз не обесценились окончательно.

Преддверие грядущего коллапса?

В то время, как жилье стабильно дорожает, рынок дачной недвижимости стал показывать отрицательную динамику. По майским данным экспертов портала «Мир квартир», за год российские дачи в среднем подешевели на 8,1%, а в Приморье –на 10%. При этом специалисты рынка считают, что на ближайшее время «запас падения» цен на дачные объекты по стране составляет еще около 7%. Если к этому удешевлению присовокупить проценты инфляции, то проигрыш владельцев дач еще выше. То есть, дачи – это сегодня не та недвижимость, вложения в которую спасают деньги. Наоборот – гробят.

Вероятно, аналитики столичного сайта анализируют рынок по наиболее дорогим объектам, которые представлены в базах данных, предлагающих их к продаже. Скажем, по ценам до 1,6 млн рублей во Владивостоке предлагается довольно большой выбор отдельных жилых комнат и несколько вариантов гостинок. Опять же, продажа дачи для кого-то интересна для того, чтобы найти деньги на первоначальный взнос по новой квартире.

Интересно, что к настоящему времени средняя дача в Москве предлагается более чем за 7 млн рублей, в Московской области – около 5 млн, в Санкт-Петербурге и Севастополе – около 3,5 млн, в Хабаровском крае – около 2,5 млн, в Приморье – около 1,6 млн. Естественно, средняя цена дачи по краю далеко отстает от средней по Владивостоку.

Однако не стоит обольщаться. Специалисты отмечают, что цены предложения в этом сегменте рынка недвижимости сильно завышены, и дисконт на цены предложения по дачам в некоторых случаях достигает 300%. То есть, если многие дачи в Надеждинском районе предлагаются по 400 тыс. рублей, то цена реальной сделки может составлять около 130 тыс.

Безусловно, наиболее дорогие дачи – во Владивостоке и его пригородах. По данным экспертов ООО «Индустрия-Р», средняя цена дачной сотки в городе в первом квартале этого года составила 221 269 рублей, снизившись по сравнению с 4 кварталом прошлого года примерно на 1,5%, а в пригородах – повысилась до 195 144 рублей или на 7,6%. Участки под садоводство и огородничество в районах города в среднем подорожали на 18,11% - до 433 662 рублей за сотку, в то время как в пригородах средняя цена предложения на участки этого назначения за три месяца рухнула на 8,11%.

Вероятно, дачные и садоводческие участки дорожали исключительно там, где они более интересны для индивидуально-жилищного строительства. Понятно, что в районах, слабо обеспеченных социальной инфраструктурой, участки для этого менее привлекательны.

Генеральный директор ООО «Индустрия-Р» Сергей ДЫМЧЕНКО отмечает, что сегодня нет какого-либо запрета заниматься гражданам садоводством и огородничеством даже в центре Владивостока. Однако использовать под эти цели землю, каждая сотка которой предлагается сегодня по 1,8-1,9 млн рублей – очень неэффективно. В центральных районах Владивостока до сих пор сохраняется довольно приличный частный сектор, отдельные объекты которого используются под дачи, сады и огороды.

На самом деле, разброс цен на дачные сотки огромен. В селитебных районах Владивостока минимум средней цены по дачной сотке зафиксирован на полуострове Песчаном, где он составлял в первом квартале всего 76 375 рублей, а средний максимум – 575 тыс. в районе фабрики «Заря». Еще больше разброс цен по пригородам – от минимума в 22 тыс. рублей по самым малопрестижным территориям до почти 605 тыс. рублей в районе Садгорода. То есть, у покупателя имеется широкий выбор и по цене, и по районам.

Диапазон средних цен по садовым и огородным участкам не менее внушителен. Сотка под эти цели в городских районах предлагалась в 1 квартале по минимуму 37 037 рублей в районе ул. Выселковой и по максимуму – 1 916 168 рублей в центре. В пригородных районах - соответственно – 30 тыс. рублей в районе поселка Трудовое и 750 тыс. рублей на Шаморе.

Понятно, что реальные продажи идут далеко не по максимальным ценам. Но, когда покупателю и продавцам известны «потолок» и «дно» цен, то есть основа для торга.

Слепое поклонение сменяется отрезвлением

Перспективы дачного рынка нашего региона выглядят уныло. По данным Приморкрайстата, в крае дачами, садами и огородами в той или иной степени занимаются около 700 тыс. человек, объединенных примерно в 1,7 тыс. обществ и товариществ, насчитывается более 200 тысяч садовых и 35 тысяч огородных участков.

Однако доля продовольствия, поучаемого с этих участков, видимо, незначительна, поскольку она за малым исключением попадает на продовольственный рынок, а в основном потребляется самими дачниками и садоводами. Затраты на производство дачной продукции колоссальны, и она практически неконкурентна продукции предлагаемой торговлей.

Президент Дальневосточной гильдии риэлторов Александр БОРДЮГ отмечает, что на приморских дачах процветает непроизводительный сизифов труд, который не покрывает семейные запросы дачников по продовольствию. Что же касается хорошего отдыха, то сегодня предлагается столько разных вариантов, что зацикливаться на своей даче нет никакого смысла. В крайнем случае, на месяц-другой семья может без проблем взять дачу в аренду, не думая о платежах, которые требуются садовым или дачным обществом и обслуживающими его компаниями, о налогах, затратах на ремонт и пр.

Большинство приморских дач – это ветхие летние постройки. Но есть среди них и новые домики, и современные коттеджи, которые разнообразят застройку. Однако в плане ИЖС территории отдаленных дачных и садовых обществ малоперспективны, поскольку не могут опираться на соответствующее развитие инфраструктуры, и здесь всегда останется соседство с убогими «курятниками». А главное – наиболее ярые поклонники дач постепенно вымирают, а детям и внукам они не нужны. Именно поэтому некоторые такие объекты уходят за бесценок, а то и просто дарятся знакомым или родственникам.

Вопросы собственности по дачам сильно запутаны, что ставит в ступор государственные органы. В частности, очень актуален вопрос – с кого брать налоги за участок и подпадающий под налогообложение домик, если они заброшены, если наследники не заявили свои права и пр. Как-то решить этот вопрос должна была «дачная амнистия». Многие действительно воспользовались упрощенным порядком регистрации прав на дачи, но все-таки около половины объектов осталось вне регистрации, и поэтому только что Госдума продлила срок амнистии еще на год, хотя наиболее умные депутаты предлагали сделать ее бессрочной.

Шлангов много не бывает

Многих дачников беспокоит ужесточение требований. Например, по пожаробезопасности участков, по соблюдению границ, по целевому использованию земли и пр. Известно, что в Московской области для контроля над дачами начинают использовать дроны, ведущие видеосъемку для определения нарушений. При этом садоводы, естественно, возмущаются, что могут быть увековечены и в неприличных позах, что им придется раз за разом платить штрафы за выявляемые инспекциями нарушения, что их заставят нести дополнительные затраты на приведение в порядок своих участков и территорий обществ. Опять же, налог вроде и небольшой – в среднем с участка при ставке в 0,3% требуется около 5 тыс. рублей за год, но ведь и на такую скромную сумму вырастить продукты на 6 сотках довольно проблемно. А ведь есть еще постоянные транспортные расходы.

К этому надо добавить и то, что на рынок в ближайшее время может быть выброшен большой объем дачных и садоводческих участков, признанных бесхозными. Муниципалитетами в настоящее время ведется соответствующая работа по их выявлению с тем, чтобы решить их дальнейшую участь.

Виктор КУДИНОВ. Газета "Золотой Рог", Владивосток.

КСТАТИ

Еще год на раздумья

Правительство РФ внесло в Госдуму законопроект о продлении дачной амнистии до 1 марта 2020 года. Законопроект, размещенный на сайте кабмина, предусматривает продление возможности упрощенного порядка оформления прав на жилые и садовые дома, построенные на садовых участках, - без направления уведомлений об их строительстве или реконструкции. Такой упрощенный порядок оформления прав, называемый дачной амнистией, действовал до 1 марта 2019 года.

Кроме того, законопроектом предлагается уточнить условия государственного кадастрового учета и регистрации прав на такие строения.

«В целях исключения возможных препятствий при регистрации права собственности на жилые или садовые дома предлагается установить возможность регистрации независимо от включения земельных участков, на которых расположены такие объекты, в территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства», - говорится в сообщении.

Продлить дачную амнистию до 1 марта 2020 года предложил премьер-министр России Дмитрий МЕДВЕДЕВ, выступая в апреле с ежегодным отчетом в Госдуме. Кроме того, в середине мая в нижнюю палату российского парламента внесли проект закона о продлении дачной амнистии до 1 марта 2022 года.

На фото: Умиляющая глаз картина постепенно уходит в прошлое.

Фото из архива

Ольга ДОБРОЛЮБОВА. Газета "Золотой Рог", Владивосток.

Источник