"Фокусы" с землей, которой нет

Более 99% дальневосточных земель являются собственностью государства

Дальний Восток и до присоединения к нему двух субъектов занимал треть территории России. Сегодня же площадь его земель превышает 650 млн гектаров. Более 99% земель являются собственностью государства. При этом собственникам - юридическим и физическим лицам - принадлежат смехотворные десятые доли процента.

Само государство, в силу полной и безоговорочной победы рынка над экономикой, не занимается сельскохозяйственным производством. Государственные предприятия в указанной сфере отсутствуют. Назвать государство «эффективным собственником», при всем уважении, непросто. Иначе как при таком избытке государственных земель оправдать наличие такого дефицита земельных участков?

Составляющие данной проблемы - это:

- переизбыток земель целевого назначения (земли лесов, земли Министерства обороны и т.п.), статус которых закреплен в двух десятках федеральных законов;

- отсутствие разграничения прав на государственные земли между Российской Федерацией, ее субъектами и муниципалитетами (земли сельхозназначения не разграничены на 90%);

- отсутствие точного описания границ у множества даже тех участков, сведения о которых содержаться в ЕГРН.

Откуда «ноги растут»

Одной из ключевых проблем развития сельского хозяйства является незавершенность земельной реформы в отношении земель сельскохозяйственного назначения. В ее основу, как известно, легли идеи приватизации земли как главного ресурса сельскохозяйственного производства, реорганизации колхозов и совхозов и создания крестьянских хозяйств.

В ходе земельной реформы 115 млн га сельскохозяйственных угодий было передано в общую долевую собственность 11,8 млн граждан. Эти граждане получили на руки свидетельство о праве собственности на земельную долю, но юридически собственниками земли не стали. Только 1,4 млн из них (12 %) смогли распорядиться земельной долей разрешенными способами. Остальные 10,4 млн земельных долей просто выпали из гражданского оборота. Существуют даже предложения рассматривать их как потенциальные земли для возвращения в государственную или муниципальную собственность.

Главным просчетом в реализации указанной, в целом - благой, цели стало практически полное пренебрежение государственными реформаторами необходимостью тщательного юридического сопровождения земельной реформы. В результате такой политики круг лиц, имеющих право на бесплатную передачу в собственность земельной доли, неоднократно уточнялся; менялись формы документов, удостоверяющих права на землю; не был определен правовой механизм внесения земельных долей в уставный капитал сельскохозяйственных организаций; не придавалось должного значения вопросу регистрации прав на земельные участки и земельные доли; отсутствовал механизм контроля за целевым использованием земель и др.

Вот так в России и сложилась ситуация, при которой на один и тот же земельный участок (массив) выданы свидетельства и гражданам (о передаче этих земель гражданам в общую долевую собственность), и юридическим лицам (бывшим колхозам и совхозам, как бы они сейчас ни назывались). В результате, реализовать свои права не могут ни те, ни другие, из-за чего возникает большое количество конфликтов и судебных споров, которые длятся годами.

Оформление прав

Сложности в оформлении прав на земельные участки, неоправданная запутанность и дороговизна землеустроительного процесса, нерешенные вопросы процедуры выдела участков в счет земельных долей в праве общей собственности на сельскохозяйственные угодья, безусловно, являются одной из самых распространенных проблем, характерных для земель сельскохозяйственного назначения.

Очевидно, что Дальний Восток обладает достаточным потенциалом для кардинального улучшения состояния аграрного сектора.

В указанной связи к мерам, которые будут способствовать развитию сельского хозяйства в регионе, следует добавить и общие меры, направленные на достижение роста экономических и социальных показателей на Дальнем Востоке.

Одной из таких мер является образование территорий опережающего развития (ТОР); в большинстве из них соответствующими нормативными актами в перечень видов экономической деятельности, при осуществлении которых действует особый режим осуществления предпринимательской деятельности, включены растениеводство и животноводство, охота, рыболовство и рыбоводство, производство пищевых продуктов.

Невозможно не упомянуть и о мерах, предусмотренных Федеральным законом от 1 мая 2016г. N 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты (более известном как «Закон о дальневосточном гектаре»).

Однако, существуют небезосновательные опасения, что отсутствие дорог и иной инфраструктуры в местах, где планируется предоставление земельных участков, сложные погодные условия и низкое качество почв, которые делают нерентабельным производство сельскохозяйственной продукции и затрудняют ее сбыт, сыграют с указанной затеей злую шутку. По мнению скептиков, «дальневосточный гектар» может повторить упомянутую выше историю с земельными долями. Наделение ими селян тоже представлялось в начале 90-х решением вопросов создания широкого фермерского движения и резкого повышения производительности аграрного сектора экономики, однако большая часть таких долей оказалась к настоящему времени перепродана далеким от сельского хозяйства организациям либо вообще осталась невостребованной.

И что по факту?

Безусловно, сельскохозяйственная деятельность на Дальнем Востоке обладает своей спецификой, требующей учета при правовом регулировании. Это и сложные природные условия, и неразвитость инфраструктуры, и демографические проблемы региона. Затраты на выпуск единицы продукции в сельском хозяйстве Дальнего Востока всегда были выше, чем в среднем по России; резкий спад производства, вызванный последствиями аграрной реформы, совпавшей с экономическим кризисом, преодолевается с большим трудом. В постсоветский период сельскохозяйственные земли на Дальнем Востоке сократились почти на 40%.

Но юридические проблемы, в отличие от природных, порой гораздо более субъективны.

Одной из таких проблем является формирование крупными игроками огромных земельных банков и вытеснение конкурентов, а заодно с ними - и любой иной «экономической активности», не только из поселений, но и из целых районов. Для Приморского края такой проблемой стал приход игрока федерального уровня - группы компаний «Русагро».

Казалось бы, какие негативные последствия может повлечь появление крупного инвестора, одного из ключевых в регионе резидентов ТОР «Михайловский»? Однако специалисты отмечают, что переход в собственность группы в короткие сроки порядка 80 тыс. гектаров отборных земель не только «породил болезненный передел собственности, но и, в определенной степени, опустошил бюджет Михайловского района». По словам приморских чиновников, ООО «Компания «Армада», работавшая на этих пахотных землях до прихода указанного резидента, платила в местный бюджет в пять раз больше налогов.

О том, что ГК «Русагро», реализующая в Приморье крупный инвестиционный проект, «не оправдывает ожиданий приморских властей» 21 февраля 2018 года сообщало ИА PrimaMedia, подробно освещавшее мнения краевых депутатов и чиновников, прозвучавшие на заседании комитета по экономической политике и собственности ЗС ПК.

Еще больше вопросов и загадок оставила опубликованная 21 ноября 2018 года в газете «Золотой Рог» статья «Рассыпающаяся империя Ли Дэмина». В ней, в частности, речь шла о «крупнейшей в истории Приморья сделке» по продаже компанией «Армада» крупному российскому аграрному холдингу ряда юридических лиц, обладающих земельными участками площадью 28 тыс. гектаров. Можно предположить, что при подготовке данной публикации, как говорится, «не пострадало ни одно осведомленное лицо», так как таковые, видимо, к ее написанию и не привлекались.

В действительности, три компании, обладающие указанным земельным банком, а точнее 100% долей в их уставных капиталах, были проданы ООО «Группа компаний «Русагро» не «Армадой», а простым физическим лицом (правда, совершенно случайно оказавшимся еще и финансовым директором «Армады») за сумму, превышающую 1 млрд рублей. Все это стало возможным в результате многоходовой операции по выводу указанных активов из-под контроля упомянутых иностранных инвесторов, осуществленной указанным выше физическим лицом во взаимодействии с другим, не менее физическим, лицом (не менее случайно оказавшимся на тот момент директором «Армады»). Все указанное, а также непосредственно с ним связанное, в настоящее время является предметом разбирательства по семи делам в Арбитражном суде Приморского края.

Адвокат СЫРБУ Г. Г. (адвокатское бюро «Паритет»),
адвокат БЕРЕГОВСКИЙ В. Ю. (адвокатское бюро «Правовая конструкция»).

P.S. Газета «Золотой Рог» готова озвучить на своих страницах позицию группы «Русагро», активно осваивающую в настоящее время бескрайние просторы Приморья.

Газета "Золотой Рог", Владивосток.

Источник