Путин поручил правительству "похоронить" долевое строительство

До 80% застройщиков в стране, а в Приморье, возможно, и больше, попрощаются со своим бизнесом

Президент Владимир ПУТИН поручил правительству разработать план поэтапного перехода в течение трех лет от привлечения средств граждан к иным формам финансирования строительства жилья. То есть к 2020 году механизм долевого строительства многоквартирных домов перестанет сущестовать априори. Эта новость для многих застройщиков прозвучала как приговор, а потенциальные покупатели квартир пока не понимают, как оценивать такие изменения.

На первый взгляд, намерения государства отказаться от долевого строительства можно расценивать как стратегически правильное решение, цивилизованные страны по такой модели работают давно и успешно. Однако здесь вновь включается традиционное российское «НО» - а что получится на практике – «как лучше» или «как всегда»? Слишком часто в государственном масштабе меняются правила игры. Стоит только вспомнить трехразовое изменение требований к застройщикам, вступавшие в силу за последние два года.

Практически все эксперты уверены: после запрета долевого строительства стоимость квадратного метра может увеличиться почти на треть, и основной удар придется на массовый сегмент жилья.

При запрете долевого строительства, основным способом финансирования стройки станет банковское кредитование. При этом банк будет выступать как квалифицированный инвестор: проверять документацию застройщика и оценивать риски, скрупулёзно контролировать стройку на каждом ее этапе. На практике ряд крупнейших банков уже осуществляют такое проектное финансирование. Важно понимать, что на данный момент банки готовы кредитовать в объеме не более чем 60-80% затрат на проект в зависимости от степени риска по проекту. Остальные 20-40% застройщику предстоит найти самому. На сегодняшний день, о входе в «строительную петлю» банки говорят осторожно.

Так, в одном из ведущих банков Приморья пояснили, что строительство в регионе сильно отличается от того, что происходит в стране, и банки стали пересматривать кредитование строительной отрасли совсем недавно – буквально в этом году. Это связано с большим количеством долгостроя и ненадежностью местных компаний. Одним словом, не верят банкиры приморским строителям, и, несмотря на низкую процентную ставку и относительную доступность кредитов, для строительной отрасли эти ресурсы сегодня практически не доступны.

Руководитель экспертного сообщества Школы экономики и менеджмента ДВФУ, финансовый консультант Максим КРИВЕЛЕВИЧ считает, что нежелание банков кредитовать строителей оправдано: никакой другой сектор экономики не показывает такой объем долгов как в строительстве.

«Банки - это показатель благополучия отрасли. Например, за рыбаков или лесопромышленников банковский сектор буквально дерется - это отрасли, зарекомендовавшие себя как стабильные, успешные и надежные. Банкиры не сомневаются, что каждое спиленное бревно будет продано или вся рыба до последней селедки уйдет на внешний или внутренний рынок. Чего не скажешь о недострое. Процент плохих, замороженных, нереализованных строительных проектов в процентном соотношении огромен», - пояснил эксперт.

Свои сомнения по поводу «эры банка» в строительстве высказал директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Сергей КОСИКОВ.

«Банки могут пойти на встречу и кредитовать строительную отрасль, но затем кто их остановит от настоящего терроризирования застройщиков?» - прокомментировал он.

Еще один момент, связанный с нововведениями, касается волны, которая, безусловно, сметет большое количество застройщиков с рынка многоквартирных домов.

Найти 20-40% от стоимости возведения дома крайне трудно даже крупным строителям, поэтому, по прогнозам экспертов, до 80% застройщиков попрощаются со своим бизнесом.

Замдиректора АСО «Альянс строителей Приморья» Сергей Федоренко негатива здесь практически не видит. «Объемы строительства действительно снизятся. Но разве это плохо? С одной стороны, население Приморья не растёт, возникает вопрос - для кого строить? С другой - на малоэтажное строительство эти нормы не распространяются, а доля малоэтажки уже сегодня занимает 60% рынка. Вероятность, что эта доля будет расти и дальше, очень высока. Новый закон похоронит случайные компании, они просто уйдут. На строительном рынке останутся только профессионалы - это положительный момент», - говорит он.

Уход от долевого строительства, несомненно, приведет к уменьшению количества возводимого жилья, рынок станет менее конкурентным, а квадратный метр – более дорогим. Кроме того, сам по себе запрет привлекать деньги физических лиц на этапе строительства еще не воспрепятствует появлению обманутых граждан, вложивших деньги в квартиры.

Не секрет, что Приморье по объему вводимого жилья на душу населения от других территориальных округов России отстает довольно сильно, но Сергей Косиков, как и большинство его коллег, данную ситуацию с новыми законами не связывает.

«Я вижу два ключевых момента. Во-первых, понятно, что государство идет по пути якобы защиты обманутых дольщиков, хотя, если вдуматься, часто вина лежит и на самом покупателе. Например, зачем платить за квартиру, если очевидно, что вам предлагают мошенническую схему. И почему, когда очевидное произошло и вас просто «кинули», государство должно покрывать ваши убытки, по сути, за деньги налогоплательщиков. Во-вторых, банки нередко очень своеобразно подходят к одобрению девелоперских проектов и под некоторые уже очевидно проблемные объекты продолжают выдавать ипотеку», - говорит Сергей Косиков.

По новым положениям, одна организация может строить только один дом. Получается, чтобы освоить квоту, московские и иные компании остановят строительство в регионах.

Что касается местных застройщиков, необходимость показать опыт строительства не менее 10 тыс. кв. м жилья для многих строителей станет обстоятельством непреодолимой силы, которое выбьет их со строительного рынка. Однако, не все эксперты печалятся по этому поводу.

«Для крупных девелоперов это означает необходимость создавать отдельные юридические лица для каждого проекта, если одновременно компания ведет несколько объектов параллельно. Это не сильно повлияет на снижение рисков при строительстве, но создает дополнительные трудности застройщикам при реализации проектов», - считает Сергей Косиков.

Максим Кривелевич, в свою очередь, затрагивает тему истинных, по его мнению, причин панических настроений, связанных с новыми законами.

«В России доля «безусловных расходов», касающаяся преодоления многочисленных бюрократических барьеров, у строителей достаточно велика. Разумеется, на рентабельность непосредственно строительства им грех жаловаться. О реальной себестоимости «квадрата» в новострое можно только догадываться, но эта цифра ниже реальной рыночной цены раза в два. Отсюда следует, что если строительство идет по правилам, то строительный рынок - сектор весьма выгодный. Но сегодня недовольство строителей связано как раз с той частью затрат, которую простым смертным «не видно», но которая, с введением новых изменений, значительно увеличится», - говорит эксперт.

Высказывать подобные мысли вслух не станет ни одна здравомыслящая строительная организация, потому, как ни одна компания данного сектора априори не может существовать автономно от властей различных уровней. Барометром успеха или провала в строительной отрасли является близость к власти – от городской до федеральной. Так что нежелание строителей общаться со СМИ обосновано боязнью вызвать неудовольствие какого ни будь «важного» чиновника. Это разумная осторожность. Особенно сейчас, в условиях смены власти.

Еще один важный момент, влияющий на строительную отрасль. В разрезе страхования дольщиков может возникнуть монополия, соответственно стоимость страховки увеличится примерно с 0,6% от стоимости договора в 2-2,5 раза. Однако, большинство девелоперов это не пугает. С учетом того, что сегодня квадратный метр стоит, условно, 70 тыс. рублей, а будет стоить 75 тыс. это не существенно.

Что касается Фонда защиты прав граждан, здесь, считают строители, все сделано правильно. Если застройщик обанкротится, то объект будет достроен из средств фонда. Но и по этому пункту у некоторых представителей строительного бизнеса возникают сомнения.

«Если говорить о созданном фонде. В целом, шаг, на мой взгляд, правильный, но и здесь есть конкретный вопрос: не повторится ли ситуация, как в случае с СРО, когда непонятно кто этими деньгами «командует», неизвестно куда они уходят, и как их возвращать в случае «выхода из игры»? В общем, данный проект, я считаю, требует глубочайшей доработки», - сказал гендиректор строительной компании «Стройинвест» Николай СИГИНУР.

В целом, все эксперты Деловой газеты «Золотой Рог»» повторяют как мантру одну фразу: ситуация непростая и сегодня какие-то серьезные прогнозы делать рано. Полностью картина станет видна только со временем.

МНЕНИЕ

Сергей ЗОЛОТАВИН, главный инженер ГК «Капитал Строй»:

- По моему мнению, ситуация с нововведениями пока неоднозначная. С одной стороны, благодаря новым поправкам рынок станет прозрачнее, деятельность застройщиков - понятнее, и люди будут с большей готовностью инвестировать свои средства в долевое строительство. С другой - можно предположить, что новые требования приведут к росту цен на квадратный метр жилья, потому как этому поспособствуют и монополизация рынка, и сокращение числа проектов, и увеличение расходов.

Напомним, по данным Национального объединения застройщиков жилья, общий объем денег, инвестированных сейчас в объекты долевого строительства, составляет 4,7 трлн рублей. Еще примерно 2,3 трлн необходимо для того, чтобы достроить все эти объекты.

Анна МАЦОВСКАЯ. Газета "Золотой Рог", Владивосток.

Источник