Цены на новое жилье в регионе рвутся вверх

Из-за совокупности факторов средняя стоимость квадратного метра во Владивостоке может достигнуть 150 тысяч рублей

На рынке недвижимости столицы ДФО ситуация с высоким ценовым порогом жилых объектов продолжает усугубляться. За минувшие пять лет стоимость квартир в новых домах выросла, по разным оценкам, в 1,5-2 раза. Изменение градостроительного плана Владивостока и политика «закручивание гаек» в строительной отрасли позитива в отношении дальнейшей ценовой политики не добавляют - объемы вводимого в эксплуатацию жилья продолжают снижаться. Застройщики прогнозируют, что дефицит жилых объектов и рост затрат на строительство неминуемо приведут к еще большему росту цен на квартиры.

В ближайшее время прогнозируемая средняя цена в новостройке во Владивостоке может достигнуть 150 тыс. рублей за один квадратный метр. В ситуации разбиралась газета «Золотой Рог».

Есть куда расти

«По ряду новостроек в прошлом году пиковые цены выросли в полтора раза. Но, на мой взгляд, сам факт, что была проведена работа по внесению изменений в генеральный план Владивостока, это положительный момент. Городу нужен генеральный план, учитывающий потребности города для его развития. Со временем мы все вместе сможем оценить эффективность внесенных изменений», - говорит коммерческий директор DNS Development Андрей АРТАМОНОВ.

Трудно спорить с очевидным: рост цен на недвижимость - это совокупность факторов. Увеличение стоимости материалов и услуг, рост кредитных и налоговых нагрузок, стоимости технического присоединения к ресурсоснабжающим сетям и много другое, что сопровождает девелоперский проект - любые осложнения в строительной отрасли приводят к сокращению объемов строительства, и, как результат, к сокращению предложения на рынке. В условиях постоянного повышенного спроса на жилье все это в совокупности приводит к естественному росту цены.

Директор АН «Городской риэлторский центр» Сергей КОСИКОВ согласен с тем, что текущие изменения в законодательстве, при которых застройщикам необходимо встраиваться в новые правила работы на рынке, несут необходимость значительных изменений в структуре работы строительной отрасли. Это влечет за собой дополнительные издержки и существенно снижает доходность бизнеса.

«Сложившаяся ситуация на рынке подвигнет часть застройщиков уйти из строительного бизнеса, а другую часть – подойти к этому сегменту более системно и снижать издержки», - говорит Косиков, добавляя, что средние цены на новостройки, безусловно, вырастут.

«У покупателей уже не будет возможности приобрести очень дешево квартиру на этапе котлована. Но мы же все знаем, что большинство покупателей «на старте» - это были частные инвесторы, выводящие после сдачи дома свои квартиры на рынок по цене готового жилья. Для них инвестиции будут уже не так привлекательны. А для большинства покупателей не изменится ровным счетом ничего. Хотя в статистике мы увидим рост средних цен», - отмечает риэлтор.

Он также высказал предположение, что застройщики будут открывать продажи чуть позже, и стартовые цены будут немного выше.

«С ростом дома и стоимость квартир будет увеличиваться, так что к моменту сдачи цены будут определяться уже рынком, а не затратами застройщика», - говорит Косиков.

Отсутствие земельных участков под новое строительство всегда ограничивало застройку, что, в свою очередь - влияло на цены во Владивостоке. Это базовая экономика, которую если не переломить, ни на какие другие механизмы рассчитывать не стоит, говорят эксперты. Более того, после того, как город стал столицей Дальнего Востока, потенциальная нагрузка на стоимость жилья в городе значительно выросла. И будет продолжать расти.

«Рост стоимости жилой недвижимости во Владивостоке продолжится и в следующем году, - говорит заместитель генерального директора ООО «Восточный ЛУЧ» Алексей ИСАКОВ. - На это повлияют, помимо обычной инфляции, и изменения в 214 ФЗ (строительство по новым правилам предусматривает использование кредитных средств), что приведет к росту себестоимости квадрата. С учетом отсутствия площадок под строительство и ужесточения норм в строительной отрасли, все меньшее количество участников выйдет на этот рынок. Все просто: меньше строек – выше стоимость жилья».

Квартиры формата СССР

Логично было бы предположить, что, в первую очередь, способствовать наращиванию строительства нового жилья должен износ жилого фонда Владивостока.

На 1 августа 2018 года на территории Владивостокского городского округа насчитывалось 687 малоэтажных многоквартирных домов, построенных до 1960 года, в том числе - на островных территориях Владивостока. Дома с физическим износом свыше 70% в программу капремонта не включаются. Общая площадь жилых помещений, подлежащих расселению, год назад составляла около 290 тыс. квадратных метров. Однако, по факту, таковых гораздо больше. На сегодняшний день значительную часть представляют дома 81 и 83 серий, жилые объекты типа «хрущевки», а также «деревянная» и «барачная» застройка 50-70 годов.

Люди, проживающие в таких домах, давно нуждаются в улучшении жилищных условий.

Кроме того, в ближайшие годы к состоянию ветхих во Владивостоке приблизятся еще порядка 403 объектов панельной застройки 60-70-х годов. В общем объеме это около 1,3 млн квадратных метров.

Именно на этих территориях нужна комплексная и точечная застройка. Однако, большинство участков, нуждающихся в застройке или реконструкции, попадают под зоны КУРТ, исторические или охранные зоны, или защитные зоны памятников. В таких условиях сносить старые здания и возводить новые современные жилые объекты на данных территориях застройщики не имеют фактической возможности.

Кроме того, участившиеся незаконные акции протестов горожан тормозят или останавливают любое строительство. Цивилизованное обсуждение вопросов вышло за рамки правового поля. Отзыв законно выданных разрешений на строительство приобретает массовый характер. Все это в комплексе поднимает стрелку барометра стоимости квартир во Владивостоке все выше, доводя до критической отметки.

Эскроу-счета удорожают строительство

Изменения, внесенные в Федеральный закон «О долевом участии в строительстве», также спровоцируют удорожание себестоимости квадратного метра.

С 1 июля 2019 года прекращено строительство жилых помещений в многоквартирных домах по договорам долевого участия. С этого момента участники правоотношений перешли на новую схему взаимодействия: все средства по покупке квартиры в новостройке застройщик обязан перечислять в банк на специальный счет. Получить их он сможет только после окончания строительства. При этом, размер собственных средств организации, предназначенных для реализации девелоперских проектов, должен составлять не менее 10% от стоимости проекта.

«Изменения в 214 ФЗ ведет к росту цен на жилье. Тут все зависит от происхождения средств для строительства – если они заемные, то в стоимость квадрата будет включен, как минимум, процент кредита, и, как правило, еще и сопутствующие затраты на его обслуживание. Минимальный рост цены будет от 12% (базовая ставка кредита под проектное финансирование) и далее, в зависимости от срока строительства – 1 год= 12%, 2 года=24% и т.д. И это отправные данные, которые, возможно, будут выше», - говорит Алексей Исаков.

«Могу предположить, что застройщики постараются перекладывать кредитную нагрузку на конечного потребителя/покупателей, а это приведет к увеличению стоимости квадратного метра жилья. Второе предположение - это уменьшение, а то и полностью исчезновение предложения квартир от застройщиков на ранних стадиях строительства. Третий момент - уменьшение сроков строительства. Застройщик будет заинтересован как можно быстрее завершить строительство и получить денежные средства с эскроу-счетов», - считает Андрей Артамонов.

Жилой комплекс «Формат-2».

Решение лежит на поверхности

Эксперты уверены: решение проблемы высокой ценовой политики жилых объектов в столице ДФО есть.

Сергей Косиков:

– Думаю, что проблему «дорогого» жилья лучше переформулировать в проблему «доступного» жилья. И есть все признаки, что эта проблема начала понемногу решаться. Во-первых, существуют федеральные программы субсидирования ипотеки и специальные «дальневосточные» программы. Во-вторых, сейчас администрация планирует запускать реальные программы по привлечению на рынок инвесторов и девелоперов. Главное,чтобы были понятные, прозрачные и одинаковые для всех застройщиков правила входа на рынок. Ну, и в третьих, Владивосток вошел в число городов, в которых корпорация ДОМ.РФ планирует запустить проекты доходных домов.

Андрей Артамонов:

- На мой взгляд, должна проводиться осознанная и системная работа всех участников, причастных к процессу строительства и реализации жилья. Застройщики, банкиры, чиновники (разного уровня исполнительной и законодательной власти), ресурсоснабжающие организации и так далее - все они должны быть заинтересованы и способствовать решению проблем строительства во Владивостоке. В результате, столица ДФО должна выйти на увеличение объемов и сокращение сроков строительства жилья.

Пример удачных проектов

Несмотря на непростую ситуацию в строительной отрасли, во Владивостоке есть застройщики, зарекомендовавшие себя в качестве надежных партнеров в сегменте строительства.

Например, в компании DNS Development организован полный цикл создания жилого объекта, от проектирования до продажи и дальнейшей его эксплуатации, что позволяет беспрерывно работать над уменьшением стоимости квадратного метра, а также - в целом контролировать качество и сроки реализации.

«Наша компания ориентирована на строительство большого объема жилья. Первые проекты - это проекты, в которых площадь жилья измеряется десятками тысяч «квадратов», - говорит коммерческий директор DNS Development Андрей Артамонов. - Так, в поселке Новый Де-Фриз в Надеждинском районе строится 35 тыс. кв м индивидуального жилья. В рамках проекта ЖК «Формат» в том же Надежденском районе возводится 55 тыс. кв. м малоэтажного жилья.

Эти объекты возводятся на базе собственного производства (Домостроительного комбината и Завода домокомплектов из СИПа), включая собственные строительно-монтажные управления.

На верхнем фото: Так выглядит генплан жилого комплекса «Формат» в Надеждинском районе.

Фото из архива

Анна МАЦОВСКАЯ. Газета "Золотой Рог", Владивосток.

Источник