"Черные дыры" Владивостока

Бизнес не торопится уходить с запущенных территорий

Депутаты Госдумы РФ рассматривают законопроект, регулирующий комплексное развитие территорий и предусматривающий вовлечение в градостроительную деятельность неэффективно используемых территорий. Вероятно, в ближайшей перспективе закон будет принят и сможет начать действовать. Но быстрого повышения эффективности использования городских земель ждать, наверное, не стоит, поскольку совершенствование городской среды - процесс долгий и сложный.

Деловая газета «Золотой Рог» опросила ряд экспертов рынка и пришла к неутешительному выводу – во Владивостоке еще долго будут простаивать перспективные площади.

Девелопмент рулит не туда?

Член правления ассоциации СРО «Проектировщики Приморского края» Наталья ВОРОБЬЕВА считает, что в отношении 99% территорий Владивостока можно сказать, что они сегодня используются нерационально.

«Нет пределов совершенству. Но, надо признать, что в градостроительном плане мы сегодня «донашиваем» то, что нам досталось после реализации советских генеральных планов. И это уже в основном морально устаревшая застройка, во многом изношенная физически, отставшая от потребностей населения инфраструктура и транспортная схема», - говорит она.

По мнению эксперта, в обновлении городской застройки сегодня рулит не какой-то разум, а девелоп-
мент, преследующий свои интересы. При этом частный застройщик ориентирован не на оптимальные градостроительные и проектные решения, а на свои возможности и «хотелки». При этом генеральный план города и его Правила землепользования и застройки стали заложниками желаний застройщиков и не способны в достаточной степени корректировать их деятельность, чтобы достигать оптимизации проектных решений и повышения экономической эффективности городских территорий, комфорта городской среды.

Частная собственность на землю сегодня в принципе позволяет собственникам не задумываться о повышении эффективности своих участков, довольствуясь тем уровнем, который их устраивает. Но есть вопросы и к рациональному развитию общегородских территорий, который устраивает городское сообщество.

Как пример немощной заботы о комплексном развитии Владивостока, Наталья Александровна привела следующее: «Недавно два часа выезжала в центр города с Эгершельда. Здесь всего одна узкая дорога – через весь полуостров, где даже в советское время трем машинам разъехаться было проблемно. А сегодня, после массовой машинизации горожан, тем более. И эта территория продолжает активно застраиваться. При этом совершенно ясно, что в ближайшее время сдвигов по транспортному сообщению здесь не предвидится».

Стоит отметить, что вопросы улучшения автомобильного сообщения Эгершельда с остальными территориями города поднимались тоже с советских времен, но все остается на уровне благих желаний. Идея сначала дороги вдоль Амурского залива, а затем участка ВКАД пока остается в предпроектных проработках, а те, кто живет на Эгершельде и работает, пожинают плоды нерационально развивающейся территории.

Золоотвал не стал аквапарком

Предприниматель Сергей СМОЛЕНСКИЙ отмечает, что обновленный генплан Владивостока и новое зонирование его территорий открыло новые возможности для такой проблемной городской территории, как самый старый золоотвал ТЭЦ-2, по которому на одном из экономических форумов был презентован проект со строительством на этом участке большого торгового центра, аквапарка и зоны отдыха.

По его словам, новое зонирование перевело золоотвал из зоны складирования отходов в промышленную зону, где возможны уже различные варианты развития, и это большой плюс. Группа инвесторов-учредителей, которую он представляет, к настоящему времени отказалась от планов строительства в этом месте аквапарка, который, оказалось, вряд ли будет окупаем. Менее привлекательным стало и строительство торгового центра, которых в городе уже перебор, но, оказывается, есть пять-шесть привлекательных проектных вариантов развития территории, из которых сейчас делается выбор.

Смоленский считает, что, хотя с освоением площадки пришлось подождать, это оказалось удачно: теперь возможности ее использования расширились, и произошедшие положительные перемены можно смело оценивать на «четверку с плюсом».

Вперед, под землю

Генеральный директор ООО «ЭТУ-Девелопмент» Алексей АЗЬМУК осторожнее оценивает возможности повышения эффективности городских территорий, полагая, что регламент предоставления участков под перспективные проекты отличается своей консервативностью. Именно это, к примеру, сдерживает развитие ТОРов, где застройщикам приходится самим делать планы планировки территорий, хотя эта работа является обязанностью муниципального органа. Кроме того, очень сложно проходит процедура прохождения экспертиз.

Если говорить о повышении эффективности городских территорий, то Алексей Сергеевич считает, что с этой целью возможно и строительство подземных парковок под школьными стадионами, и под центральной площадью Владивостока – даже памятник не помеха тому, чтобы под ним было еще что-то полезное. Проходят же под историческими местами в других городах линии метро, и это нормально. Зато комфорт в центре города мог бы повыситься.

Возможен ли произвол

Законодатели полагают, что при развитии городов надо в первую очередь осваивать «депрессивные площадки» - неиспользуемые или же мало используемые городские земли, где зачастую находятся самовольные и ветхие постройки. Вовлечение их в полноценный оборот должно быть выгодно и собственникам, и городу. Однако изъятия участков не должны проводиться в нарушение прав частных и юридических лиц на землю и расположенные на ней строения. Судебные споры по земле могут идти долгие годы.

Застройщики во Владивостоке отмечают, что дефицит участков, на которых можно было бы строить новое жилье, во Владивостоке сегодня в какой-то степени создан тем, что многие площадки, на которых строительство привлекательно, сегодня оказались в частных руках, и собственники их заинтересованы не в их развитии, а в продаже, когда цены на них окажутся им особенно выгодными.

С другой стороны, в городе имеются территории, которые на протяжении десятилетий рассматриваются как перспективные для строительства, но решения по которым так и не принимаются. Например, участок рядом с Некрасовским путепроводом, золоотвал ТЭЦ-1. Горожане отмечают, что надо реанимировать Парк Минного городка, укрощать анархично возникшие промзоны и улучшать зоны отдыха.

Что же касается эффективности застройки города, то об ее падении можно судить по такому факту, что при сократившейся численности населения Владивостока за последние четверть века, площадь застройки существенно выросла, и под нее, в частности, были вырублены городские леса на довольно больших территориях – на Патрокле, в районе Второй Речки, на острове Русском, в пригородной зоне.

На фото: За примером неэффективного использования городской территории далеко ходить не надо.

Фото автора

Виктор КУДИНОВ. Газета «Золотой Рог», Владивосток.

Источник