"Эра милосердия" закончилась

Несмотря на растущие ипотечные ставки, банки на текущий год строят довольно амбициозные планы по работе с заемщиками

Бум ипотечного кредитования в 2018 году отчасти был вызван отложенным спросом – те, кто собирались улучшить свои жилищные условия, дождались существенного снижения ставок, сообщает газета "Золотой Рог". Основными драйверами рекордного роста эксперты называют не только снижение ипотечных ставок, но и относительную стабилизацию цен на рынке недвижимости, а также введение лояльных условий в ипотечных программах со взносом менее 20%. Дополнительным катализатором для рынка ипотеки и недвижимости стали валютные риски, возникшие в конце года.

Активность ипотечных заемщиков может существенно снизиться лишь после того, как ставки по ипотеке в текущем 2019 году преодолеют психологически важный уровень в 14% годовых. Но поднимутся ли ставки на такой уровень? Судя по существующей тенденции, такой поворот вполне возможен. На сегодняшний день, ставка по ипотеке в некоторых банках уже превышает 10,5%. Подробнее - в материале газеты «Золотой Рог».

Ипотечная «расслабуха» оказалась недолгой

Многие россияне предпочли приобретать квартиры в ипотеку именно в 2018 году. К этому шагу подталкивали возможные политические риски от новых санкций, повышения инфляции и валютных рисков, и, соответственно, возвращение к росту ставок по кредитам (собственно, что и произошло).

Но в 2019 году ЦБ продолжает «бодрить» рынок ростом ключевой ставки, что сразу же оказывает влияние на процентную ставку по ипотеке в 2019 году, которая может вырасти до заградительных 12-14%.

Первыми подняли ставки на ипотеку коммерческие банки. Следом за ними – Сбербанк, который с 22 октября 2018 года увеличил ставки на 0,4-0,6%. С 6 ноября поднял ставку на аналогичный размер и ВТБ. Все это, по прогнозам экспертов, впервые за три последних года сократит объемы выдачи ипотеки в 2019 году.

В целом, у государства есть инструменты для влияния на ипотеку, но нет особого желания детально разбираться в этом вопросе и тем более идти навстречу людям, считают аналитики.

Вот некоторые законодательные инициативы, ожидаемые в 2019 году:

Во-первых, так называемая «принудительная реструктуризация ипотеки». Речь идет о том, что банки будут обязаны по заявлению клиента реструктуризировать его кредит. Эксперты называют данный проект некомпетентным. Реструктуризация кредитов может привести к еще большим долгам и проблемам, а для банка будет повод еще раз повысить ставку, чтобы избежать рисков.

Во-вторых, некий «стандарт ответственного кредитования», согласно которому банки должны будут знакомить своих клиентов с порядком обслуживания кредита, в частности, с моментами по изъятию объекта залога при неуплате. В документе будут описаны варианты досудебного урегулирования задолженности по ипотеке, а также алгоритмы действий, если человек попал в сложную финансовую ситуацию. Конечно, это может повысить финансовую грамотность россиян, но однозначно повлечет за собой рост расходов и стоимости услуг.

Из вышеперечисленных вариантов можно увидеть, что предлагаемые инструменты вряд ли осчастливят действующих и потенциальных заемщиков по ипотеке в 2019 году.

Ключ в ключевой ставке

Несмотря на растущие ипотечные ставки, банки на текущий год строят довольно амбициозные планы. В начале 2019 года государственные банки, на долю которых приходится порядка 70-80% ипотечного рынка, повысили ставки по ипотеке на 0,6-1,5 процентных пункта. Таким образом, согласно экспертным оценкам, в первом квартале 2019 года средняя ипотечная ставка может превысить 10% по сравнению с 9,4% в четвертом квартале 2018 года, что является рекордно высоким уровнем с декабря 2017 года.

«Тенденция в сфере ставок по ипотеке отражает тенденцию ключевой процентной ставки, которая вернулась к уровню конца 2017 года. Вместе с тем, повышение ставок подтверждает наше мнение о том, что рост ипотечных кредитов и, таким образом, кредитования физических лиц замедлится до 13% в годовом исчислении, и 17% в годовом исчислении в 2019 году соответственно (прогноз – 24% в годовом исчислении, и 22% в годовом исчислении в 2018 году соответственно)»,- говорит директор по розничному бизнесу дивизиона «Дальний Восток и Восточная Сибирь» Альфа-Банка Алла СОЛДАТОВА.

На данный момент времени на ипотечном российском рынке лидируют три банка, ставки у которых подросли, но незначительно.

Ипотеку на вторичное жилье со ставкой в 8,5% предлагает банк Тинькофф. Далее - банк «Открытие» со ставкой 9,75% и Сбербанк с 10,20%. На первичном рынке лидеры те же: «Тинькофф» - 6%, «Открытие» - 9,75%, Сбербанк - 10,50%

Дальневосточный банк на данный момент ставки по ипотечным продуктам оставил без изменения.

«Мы предлагаем получить следующие ипотечные кредиты: на покупку квартиры на первичном/вторичном рынке недвижимости и на участие в долевом строительстве по ставкам от 9,5% годовых до 10,2% годовых, с возможностью понижения верхней ставки на 0,2% при покупке квартиры площадью более 65 кв. метров; на покупку жилого дома с земельным участком по ставкам в диапазоне от 9,8% до 10,4% годовых; на рефинансирование действующих ипотечных кредитов по ставкам от 9,5% годовых до 10,2% с возможностью понизить процентную ставку при сумме кредита более 3 млн рублей», - поясняет Наталья МАРАКОВА, начальник Департамента розничного кредитования и КМСБ ПАО «Дальневосточный банк», добавляя, что в дальнейшем банк планирует повышение процентных ставок в среднем на 0,5% годовых по всем ипотечным продуктам.

«В целом, уровень процентных ставок будет зависеть от многих факторов, в первую очередь - от размера ключевой ставки Центрального банка», - подчеркивает Наталья Маракова.

«Несмотря на то, что ряд банков вынужден пересмотреть условия по низкомаржинальным продуктам, предельные ставки наш банк на весь год не устанавливает ни по одному из продуктов. Ставки для клиентов зависят от ставок фондирования, а те, в свою очередь, от внутренней и внешней политико-экономической ситуации»,- дает свою оценку сложившейся ситуации управляющий Дальневосточным филиалом банка «Открытие» Николай ДОЛГУШЕВ.

Он прогнозирует, что в 2019 году рост составит 10-15% по сравнению с 2018 годом. «Следуя тенденциям рынка, банк «Открытие» также намерен в ближайшее время пересмотреть ставки по ипотечным программам в сторону увеличения. Рост ставок составит порядка 0,25%, при этом условия банка «Открытие» по-прежнему останутся одними из самых привлекательных на рынке. Что касается первоначального взноса, то возможность получить ипотеку с низким первоначальным взносом предоставляется зарплатным клиентам банка», - добавляет он.

Банк «Приморье» в течение января 2019 года сдерживал рост ставок, но с 1 февраля ставки все-таки повышаются, в среднем рост составляет 0,5 п.п. «Однако, как и прежде, клиенты могут воспользоваться опцией по снижению процентных ставок на величину от 0,5 до 1,5 п.п., оплатив единовременную комиссию, что позволяет зафиксировать процентную ставку на привлекательном уровне на весь срок ипотечного кредита», - говорит руководитель Ипотечного центра Банка «Приморье» Виктория ПОДОБА.

Управляющий ВТБ в Приморском крае Александр ВЯЛКОВ согласен с коллегами, считая, что изменения ценовых параметров в 2019 году и дальше будут зависеть от движения ключевой ставки Банка России, макроэкономической ситуации и конъюнктуры рынка. «Мы прогнозируем, что в этом году рост ипотечного рынка составит около 17%, а суммарный портфель приблизится к отметке 7,7 трлн рублей», - говорит Вялков.

«Предельную ставку по ипотечным кредитам в 2019 году довольно трудно спрогнозировать, она будет напрямую зависеть от поведения ключевой ставки: в частности, при существенном росте ключевой ставки ЦБ РФ, пойдут вверх и ставки по ипотеке. Считаем, что базовая ставка по ипотечным кредитам в 2019 году не превысит 12% годовых. Тем не менее, своим клиентам мы рекомендуем не откладывать подачу заявлений на ипотечный кредит, поскольку после вынесения решения по заявке процентная ставка фиксируется на срок 3 месяца (срок действия решения), как правило, этого времени вполне достаточно, чтобы подобрать подходящий вариант квартиры. Думаю, что повышение процентных ставок по ипотечным кредитам в этом году не последнее, однако говорить о росте ипотечных ставок как о долгосрочном тренде не стоит. Полагаю, что во второй половине 2019 года ставки станут относительно стабильными. Насчёт замедления покупательской способности – это вполне прогнозируемый момент, т.к. при сохранении существующего размера заработной платы максимальная сумма кредита, которая может быть одобрена клиентам, станет ниже, а на фоне роста стоимости квадратного метра клиенты все чаще начнут обращать внимание на квартиры с небольшой квадратурой», - отмечает Виктория Подоба.

По ее словам, доля ипотечного кредитования новостроек в ипотечном портфеле банка «Приморье» занимает около 10%, поэтому в случае существенного роста стоимости квартир в новостройках упор будет сделан на вторичное жилье, и существенного влияния на объем выдач это не окажет.

Переход на эскроу-счета по застройщикам не ударит

С 1 июля 2019 года все российские застройщики, привлекающие средства граждан, будут обязаны перейти на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов. По этой схеме дольщики передают средства не девелоперу, а банку, который замораживает деньги до тех пор, пока застройщик не выполнит обязательства по сдаче объекта. Финансировать проекты застройщики будут с помощью банковских кредитов. Исключением продаж с применением эскроу-счетов могут стать объекты, которые будут соответствовать критериям правительства РФ в зависимости от степени готовности и объема заключенных договоров долевого участия в объекте.

Банковский сектор считает, что переход на эскроу-счета не должен значительно увеличить себестоимость строительства для застройщиков, раньше уже работавших с проектным финансированием. Для таких девелоперов рост может составлять 3-4%.

«При этом, использование механизма эскроу при реализации проектов дает ряд преимуществ и возможностей для компенсации возросших затрат по уплате процентов», - отмечает представитель одного из крупнейших банков страны.

Свою мысль эксперт обосновывает так. Во-первых, не будет необходимости делать взносы в компенсационный фонд (1,2% от цены каждого договора участия в долевом строительстве). Во-вторых, - налицо экономия на собственном капитале. Сейчас на застройщиков, которые не используют эскроу, распространяется требование о наличии денежных средств в размере 10% от проектной стоимости строительства на расчетном счете, которые далее направляются в стройку и могут быть возвращены только после окончания строительства в виде прибыли. В-третьих, снижение управленческих расходов, связанных с необходимостью создания SPV компаний под каждый проект. Если проект реализуется по схеме проектного финансирования с эскроу, то компании могут оставаться мультипроектными, а банк контролирует целевое расходование средств на конкретный проект. В-четвертых, наличие гарантированного кредитного лимита на завершение строительства является возможностью заключения более выгодных контрактов с поставщиками, а также позволит застройщиком лучше планировать доход от реализации квартир. При этом покупатели получат гарантию того, что объект будет достроен или гарантию возврата средств с эскроу, что может быть использовано застройщиками в качестве удачного маркетингового хода.

«Банк «Открытие» технически уже готов открывать эскроу-счета. Такой счет – это простой депозит, при котором подписывается трехсторонний договор между банком, строителем и покупателем квартиры. Но пока случаи открытия эскроу-счетов носят единичный характер и открываются для того, чтобы отработать технические нюансы нового инструмента», - говорит Николай Долгушев.

Александр Вялков называет новую схему финансирования застройщиков «дополнительным инструментом поддержки и развития строительной отрасли», так как она делает подобные проекты существенно более привлекательными для дольщиков.

«Данный инструмент обеспечивает высокую надежность инвестирования в строящееся жилье по сравнению с применявшимися ранее схемами участия в долевом строительстве. ВТБ готов работать с основными игроками рынка. При финансировании мы уделяем особое внимание оценке рисков и кредитуем экономически обоснованные проекты, обеспечивающие возвратность заемных средств, в любых регионах РФ. Условия одобрения заявки и кредитования индивидуальны, зависят от многих критериев: финансового состояния застройщика, его кредитной истории, опыта работы на рынке, самого проекта, размера собственного участия компании в финансировании его строительства, дополнительного обеспечения», - поясняет Вялков.

Итак, конец 2018 года и первый месяц 2019 года были отмечены ростом цен на недвижимость на рынке готового жилья. Как следствие, заемщики, которые планировали приобрести недвижимость за счет кредитных средств, вынуждены были пересматривать размер запрашиваемого кредита в сторону увеличения. При этом, с повышением процентных ставок, увеличились и платежи по кредитам, увеличивая тем самым нагрузку заемщика по обслуживанию кредита на весь срок его действия.

«Если говорить о нашем банке, исходя из того, что ипотека на первичное жилье в ПАО «Дальневосточный банк» за 2018 год в среднем составила 12,5% от общего объема выдач, мы не видим основания для вывода, что именно этот фактор будет причиной для снижения объемов ипотеки», - говорит Наталья Маракова.

КСТАТИ

Право на каникулы

Россияне в сложной жизненной ситуации могут получить право на ипотечные каникулы, сообщил первый зампред Центробанка Сергей ШВЕЦОВ. К таким ситуациям относится, например, потеря работы, в случае если сумма платежа превышает 50% текущего дохода.

«Совокупная продолжительность таких каникул, которые заемщик имеет право в уведомительном порядке взять в рамках одного ипотечного кредита, не может быть больше года. Но за один раз можно будет взять каникулы длиной не более шести месяцев», — цитирует Швецова «РИА Новости». Таким образом, брать каникулы по одному кредиту можно будет не один раз.

При этом регулятор предлагает дать заемщикам возможность самим решать, будут ли они полностью приостанавливать выплаты или только снизят их сумму.

На фото: Приморцам, не взявшим ипотеку в прошлом году, остается только посочувствовать.

Фото из архива.

Анна МАЦОВСКАЯ. Газета "Золотой Рог", Владивосток.

Источник