Стройка остается без дольщиков

Долевому строительству жилья по воле президента предложено уступить место «проектному финансированию» на кредиты банков

В начале 90-х долевое строительство жилья стало спасательным кругом и для строителей, оставшихся без работы, и для тех, кто мечтал о своем жилье. Государственное финансирование строительства жилья резко снизилось и ограничилось небольшим кругом защищенных категорий населения, а подавляющему числу нуждающихся было предложено строить или покупать его на свои деньги. К сожалению, государством в долевом строительстве изначально не был предложен четкий механизм взаимодействия застройщиков и дольщиков. Деньги дольщиков сгорали в отдельных проектах, замораживались на долгие годы в недострое, разворовывались под видом банкротств и т. д.

Прекратить анархию и обман был призван федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 N 214-ФЗ, действующий по сей день в актуальной редакции.

Однако в конце прошлого года президент РФ Владимир ПУТИН признал, что надежды на этот закон не оправдались и от долевого строительства надо отказываться, заменяя его строительством жилья на средства самих застройщиков и банков. В настоящее время механизм этой замены запущен, и переходный период продлится несколько лет. Срок достаточный даже для того, чтобы застройщикам успеть не только вместе с дольщиками достроить имеющиеся объекты, но и какие-то построить, начиная с идеи.

Дольщик стал якорным инвестором

Безусловно, в Приморье при строительстве жилья пытаются задействовать, так сказать, все источники финансирования. Деньги дольщиков в этом деле зачастую играют ключевую роль. Хотя есть объекты, которые строятся за счет оборотных средств застройщика, кредитов банков, пайщиков ЖСК, с активным государственным участием по целевым программам и т. д.

О сегодняшних масштабах строительства с участием дольщиков можно судить по данным госрегистратора договоров долевого участия (ДДУ) – Управления Росреестра по Приморскому краю (см. таблицу на стр. 17). Актуальные ДДУ регистрировали 130 юрлиц, в отдельных случаях - компании, поменявшие форму собственности.

На конец минувшего года финансирование строительства жилья по действующим ДДУ в крае составляло 32 млрд 250,804 млн рублей, из которых 10,235 млрд рублей было привлечено застройщиками в прошлом году.

Львиную долю средств удавалось привлекать застройщикам во Владивостоке – свыше двух третей всего объема финансирования. Соответственно, более половины застройщиков были из краевой столицы. И 6 314 дольщиков из общего количества (8 071) тоже представляли Владивосток. А то, что в прошлом году в долевое строительство вступило 3 336 человек, и это было на 6,3% больше, чем в 2016 году, говорит о том, что приморцы не так и разочарованы в нем, чтобы одним махом отказаться от такого способа решения своего жилищного вопроса.

Более того, рост числа участников долевого строительства даже в сложный для потребителей минувший год говорит о том, что в перспективе это проявится соответствующим ростом ввода жилья.

Как отметила помощник начальника Управления Росреестра Софья НОВИКОВА, риски дольщиков страхуются Законом о долевом строительстве, кроме того, сам строящийся объект и участок под ним, если принадлежит застройщику, являются залогом по обязательствам перед дольщиками. То есть, в случае банкротства застройщика или иного серьезного обстоятельства, дольщик, ДДУ которого зарегистрирован органом госрегистрации, имеет определенную защиту.

Регистратор свои действия по объектам долевого строительства координирует с региональной инспекцией строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края. По объектам, не отвечающим требованиям Закона о долевом строительстве, госрегистрация ДДУ не ведется, и именно такие сегодня - в числе наиболее проблемных.

Застройщик еще может вернуть доверие

Для ряда застройщиков отказ от долевого строительства чреват уходом с рынка. Привлекаемые ими средства дольщиков, в отличие от кредитов банков, сегодня удешевляют квадрат, гарантируют определенную занятость компаниям и стопроцентный адресный сбыт их строительной продукции.

Для них рост затрат на строительство жилья за счет привлечения кредитов банков может вырасти на 20% и более, а реализация соответственно – сократиться под платежеспособный спрос. В итоге в физобъемах ввод может сократиться. Какие-то потери можно компенсировать за счет улучшения организации строительства, сокращения его сроков, рационализации, роста производительности труда и пр.

Поставить потребителей перед фактом, что им придется покупать квадрат нового жилья дороже – это жест в пользу вторичного рынка жилья, на который переориентируется часть потребителей.

К самим компаниям-застройщикам, которые сегодня активно работают в крае с ДДУ, отношение потребителей сегодня далеко не ровное – в зависимости от того, насколько добросовестно ими выполняются обязательства по договорам. Особенно в части определенных сумм долевого участия и сроков ввода объектов в эксплуатацию.

Особое разочарование у дольщиков сегодня вызывает лидирующая по количеству заключенных с ними актуальных договоров компания КППК «Единая дирекция по строительству объектов на территории Приморского края». Застройщик далеко вышел за рамки декларированного первоначального срока строительства восьми жилых домов в микрорайоне Снеговая падь «Д». Уже после заключения договоров выяснилось, что себестоимость строительства оказалась значительно выше называвшейся первоначально для участников программы «Жилье для российской семьи». Для дольщиков, привлекаемых на эти же объекты по рыночным ценам квадрата, объекты стали менее привлекательными, то есть дорогими. Дальнейшее строительство микрорайона без бюджетных вливаний оказалось невозможным.

Другим серьезным разочарованием прошлого года для дольщиков стала приостановка строительства ЖК «Лайф» ООО «Верно Пасифик Групп» в районе ул. Лесной.

Пожалуй, на эти компании и жилье для военных приходится существенная доля в провале сдачи жилья в крае и Владивостоке по итогам прошлого года. Их объекты стали проблемными. Это пока не признается, и они не занесены в соответствующие списки. Дольщиков, финансирующих их строительство, пока не считают достаточно обманутыми по сравнению с теми, которые пытаются отстоять свои права уже по десять и более лет, в том числе по договорам на объекты, которые не подпали под госрегистрацию. Причем есть ряд проблемных зданий, которые не были охвачены ДДУ, но с ними тоже что-то надо делать – на Борисенко, Партизанском проспекте, Шилкинской.

Не исключено, что часть объектов, строящихся сегодня с привлечением средств по ДДУ, в конечном итоге по сложившейся практике придется завершать другим застройщикам, а представителям муниципальных и краевых властей изыскивать решения по компенсации дольщикам обид и предоставлению жилья.

Не прошли испытания экспериментом

Для многих застройщиков попытки строить жилье с привлечением дольщиков являются пробными. То ли авторитет у них оказался недостаточным, то ли реклама была слабая или объекты непривлекательны, то ли не было задачи завоевать популярность и окунуться в серьезное строительство. Некоторые стали предпочитать сначала построить дом, а затем продавать, чтобы не терять на объекте деньги, которые можно заработать, продавая жилье на этапе полной готовности объекта.

С другой стороны экспериментаторы получили опыт, который при уходе с рынка очередных наиболее крупных застройщиков, может быть востребован для выхода на него новых компаний. Тех же резидентов Свободного порта, которые могут побороться ценой квадрата с застройщиками, не имеющими резидентских льгот.

Одно можно предвидеть точно: как бы ни менялись схемы финансирования строительства нового жилья, удержаться на его рынке и завоевать новые позиции больше всего шансов имеют те застройщики, которые умеют работать с привлекаемыми средствами, и представлены здесь.

Виктор КУДИНОВ.

Газета "Золотой Рог", Владивосток.

Источник