Двухпроцентный барьер

В начале сентября президент РФ Владимир ПУТИН на V Восточном экономическом форуме сообщил, что обещанная Дальнему Востоку под жилье 2-процентная ипотека для молодых семей, молодых неполных семей и граждан, получивших «дальневосточный гектар» будет утверждена еще до конца года. И уже 9 декабря она официально стартовала. На следующий же день во Владивостоке первые три дальневосточные семьи получили из рук в руки сертификаты на такие ипотечные кредиты от Банка ДОМ.РФ. Предполагается, что до конца 2024 года ипотечные кредиты под 2% годовых смогут получить 147 тысяч семей, на общую сумму 450 миллиардов рублей. Недополученные из-за низкой ставки банками доходы им будут возмещаться из бюджета через госструктуру - АО ДОМ.РФ. Кредит заемщику выделяется от 350 000 рублей до 6 миллионов, и только один раз в жизни. При этом от него обязательно требуется первоначальный взнос на покупку нового жилья в размере 20% от размера кредита.

К началу этого года в официальный список банков, которые взялись работать с 2-процентной ипотекой, было включено 14 кредитных организаций. Но в январском своем Послании Федеральному собранию Президент РФ призвал все банки включаться в эту работу. И сейчас список растет.

Спустя 50 дней с начала работы программы «Дальневосточная ипотека», по данным Минвостокразвития, по всем регионам ДФО всеми банками-участниками был заключен 441 кредитный договор на сумму более 1,5 млрд рублей. При этом на Приморье, Хабаровский край и Республику Саха (Якутия) пришелся 301 договор, а на все остальные - 110.

Это, пожалуй, скромный результат, если учесть огромный спрос на данный ипотечный продукт. К середине января Банк ДОМ.РФ получил от граждан около 1 700 заявок на кредиты под 2% годовых на сумму 6,7 миллиардов рублей. Из них больше половины, 867 заявок, поступило от приморцев, 225 - от жителей Якутии, 217 - из Хабаровского края, 178 - из Бурятии, 68 - из Амурской области. Одобрено было 480 кредитов на сумму 1,9 млрд рублей, а договоров в итоге заключено 123, на 438 миллионов рублей. На рассмотрении оставалось еще 956 заявок на 3,6 миллиарда рублей.

Сбербанк в то же время сообщил, что к нему за «дальневосточной ипотекой» обратились более 3 тысяч человек с заявками по кредитам на 9 миллиардов рублей. Более 3 000 заявок поступило в Азиатско-Тихоокеанский банк, который обещает кредиты по этой программе под 1,75%. Около 850 заявлений получил Банк ВТБ, и из них 500 одобрил. Сегодня тысячи заявлений поступили уже и в другие банки.

Высока ли была эффективность по заявкам? В Амурской области в Сбербанк по 2-процентной ипотеке к середине января было подано более 500 заявлений, а выдано кредитов на «более 30 объектов».

На презентации во Владивостоке программы «Дальневосточная ипотека» заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ Данила ЛИТВИНОВ говорил о том, что с потенциальными заемщиками работа была начата еще в сентябре, и был сделан определенный задел. Кроме того, оформить человеку 2-процентный кредит, если он обратился с полным пакетом документов, можно всего за 1 день.

То, что через 45 дней было одобрено меньше половины от принятых заявок, а получено кредитов еще много меньше, свидетельствует, что программа сталкивается с серьезными проблемами.

Появилась информация, что около половины приморцев, обратившихся в банки за 2-процентным кредитом, получают отказы. Но, вероятно, цифра даже несколько приукрашена. Недавно Национальное бюро кредитных историй (НБКИ) отметило примечательный факт, что в 2019 году банки, работающие в России, одобрили лишь 36,9% заявок на кредиты, а в конце года еще меньше - до 32,2%.

Банки очень разборчиво подходят к клиентам. Прежде всего, конечно, общие требования по этому ипотечному продукту. Затем - насколько кредитуемые платежеспособны.

Если обратившийся просит кредит в размере 6 миллионов рублей под 2% годовых на 20 лет, то его платеж должен составлять примерно 30 тысяч рублей в месяц, а необходимый доход за это же время - около 43 тысяч. Но и это зачастую не все. Например, Сбербанк к 2% ипотеки прилагает еще 1% страховки, и в год на 6-миллионный кредит по ней необходимо вносить 152 040 рублей. Если заемщик вдруг нарушает условия кредитования, то ставка по кредиту может быть банком повышена. То есть, 2% годовых твердо не фиксируются, и у заемщика есть определенный риск, что в итоге ему придется платить больше. Кстати, это условие, по страхованию, присутствует в договорах и других банков, но может быть 0,3-0,5%.

Кроме того, на самом деле банк одобряет не ту сумму, которую заемщик просит, а ту, которую, как считают специалисты, он может вернуть. Да и для молодой семьи привлекательный кредит брать «под потолок» рискованно. Поэтому, по данным на 21 января, средний размер кредита под 2% составил около 3,5 миллионов рублей.

Есть еще ряд требований, которые банки предъявляют сегодня претендентам на 2-процентную ипотеку. Это обязательно залог квартиры, апартаментов или иного ценного имущества. Но не «дальневосточный гектар». Справки о доходах за последние 3-5 месяцев или о доходности бизнеса заявителя в течение последних двух лет. Кроме того, для участника программы «Дальневосточный гектар» кредит может быть ограничен по срокам до возраста в 65 лет. Если один из супругов взял ипотеку под 2% для строительства своего дома, то второму кредит не выдадут, хотя он тоже может на своем гектаре строить свой индивидуальный дом. Для молодых семей - ограничение 35 лет. Но регионы уже сейчас обращают внимание, что «лимитируемый» возраст для семей надо поднять до 45 лет, а то и вовсе отменить.

Особо интересует кредитора: обращался ли заявитель в другие банки, и получал ли там подобный кредит. Это важно, поскольку брать такой кредит разрешено единожды.

Казалось бы, что перед молодыми семьями дальневосточников открылся огромный выбор - взял кредит, и покупай понравившуюся квартиру. А на самом деле они столкнулись с тотальным искусственным дефицитом.

Его искусственность уже в том, что кредитуется покупка квартиры только в новострое. Хотя на вторичном рынке ДФО сегодня довольно много качественного жилья, в которое можно въезжать сразу после покупки, не делая ремонта. А новое жилье в ДФО за редким исключением предлагается без отделки.

Как отмечают эксперты по недвижимости, сразу же после анонсирования программы ипотеки под 2%, задолго до начала выдачи кредитов, на рынок нового жилья активно вышли покупатели категорий, которые не попадали в программу, и в основном выкупили самые ликвидные и дешевые квартиры в строящихся домах. Так, в этом сегменте во Владивостоке практически не осталось непроданных или незарезервированных 1-комнатных квартир, и до конца года выход на рынок новых не предвидится. На одобренные банками заявки льготники уже не могут найти варианты для себя, и поэтому вопрос о предоставлении кредита отпадает.

«Дальневосточная ипотека» сразу же вычеркнула возможность получить ее не только в большинстве малых дальневосточных городов, где строительство нового жилья не ведется или ведется в небольших количествах и по целевым госпрограммам, но и в некоторых регионах ДФО. По ним, наверное, надо срочно принимать поправку и вводить разрешение на покупку вторичного жилья.

Сельская дальневосточная ипотека под 2% видится успешной даже для Чукотки, где были определены села, которые под нее подходят в Анадырском, Билибинском и Чукотском районах. Однако ряд сел оказался исключен из программы из-за того, что они не входят в городские округа. Эта же проблема возникла и по нескольким поселкам, входящим в Благовещенский ГО.

В малых дальневосточных городах молодые семьи должны делать выбор - либо покупать жилье на селе, либо в одном из крупных городов ДФО, где ведется активное строительство подходящего для них жилья.

Эту опасность уже пытается предотвратить глава Белогорска из Амурской области Станислав МЕЛЮКОВ, который в конце января провел в городе расширенное совещание с застройщиками по поводу строительства в городе жилья под ипотеку под 2%. Он отметил, что, поскольку ранее жилья было построено достаточно, в последние 10 лет новое не возводилось. Теперь же внезапно возникла потребность - иначе пойдет отток людей из города. Кроме того, ввиду недостаточной платежеспособности горожан, мэр предполагает, что эту ипотеку поддержит и губернаторская инициатива Василия ОРЛОВА - предоставлять молодым семьям региона компенсации на половину первоначального взноса на покупку квартиры из регионального бюджета. В ходе совещания было отмечено, что в городе имеются площадки, на которых можно построить 8 жилых домов на 500 квартир. Своих средств на это у города - мизер. Поэтому вся надежда - на застройщиков и на банки, которые их могут поддержать.

Молодые семьи довольно скованы в средствах, и в основном нацелены на квартиры стандарт-класса (эконом). Но таких объектов, наиболее доступных для покупателей, оказывается, предлагается очень мало. Хабаровчане считают, что у них на весь город всего 1 или 2 таких новостроя. И, конечно, их расположение устраивает далеко не каждого, кто рассчитывает на «ипотечную помощь». И это в крупнейшем городе ДФО. Что же касается квартир в строящихся зданиях класса «комфорт», «бизнес» или даже с претензией на «премиум», то они, конечно, предлагаются, но уже совсем по другим ценам.

В более глобальном масштабе проблема нехватки подходящего под программу жилья проявила себя на Камчатке и в Магаданской области, где предложение в новострое под 2-процентные кредиты сегодня почти «нулевое».

Губернатор Камчатского края Владимир ИЛЮХИН первым заявил, что в этом регионе для молодых семей новая ипотечная программа практически невозможна, потому что объемы нового строительства в регионе небольшие, и оно до сих пор велось без учета введения льготной новации. В январе он смягчил свою оценку, отметив, что профильные ведомства выявили около 50 квартир - в Петропавловске-Камчатском, Елизове и нескольких поселках, которые могут быть реализованы получившим 2-процентные кредиты. Однако для Камчатки это немного. Поэтому без федеральной помощи в строительстве жилья под программу «Дальневосточной ипотеки» не обойтись. Министр по развитию Дальнего Востока и Арктики Александр КОЗЛОВ при встрече с губернатором пообещал, что такая помощь краю будет оказана.

Помощь в строительстве жилья в этом регионе особенно важна потому, что стоимость строительства здесь значительно выше, чем в других регионах ДФО, за счет сейсмики - на 30-36%.

В середине января Камчатская строительная компания «Русский двор» сообщила, что весной этого года она собирается начать строительство микрорайона в Петропавловске-Камчатском на 840 квартир, в котором жилье можно будет приобрести по программе «Дальневосточная ипотека».

В Магаданской области губернатор Сергей НОСОВ сначала оптимистично поручил выделить часть жилого фонда «ЖК «Нагаевский» под реализацию льготной программы ипотеки. Но оказалось, что жилье в жилом комплексе строится за счет регионального бюджета под другие программы, и, чтобы оно шло по новой программе, застройщику надо проявить инициативу - строить часть комплекса за свои или кредитные средства именно под новую программу. Мэр столицы региона Юрий ГРИШАН отметил, что его администрацией ведутся переговоры с подрядчиками о том, чтобы специально начать строительство нового дома под программу, и чтобы уже в начале следующего года первые 64 молодых семьи Колымы могли бы купить квартиры в этом доме.

То есть, особого выбора по многоэтажному новому жилью в этом городе у покупателя нет. Но и острой необходимости тоже нет - обеспеченность построенным в прежние годы жильем здесь сегодня чуть ли не самая высокая по стране - более 30 кв. метров на жителя. Хотя фонд в основном старый и требует капремонта.

О сотнях новоселий под ипотеку в 2% в новых домах в этом регионе говорить пока не приходится. Притом что губернатор выразил надежду, что эта льгота для молодых семей должна помочь закрыть в области около 2 000 вакансий, которые имеются на сегодня.

Есть и такой нюанс: АО «Республиканское ипотечное агентство» оформило первую сделку на ипотеку под 2% в «черте Якутска» под строительство индивидуального дома. То есть, дома вне «дальневосточного гектара» и в пределах крупного города, а не сельской местности. На сайте ипотечной компании, в частности, говорится, что в этом регионе такой кредит дается и под следующую цель: «строительство индивидуального жилого дома на земельном участке (под залог имеющейся недвижимости)».

Насколько это допустимо в других регионах? На вопрос, может ли быть предоставлен такой кредит для многодетной семьи во Владивостоке, чтобы построить дом на участке, выданном по программе бесплатного предоставления участков под ИЖС, в Банке ДОМ.РФ пояснили, что заявку можно рассмотреть, если дом строить в пределах города берется молодая семья до 35 лет включительно, но не старше. Поскольку заявленная семья «состарилась», то предоставление кредита невозможно. Но семья может «переключиться» на «дальневосточный гектар», где такого возрастного ограничения нет.

С кредитом или без можно приобрести «квадратов» жилья ровно столько, на сколько хватит денег. Если цены поднялись, то возможности покупателя сократились. Они ничем не фиксируются. Застройщики сами определяют, поднимать им цены или предлагать значительные скидки. Цены рыночные.

Правда, в российской действительности имеются нормативные «рыночные цены», устанавливаемые государством. Приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 13 декабря 2019 г. № 827/пр «О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по РФ на первое полугодие 2020 года…» эти «средние рыночные цены для России в целом на этот период были определены в размере 46 013 рублей за «квадрат». Для Сахалинской области - 79 331 рубль, для Республика Саха (Якутия) - 73 072, для Камчатки, Чукотки, Бурятии, Еврейской АО и Магаданской области - 65 998, для Хабаровского края - 64 058, Приморья - 63 870, Амурской области - 59 645 и для Забайкалья - 56 009 рублей за квадратный метр нового жилья.

Приморец на сумму кредита в 6 миллионов рублей (который в таком размере, вероятно, редкое исключение) и на 20% к этому первоначального взноса по «среднерыночной цене» мог бы купить примерно 110-115 квадратных метров жилья. Но реальные цены рынка на новое жилье оказываются выше «одобренных», и в итоге можно претендовать на квартиру намного меньшей площади.

Самым дешевым предложением под ипотеку в 2% во Владивостоке считается ЖК «Эко Квартал», где «квадрат» предлагается по 65 000 рублей, а квартира площадью около 80 квадратных метров - за 4,6-4,7 миллионов рублей. Но его сдача предполагается только в 2022 году. Еще в одном новом доме на восточной окраине города - 69 000. Остальные предложения - от 84 000 до 250 000 рублей.

А всего несколько лет назад инвестиционно-строительная компания ООО «Восточный луч» предлагала в одном из районов Владивостока квартиры по программе «Жилье для российской семьи» по цене «квадрата» всего 35 000 рублей.

Специалист по недвижимости компании «Этажи» Александр МЕЗЕНЦЕВ отмечает, что на фоне созданного ажиотажа за первые 50 дней действия программы повышение цен на новостройки во Владивостоке на студии и однокомнатные квартиры в среднем выросли на 16-18%, а на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры - на 14-16%. При этом на рост цен продолжал влиять и переход долевого строительства на проектное финансирование и эскроу-счета. Застройщик резко сократил для покупателя разницу в цене в зависимости от готовности объекта и начинает продажи не на этапах проектирования и котлована, а на более поздних - отделки и ввода в эксплуатацию, когда цены на квартиры уже значительно выше. Замена средств дольщиков на кредиты банков также заметно повышает цену нового «квадрата».

Еще один фактор завышения цен связан с завышением классов объектов, особенно, когда жилье класса «комфорт» выдают за «бизнес-класс». Это же дает и ярко выраженный дефицит на рынке нового жилья в ДФО предложений новостроек «эконом-класса». Это связано и с отсутствием жесткой конкуренции застройщиков, как на западе России, и с отсутствием федеральных застройщиков, которые уже изъявили желание выйти на Дальний Восток. Это подтвердила крупнейшая российская домостроительная компания Группа «ПИК» на Восточном экономическом форуме 2019 года. Дома и квартиры от нее вряд ли смогут выйти на местный рынок в этом году.

При этом цены продолжают расти. Генеральный директор компании ООО «Городской риэлторский центр» Сергей КОСИКОВ считает, что в первом квартале этого года под влиянием «драйва» 2-процентной ипотеки цены на новое жилье во Владивостоке могут подняться примерно на 10%. Каждая покупка у застройщика наиболее дешевых квартир на объекте приводит к тому, что планка цен по нему постепенно повышается.

В Амурской области новострой за год подорожал на 8-9%, что особенно связывают с тем, что цены «подгоняла» ипотека для молодых семей под 6% годовых. Здесь предполагают, что и ипотека под 2% даст ценам новый импульс. Оказывается, было выгоднее взять кредит годом раньше под 9% годовых, чем теперь под 2%. Сегодня привлекательными объектами на рынке нового жилья в Благовещенске считаются квартиры в пределах 80-100 тысяч рублей за «квадрат».

Цены растут по всем дальневосточным регионам. А всплеск их роста в связи с программой ипотеки под 2% делает момент особенно удобным для того, чтобы желающие могли продать свое быстро подорожавшее жилье на востоке страны и купить выгоднее и дешевле на западе страны. Ведь не только новострой дорожает, но и вторичный рынок. И в этом отношении надежда на то, что льготные кредиты дальневосточникам остановят и даже повернут этот процесс миграции обратно, может не оправдаться.

Первый заместитель министра РФ по развитию Дальнего Востока и Арктики Сергей ТЫРЦЕВ отмечал на старте выдачи первых сертификатов на ипотеку под 2%, что министерство предпримет серьезные усилия, чтобы цены на жилье в регионе необоснованно не росли. Но - растут, и с этим сталкиваются не только относящиеся к нескольким льготным категориям, а все дальневосточники.

Резюмируя, можно отметить, что пока программа дала два видимых положительных момента.

Первый - огромный вал заявок на кредиты, показывающий востребованность льготы. Второй - ожил спрос. Но поскольку реальная выдача кредитов сильно тормозится, заемщики уже сейчас оказываются в меньшем выигрыше, чем могли бы быть в конце прошлого года. Быстрый рост цен на новое жилье начинает нивелировать социальную акцию государства. И рост строительства нового жилья, на который она тоже была рассчитана, может не состояться, если спрос «схлопнется», поскольку рост цен в данном случае ничем не опирается на рост доходов жителей региона. А кредиты - их же надо будет обязательно отдавать.

Виктор КУДИНОВ

Журнал "Дальневосточный капитал", январь-февраль, 2020 год.

Источник