Автопарковки никому не нужны?

Владивостокцы сегодня не готовы платить за новое жилье в два раза дороже только из-за того, что в проект включается большее количество машино-мест

Для Владивостока, помимо проблемы с пробками в узких горлышках транспортных магистралей, есть еще одна, не менее значительная - это катастрофическая нехватка парковок и стоянок. Особенно она ощущается в жилье или рядом с жильем в микрорайонах, построенных по старым стандартам. Однако и новый проект не всегда гарантирует, что автомобилист сможет без забот пристраивать своего «железного коня» на ночь вблизи места своего проживания.

Это притом что уже лет пятнадцать, а то и больше, от застройщиков и проектировщиков требуют включать в проекты жилых домов и комплексов такое количество машино-мест, которое должно как-то удовлетворять будущих жильцов. Насколько же это сегодня удается?

На все авто мест не хватает

Администратор приморского строительного сайта «Башни 111» Юлия АНОСОВА отмечает, что в подавляющем большинстве обеспечение парковками для новых жилых комплексов сегодня осуществляется путем строительства отдельно стоящих либо встроенных в нижних уровнях зданий парковок. Однако при этом цена машино-места может составлять 10-25% от цены квартиры. При этом, цена «квадрата» самой квартиры в доме с хорошими парковками значительно выше, чем в домах стандарт-класса.

Аналитики считают, что на сегодня наилучшая обеспеченность парковочными местами в осуществляемых проектах элитного и бизнес-класса во Владивостоке отмечается по жилым комплексам «Пряники», «Ольга», «Высота» и «Elements». По обеспеченности машино-местами этим домам не уступают и некоторые жилые комплексы комфорт-класса. Это ЖК «Весна», «Невельской» и «Морион». Но, если в жилых домах элитного класса цена места в парковке составляет 1,5-2 млн рублей и почти нет гостевых парковок, то в домах комфорт-класса и стандарт-класса присутствует больше приобъектных и гостевых парковок. И по ним цена более доступна - в среднем 500-600 тыс. рублей. А наиболее привлекательной сегодня является цена в ЖК «Весна» - от 180 тыс. рублей.

При этом машино-места рядом с жильем раскупаются очень плохо. В какой-то степени это связано с тем, что новоселья после сдачи дома надолго задерживаются из-за ремонтов. Кроме того, многие уже привычны к тому, что авто в городе всегда можно бесплатно пристроить на дорогах, тротуарах, газонах. Некоторые предпочитают купить квартиру большей площади, чем выкроить из своих невысоких доходов сумму на покупку машино-места. А для кого-то покупка парковочного места просто нецелесообразна, если квартира приобретается для последующей перепродажи или сдачи ее в аренду.

Поэтому, например, при строительстве первой очереди ЖК «Зеленый угол» из планировавшихся двух обвалованных автопарковок была построена только одна. Из-за низкого спроса на машино-места застройщик отказался от создания второй такой же парковки.

Подобная картина сегодня характерна для многих российских крупных городов, где, при постоянно быстро растущем автопарке, заполняемость машино-мест паркингов в новых ЖК оказывается относительно невысокой. Особенно это касается жилых зданий массового сегмента. В проектах комфорт-класса к вводу, как правило, остаются невостребованными около половины машино-мест, и их продажи затягиваются далеко за пределы даты ввода жилья. А в проектах стандарт-класса невостребованность может составлять и до 75% площадей парковок. Лишь в домах элитных комплексов и зданиях уровня бизнес-класса машино-места разбирают в ходе строительства.

Строительство парковок для застройщиков сегодня невыгодно. Им выгоднее строительство и продажа только самой жилплощади. Сегодня даже в домах стандарт-класса цены машино-мест могут быть в пределах 200 тыс. - 1 млн рублей. Если продажи их не идут, то и вложенные в их строительство деньги застройщиков надолго замораживаются, притом что реализовывать машино-места зачастую приходится по себестоимости.

Юлия Аносова обращает внимание на то, что не всегда нормы по машино-местам в проекте оказываются объективным показателем их обеспеченности по жилому дому. Зачастую часть машино-мест может быть востребована для нежилых помещений - офисов, объектов торговли и пр. Поэтому более правильно судить об обеспеченности жилого объекта машино-местами можно по тому, сколько их приходится на одну квартиру. При этом сегодня во Владивостоке лишь несколько строящихся жилых комплексов имеют обеспеченность по одному машино-месту и более на одну квартиру. Притом что многие семьи горожан уже сегодня имеют на семью не одну, а несколько машин.

Нормы «с потолка»?

Застройщики, предвидя убыточность строительства парковок, закладывают свои риски по ним в цену «квадрата» жилья. Пытаются любыми способами исключить из проектов «лишние» машино-места, не обеспеченные спросом. Но на стражу «интересов потребителей» встали новые нормы.

Проектировщики считают, что нужно более взвешенно подходить к строительству парковок, ведь потраченные на них средства все равно будут заложены в стоимость квартир.

По новым нормам, в пределах жилой застройки требуемое количество машино-мест, при обеспеченности общей площадью жилья до 30 кв. метров на 1 жителя, должно составлять не менее 1 машино-места на квартиру. При обеспеченности от 30 до 50 кв. метров - не менее 1,7 машино-места. И при обеспеченности свыше 50 кв. метров на жителя - не менее 2 машино-мест на квартиру. При этом придомовые парковки должны иметь и гостевые парковки из расчета 40 парковочных мест на 1 тыс. жителей.

Органы местного самоуправления с минувшего года должны обеспечивать выполнение указанных норм обеспеченности машино-местами жилья, как при строительстве нового жилья, так и в уже существующей старой застройке. Учитывая местные особенности, органы исполнительной власти субъектов РФ наделены правом вводить территориальные нормы обеспеченности автопарковками, но местные требования не должны быть хуже общероссийских нормативов.

Парковка поднимает цену «квадрата»

Главный архитектор компании ООО «Архитектурный фонд» Владимир СМОТРИКОВСКИЙ отмечает, что в правительстве Приморья недавно были подписаны новые регламенты по градостроительному проектированию Владивостокского городского округа, в которых нашло отражение и нормирование по обеспеченности новых жилых домов парковочными местами. Но эти регламенты поднимают цену «квадрата».

Для застройщика важно, чтобы осуществляемый им проект был выгодным с точки зрения расчетов с банками и эскроу-счетами. Любой дом должен иметь автопарковки. И, чтобы их разместить, до последнего времени нужно было обязательно построить парковочный 2-3-этажный стилобат. В условиях сложного рельефа Владивостока для гаражных помещений это очень дорого и расточительно.

- Предположим, в проекте на 15 000 кв. метров жилья мы предусмотрели парковку на 150 машин, - говорит Владимир Иосифович - Из расчета, что у нас ранее было положено на 1 машино-место 100 квадратных метров жилья. Но теперь от проекта требуют, чтобы одно машино-место приходилось на 50 «квадратов». Норма выросла ровно в два раза! Надо либо «срезать» в проекте в два раза лишние жилые этажи, либо добавить уровни парковки. Срезать - не проблема. Мне нравятся дома пониже. Но как быть с прибылью застройщика, которая у него заключается, например, в двух верхних этажах? Оказывается, все очень просто. Я спрашивал у разных застройщиков, и ответ был один - сейчас цена «квадрата» жилья по этому проекту 100 тыс. рублей, а после корректировки будет 200 тыс. И как с этим быть, если полпред Юрий ТРУТНЕВ требует от нас снижать стоимость квадратного метра?!

Конечно, потребитель во Владивостоке сегодня не готов платить за новое жилье в два раза дороже только из-за того, что в проект включается большее количество машино-мест. Поэтому сегодня зачастую создается искусственная ситуация, когда застройщики вынуждены отказываться от ранее выгодных проектов, потому что строительство парковок угрожает им лишением прибыли и даже самому существованию их компаний. Впрочем, на удорожание строительства жилья влияют не только парковки, но и многие иные причины. И в итоге жилье становится все разорительнее и для строителей, и для покупателей.

КСТАТИ

Незначительная часть новых жилых комплексов во Владивостоке сегодня обеспечивается только приобъектными парковочными местами. Например, жилые комплексы «Зеленый бульвар», «Сахарный ключ», «Садовый квартал», «Восточный луч». На их парковках, как правило, количество машино-мест находится в пределах минимально установленных норм, не более того. Но автомобилизация города такова, что парковок сегодня требуется больше. Иначе машинами заставляются придомовые площадки, скверы и пр.

На фото: В условиях тотального обнищания даже такие услуги покажутся элитными.

Фото Ольги ДОБРОЛЮБОВОЙ

Виктор КУДИНОВ. Газета "Золотой Рог", Владивосток.

Источник