"Фишечки" ипотеки по приморски

Развитие ипотеки в регионе сдерживают невысокие объемы строительства качественного жилья

Рост цен и снижение количества предложений на рынке недвижимости Приморского края, ожидание перехода на новую схему финансирования застройщиков, повышение процентных ставок по жилищным займам в начале года – все эти факторы, казалось бы, должны были значительно и не в лучшей степени повилять на рынок ипотечного кредитования в регионе. Однако спрос на ипотеку в крае достаточно стабильный, хоть и число сделок по итогам полугодия несколько снизилось.

Согласно данным Приморскстат, по итогам первого квартала 2019 года индекс роста цен на квартиры на первичном рынке жилья составил 105,5%, на вторичном – 103,6%. По данным аналитического портала Domofond.ru, Приморье заняло вторую строчку в списке регионов – лидеров России по росту цен на квартиры: если в апреле 2018 года средняя цена за кв. м составляла почти 73 тыс. рублей, то в мае 2019 года – уже почти 75 тыс. рублей за кв. м.

По прежнему, малые объемы строительства нового жилья в значительной степени смещают акценты в сторону «вторички»: в разных банках доля приобретаемых квартир на вторичном рынке составляет от 80 до 86% от всех сделок.

Темпы роста замедляются

Это отразилось и на ипотечном рынке. В своем аналитическом бюллетене «О чем говорят тренды» Банк России отметил, что еще в марте 2019 года «произошло некоторое замедление месячных темпов роста ипотечного портфеля». По мнению Центробанка, это связано с ростом процентных ставок, ужесточением политики регулятора в части ипотеки с первоначальным взносом менее 20% и возобновлением роста цен на рынке жилья.

«Разумеется, на ипотечный рынок Приморского края, в первую очередь, оказывают влияние тенденции рынка недвижимости. При этом спрос на ипотеку по-прежнему высок, и заданная прошлым годом динамика сохраняется. Это подтверждают наши показатели 1 квартала 2019 года. ВТБ нарастил объем продаж в Приморском крае до 2 млрд рублей, что на 27% превышает результат за аналогичный период прошлого года», - сообщил управляющий ВТБ в Приморском крае Александр ВЯЛКОВ.

Снижение объема выдачи ипотечных кредитов является ожидаемым и в основном обусловлено более высоким уровнем процентных ставок, отметила начальник управления по Сибирско-Дальневосточному федеральному округу департамента региональной сети «Росбанк Дом» Алена ПУТИНЦЕВА. Так, в апреле средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам составила 10,56%, что почти на 1 п.п. больше, чем в соответствующий месяц прошлого года. Локальный максимум для уровня процентных ставок по ипотеке в 2019 году, вероятнее всего, будет обозначен в мае, а в дальнейшем показатель перейдет к снижению.

Банки уже уменьшают процентные ставки как на постоянной основе, так и в рамках специальных акций. Смягчение процентных условий по ипотечным кредитам поддерживается снижением инфляции и стоимости фондирования. При сохранении стабильных макроэкономических условий процесс снижения процентных ставок продолжится, что позволит рынку ипотеки вернуться к положительной динамике в конце года. В результате, по итогам 2019 года рынок ипотеки может сократиться на 6,6%.

«Следует отметить, что несмотря на некоторое снижение объема ипотечного кредитования, ожидаемое по итогам года, спрос на ипотечные продукты остается достаточно высоким и превышает показатели предыдущих лет, за исключением 2018 года. Определенную поддержку спросу на ипотеку оказывает переход застройщиков к проектному финансированию и ожидаемый в этой связи рост цен на жилищном рынке», - прокомментировала Алена Путинцева.

Несмотря на снижение объема ипотечного кредитования в РФ весной, в Приморском крае динамика «Росбанк Дом» также пока остается положительной. Рынок ипотеки в регионе по итогам первых 4-х месяцев 2019 года вырос на 17,8% (в сравнении с аналогичными показателями прошлого года), при этом в 2018 году объем ипотечного кредитования в регионе вырос почти в 1,5 раза по сравнению с 2017 годом.

«На мой взгляд, основными факторами, которые оказали влияние на замедление темпов ипотечного кредитования в Приморье, стали рост ставок и увеличение стоимости квадратного метра, - говорит руководитель ипотечного центра ПАО АКБ «Приморье» Виктория ПОДОБА. - Заемщики банка, изначально обратившиеся с заявлениями на ипотечный кредит в январе-феврале 2019 года и получившие положительное решение на заявленные суммы, нередко в марте-апреле обращались повторно – с просьбой об увеличении одобренной суммы кредита. Влияния ужесточения политики регулятора в части ипотеки с первоначальным взносом менее 20% мы на себе не ощутили. Банк «Приморье», как и прежде, кредитует клиентов с первоначальным взносом от 15%. Кроме того, в счет частичной оплаты первоначального взноса могут быть направлены средства материнского семейного капитала, что позволяет клиентам с двумя и более детьми быстрее стать обладателями собственной квартиры».

«Рост процентных ставок не был значительным, и на данный момент наблюдается обратный процесс – снижение ставок у основных игроков рынка. Этому способствует и недавнее снижение ЦБ ставки рефинансирования. Если по итогам 2018 года спрос на жилье был удовлетворен, то после относительного «затишья» начала 2019 года в последующих периодах мы ожидаем восстановления спроса», - рассказала директор Приморского регионального филиала Россельхозбанка Инга КЛОКОВА.

В Приморском региональном филиале Россельхозбанка также отмечается сокращение количества ипотечных займов по сравнению с прошлым годом, но с акцентом на восстановление спроса в последующих кварталах. Положительную роль здесь играет и специфика банка: Россельхозбанк осуществляет свою деятельность на всей территории края, в том числе, во многих сельских населенных пунктах, где востребованы такие продукты, как ипотечные займы на приобретение земельных участков или домов с земельными участками, не предоставляемые другими банками.

Средние суммы займов растут

Не удивительно, что постепенно растет и средняя сумма ипотечного займа. Так, среди заемщиков ВТБ во втором квартале средняя сумма жилищного кредита составила во Владивостоке - 3,3 млн рублей, в целом по Приморскому краю – 3 млн рублей. В «Росбанк Дом» отмечают, что по итогам первых 5 месяцев текущего года средний размер ипотечного кредита составил почти 2,4 млн рублей – это на 23,7% больше, чем в аналогичном периоде 2018 года.

Еще в один «антирейтинг» Приморье попало по доступности ипотеки и количеству «квадратов», которые жители региона могут приобрести на среднюю зарплату. Такое исследование провели аналитики «Росбанк Дом». В рейтинге регионов России наиболее доступным жилье является в Магаданской области и Ямало-Ненецком АО – заемщик может позволить себе приобрести недвижимость площадью около 100 кв. м из-за относительно высоких зарплат и низкой стоимости жилья. Наименее доступным жилье оказалось в Севастополе (25 кв. м) и Приморском крае (26 кв. м).

Из положительных тенденций на ипотечном рынке Приморья можно отметить снижение возраста потенциальных заемщиков. Как отметил Александр Вялков, тренд на «омоложение» покупателей наблюдается уже не первый год. Также управляющий ВТБ в Приморском крае в числе позитивных тенденций выделил активное развитие совместных программ банков с партнерами-застройщиками, которые предлагают льготные условия по ипотеке, рост количества продаж строящегося жилья бизнес-класса и готовность рынка к работе с эскроу-счетами, где уже есть первые примеры работ в новой модели. По мнению Александра Вялкова, надежные застройщики смогут адаптировать свои бизнес-модели под новые условия, что будет способствовать дальнейшему качественному развитию отрасли. Это касается не только федеральных застройщиков, но и региональных игроков, где уже есть первые примеры.

С ним согласна и Инга Клокова: введение экскроу-счетов призвано, в первую очередь, защитить дольщиков. «Мы допускаем на начальных этапах реакцию рынка в виде небольшого повышения цен, однако спрос на жилье остается стабильным», - прокомментировала она.

«Что касается использования эскроу-счетов, насколько мне известно, для некоторых застройщиков предусмотрены послабления, – говорит Виктория Подоба. – Так, застройщики с объектами со степенью готовности не менее 30%, при условии продажи не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений, включая машиноместа, смогут остаться на прежней схеме проведения сделок по данным объектам, также право переходить или не переходить на эскроу-счета останется у застройщиков, занимающихся комплексным освоением территории при степени готовности объекта не менее 15%. Что касается домов с более низкой степенью готовности или домов, которые только начнут строиться, использование эскроу-счетов будет обязательным, что, в свою очередь, повысит стоимость квадратного метра, а при отсутствии существенного роста заработных плат, приобретение таких квартир сможет позволить себе уже меньшее количество людей. Поскольку на текущий момент во Владивостоке достаточно большое количество строящихся домов со степенью готовности более 30%, ощутить в полной мере замедление развития первичного рынка недвижимости можно будет по мере возникновения новых строящихся объектов».

Стоит отметить, что количество ипотечных кредитов, выданных банком «Приморье» в 2019 году на приобретение квартир в новостройках, возросло, однако доля таких сделок не превышает 15% от общего количества. Клиенты банка отдают предпочтение вторичному рынку.

В ход идут акции и льготы

Сохранить интерес к ипотеке в Приморском крае банкам удалось во многом за счет специальных акций и предложений. При примерно одинаковом наборе требований к заемщикам и практически фиксированной ценовой политике конкурентная борьба на рынке ипотечных займов ведется за счет качества сервиса и различных льгот.

«Поскольку условия, предъявляемые банками к заемщикам, не сильно различаются, для клиента важно, какой из банков примет максимально быстро положительное решение, и на какой размер займа он сможет рассчитывать, исходя из своих возможностей. Также нужно учитывать и дополнительные требования в виде страхования титула или жизни/здоровья заемщика, учитываются ли дополнительные доходы, каков размер первоначального взноса и т.д. Россельхозбанк рассматривает заявки по ипотеке в течении 1 дня и постоянно улучшает качество работы со своими клиентами и партнерами», - рассказала Инга Клокова.

По мнению Александра Вялкова, кроме ставки, на выбор банка влияют и другие параметры: первоначальный взнос, возможность подачи документов онлайн, понятные требования к документам, оперативные сроки рассмотрения заявки, гибкие условия под любые потребности, возможность продажи квартиры при невыплаченном ипотечном кредите, решение вопросов клиентов на этапе действующего кредита, удобство погашения, возможность досрочного погашения без комиссий и ограничений (можно сократить срок или уменьшить ежемесячный платеж).

«Важен также и сервис. Это и профессионализм сотрудников, и налаженные отношения при взаимодействии в цепочке «клиент – банк – партнер», которые экономят и время, и деньги клиента. Клиенты обращают внимание и на возможность снижения ставки по кредитам, полученным ранее. Позиции банка на рынке также влияют на решение заемщика: многие наши клиенты берут уже не первую ипотеку в ВТБ», - рассказал Александр Вялков.

Ключевыми драйверами развития ипотеки в Приморском крае банкиры называют программы государственного субсидирования жилищных кредитов, партнерские программы с застройщиками и экономическое развитие региона в целом.

«Опыт работы Россельхозбанка в регионе показывает активный интерес к краю со стороны крупных инвесторов, как российских компаний, так и иностранных, - отметила Инга Клокова. - Многие проекты уже реализуются в сотрудничестве с Россельхозбанком. Это, прежде всего, проекты в области производства и переработки сельскохозяйственной продукции, рыбопереработки и логистики, в том числе - развитие экспортного потенциала. Рост экономики региона, безусловно, повлечет рост социальной сферы и повышение темпов строительства нового жилья в городах края, а не только его столицы».

В банке «Приморье» считают, что основными драйверами роста ипотеки в 2019 году будут высокий уровень обслуживания клиентов, а также оригинальные «фишечки» банков.

Например, в прошлом году в банке «Приморье» была запущена ипотека для моряков, работающих под иностранным флагом. При этом стоит отметить, что перевод контрактов на русский язык не потребуется, а доход можно будет подтвердить выпиской по счету и/или расчетными листками, что существенно упрощает процесс подачи документов на рассмотрение.

«Владивосток – город морской, и данная программа достаточно востребована, моряки рекомендуют нас коллегам, - говорит Виктория Подоба. - В этом году была запущена «Семейная ипотека с господдержкой» со ставками от 5% годовых. Интересуются клиенты и ипотекой без первоначального взноса, предоставляемой в рамках ипотечной программы «Целевой кредит под залог имеющейся квартиры». Так, сумма кредита может составлять до 100% от стоимости приобретаемой квартиры, но не более 70% от оценочной стоимости закладываемой квартиры.К преимуществам ипотеки в Банке «Приморье» можно отнести возможность оформления квартиры в собственность совершеннолетнего ребенка или родителя, участвующего в сделке как заемщик с нулевым доходом, возможность учета дохода созаемщиков, не являющихся родственниками, а также достаточно лояльное отношение Банка к нюансам в кредитной истории Клиента и перепланировкам в квартире, если не были затронуты несущие конструкции. Также популярностью пользуется опция «Назначь свою ставку», которая позволяет клиентам путем единоразовой оплаты комиссии снизить процентную ставку на 0,5-1,5 п.п. и зафиксировать ее в кредитном договоре на весь срок ипотечного кредита, который, в зависимости от ипотечной программы, составляет до 25 лет».

На фото: Инициаторы проектов, подобных усссурийскому «Радужному», ждут особых условий от приморских банков

Фото из архива

Анна МАЛЕЦКАЯ. Газета "Золотой Рог", Владивосток.

Источник