Рантье подсчитывают доходы

Рынок аренды жилья во Владивостоке показывает значительный рост ставок, но неоднозначный уровень доходности

После саммита АТЭС-2012 года рынок аренды жилья во Владивостоке надолго потерял прежний ажиотажно высокий спрос. Казалось бы, в прежних масштабах он уже не вернется. Однако сегодня бюджетные варианты жилья, предлагаемые арендодателями в городе, снова оказались в дефиците.

Руководитель направления аренды владивостокской группы компаний «Виктория» Виктория СУЧКОВА считает, что в некоторых случаях затраты арендодателей на сдаваемое жилье оказываются неокупаемыми. Например, владелец гостинки делает ремонт в несколько сот тысяч рублей и сдает ее квартирантам. Через несколько месяцев все оказывается разбито, и хороший ремонт надо восстанавливать. Это, допустим, потребует 50 тыс. рублей, и, конечно, его никак не покроют 20 тыс. рублей полученного от квартирантов залога. А взыскание остальной суммы со съехавших, возвращение каких-то прихваченных ими «на память» вещей – очень проблематично.

К этому надо добавить, что арендатор сегодня уже не тот, который был еще сравнительно недавно – довольствовавшийся зачастую только голыми стенами.

- Вот уже года три, как потребитель изменился, - отмечает Виктория Вячеславовна. – Очень многие теперь снимают жилье посуточно. Это приезжие, командировочные, студенты-заочники на время сессий и другие. В таких квартирах есть все – кондиционеры, чистое постельное белье, стиральные машины, интернет, хорошая обслуга. Многие приезжие считают, что это им очень удобно, и снимают квартиры от суток-трех до месяца. Через агентства же нередко сдают квартиры, которые стоит дооборудовать – иногда нет спальных мест, белья к ним, мебели, посуды и прочего. Бывает, что арендатор требует, чтобы собственник предоставил стиральную машину-автомат, нужный ему шкаф, и собственник вынужден это делать, чтобы сдать квартиру более выгодно.

Посуточный неликвид

Кстати, резко возросшим спросом на посуточную аренду сегодня воспользовались новые специализированные компании, серьезно конкурирующие между собой, которые берут у агентств недвижимости, занимающихся сдачей жилья в аренду, «неликвид», пользующийся минимальным спросом, дооборудуют его всем необходимым и сдают посуточно. Разница в ставках длительной аренды и посуточной покрывает их расходы и обеспечивает им прибыль.

Вымывание квартир из фонда длительной аренды в фонд посуточной привело к тому, что в городе возник определенный дефицит «бюджетного» арендного жилья на длительный срок, спрос на которое уже не покрывается. Демократичными по цене квартирами особенно интересуются мигранты из других регионов и приезжие во Владивосток на заработки с безработных территорий края. Если приезжей семье удается снимать квартиру за 30-40 тыс. рублей в месяц, то одному из членов семьи приходится работать только на аренду. Невысокая платежеспособность этих категорий арендаторов остается сдерживающим регулятором роста ставок на рынке аренды жилья.

Московские подсчеты

Надо отметить, что есть разные упрощенные варианты, показывающие выгодность аренды жилья для его собственников, которыми оперируют аналитики всероссийского рынка аренды. И они показывают интересные выкладки. Так, портал Domofond.ru в начале февраля проанализировал выгодность сдачи жилья в аренду по городам с численностью населения свыше 250 тыс. человек. При этом сравнение делалось в соотношении средних ставок аренды к средней местной зарплате.

В ТОП-10 городов с наиболее выгодным соотношением дохода от аренды и средней зарплаты Владивосток не попал. Зато на восьмом месте оказался соседний с нами Хабаровск, где доля арендного дохода от средней зарплаты составила 46% при средней ставке аренды 1-комнатной квартиры 14 398 рублей в месяц, и 60% от аренды двухкомнатной квартиры по средней ставке 27 957 и при средней зарплате хабаровчанина 30 647 рублей. Это соотношение у лидера рейтинга – города Симферополя – составило 79%, а по двухкомнатным – 103%.

Владивосток же в этом рейтинге оказался аж на 61-ом месте из 76! При средней зарплате 42 025 рублей были взяты средние ставки 1-комнатной квартиры – 13 154 рубля и 2-комнатной – 20 805 рублей. Соответственно, доля арендного дохода в первом случае составила 31%, во втором – 50% от средней зарплаты. То есть, работать владивостокцу в 2-3 раза выгоднее, чем сдавать свою небольшую квартиру. Впрочем, есть серьезные сомнения, что столичные аналитики «Домофонда» правильно рассчитали средние ставки аренды жилья в столице ДФО.

Портал «Мир квартир» в начале марта проанализировал доходы от долговременной и суточной аренды по крупным российским городам с населением свыше 300 тыс. человек и показал их соотношения. В этом рейтинге Хабаровск тоже обошел Владивосток – соответственно, 11-ое и 13-ое места. Если у соседей средний доход от долгосрочной аренды среднего предлагаемого в аренду жилья составил 20 279 рублей в месяц, то у нас – 19 458 рублей. Однако разница выгоды между долгосрочной и краткосрочной арендой для арендодателей лучше у Владивостока – 3,3 раза к 2,6 раза в Хабаровске при средних суточных доходах, соответственно, – 2 141 и 1 743 рублей.

При этом аналитики указывают, что не стоит относиться к результатам исследования излишне доверчиво – они очень условны. Квартира, находящаяся в посуточной аренде, может находиться в ней, например всего несколько месяцев в году, когда подобная ей в долгосрочной аренде за это же время может сдаваться около 10 месяцев. Даже виртуально несопоставимы расходы владельцев посуточных квартир на поддержание их качества, уборку и хлопоты по обслуживанию арендаторов. Дополнительных затрат и времени требует постоянный поиск арендаторов. То есть, реальные доходы по сравнению с гипотетической выгодой от краткосрочной аренды на самом деле скромнее и в каждом случае очень индивидуальны. Эксперты советуют арендодателям самим пытаться объективно рассчитывать свою выгоду, исходя из местных реалий.

Ставки растут как на дрожжах

Виктория Сучкова отмечает, что предлагаемое в долговременную аренду жилье во Владивостоке - очень разного качества и сдается в широком диапазоне ставок. Так, комнаты, в зависимости от их состояния, этажа, оборудования, но вне зависимости от района города, сегодня по базе предлагаются от 8 тыс. до 15 тыс. рублей в месяц, гостинки – от 13 тыс. до 25 тыс. Дорогие – это буквально с евроотделкой, нормальной мебелью и бытовой техникой.

Однокомнатные квартиры предлагаются от совсем «убитых» по 19 тыс. рублей в месяц до 43-45 тыс. рублей, при средней ставке около 25-27 тыс. рублей. Этот тип квартир сегодня наиболее востребован во Владивостоке для длительной аренды. Конечно, можно арендовать неплохую «однушку» в Артеме и ездить работать во Владивостоке. Но с учетом транспортных расходов выгода от такого варианта нивелируется.

Ставки аренды на двухкомнатные квартиры в хорошем состоянии сегодня начинаются от 30 тыс. рублей в месяц. Если предлагается вариант за 25 тыс. рублей, то он предусматривает и все коммунальные платежи за счет арендатора, притом что договор может предусматривать не полную, а частичную уплату арендатором коммунальных платежей – допустим, только за свет и воду.

Приличные варианты двухкомнатных квартир – существенно дороже. Например, в центре, на улице Прапорщика Комарова – за 40 тыс. рублей, плюс все коммунальные платежи, что составляет еще около 10-15 тыс. рублей в месяц. Да еще может быть существенная залоговая сумма.

Трехкомнатные квартиры выставлены, начиная от 30 тыс. рублей в месяц, до 75 тыс.

Названные ставки не относятся к так называемому престижному и элитному жилью, которое обходится арендаторам намного дороже. Наиболее высокие ставки – 100-200 тыс. рублей в месяц – это на отдельные хорошие частные особнячки и квартиры в элитных домах с хорошим ремонтом и обстановкой. Такое жилье сегодня, как правило, снимают состоятельные специалисты и бизнесмены со своими семьями, приехавшие поработать во Владивосток на год или несколько лет из западных регионов.

Кстати, владельцы жилья дорогого сегмента аренды в основном сами выходят на потребителя через свои объявления. Притом что это теперь стало активно практиковаться арендодателями всех без исключения типов арендного жилья.

Компаниям, традиционно занимающимся во Владивостоке арендой жилья, в основном достается работа с долговременной дешевой и умеренной по ставкам арендой, с довольно простыми объектами и помещениями. При этом, если еще несколько лет назад арендаторы активно переселялись из одной квартиры в другую, то сегодня стараются держаться за ранее выбранную и постоянно продляют по ней договоры по еще прежним ценам, державшимся год-три назад. Снимать жилье по новым вариантам, выставленным на рынке, трудно: ценник зашкаливает – арендодатели, учитывая выросший спрос, резко повышают ставки. Но и дорогие арендные квартиры тоже находят сегодня во Владивостоке своего потребителя.

Судить о возможностях рынка можно по следующему факту – в настоящее время, например, в объединенной базе ГК «Виктория» и объектов, предлагаемых на «Фарпосте», с которыми компания работает, насчитывается около 240 однокомнатных квартир, около 260 двухкомнатных и 106 трехкомнатных. В основном это «бюджетное» жилье. Нетрудно представить, что при даже небольшом скачке спроса приведенные цифры могут резко упасть.

КСТАТИ

В настоящее время на рынке аренды жилья Владивостока работает около 150 компаний, плюс недавно появился некий пул владельцев со своими правилами. И все – при деле. Многие из таких агентств – однодневки, появившиеся на рынке на год-другой, меньше – агентств с давней историей и с более-менее приличными гарантиями в отношении арендаторов и арендодателей.

Виктор КУДИНОВ. Газета "Золотой Рог", Владивосток.

Источник