Офисный планктон оставили за дверью

В Приморье на фоне перевода работников на удаленку резко упал спрос на деловые пространства

Сегмент офисной недвижимости во Владивостоке можно считать хронически больным. Такого избытка административно-офисных зданий эксперты рынка не наблюдали здесь уже около трех десятков лет. Раньше даже считалось, что излишки, накопившиеся в этом сегменте с царских и советских времен, не давали развиваться новому поколению объектов. Поэтому время от времени в эксплуатацию вводились новые здания, многофункциональные центры, офисные площади в нижних этажах новых жилых комплексов.

Дополнительные офисные квадраты до начала этого года, хотя и с большим трудом, но находили спрос среди покупателей и арендаторов. Сейчас и этот хрупкий спрос рушится как карточный домик под влиянием секвестирования компаниями и учреждениями штатов собственных работников с отправкой большей части их на удаленку.

Реальный спрос

Признаки того, что для офисной недвижимости Владивостока настали тяжелые времена, можно найти без особого труда. Уже по 6-7 лет безуспешно продаются и пустуют некоторые здания ДВФУ в центре Владивостока, которые предлагаются под офисы. Несколько, у которых появились новые собственники, сейчас ремонтируются или же снова заброшены.

На Чуркине в районе ТЦ «Черемушки» уже многие годы строится высотный многофункцинальный центр, где основная часть здания запроектирована под деловое пространство, часть - под аппартаменты. Застройщик Олег ПИКАЛОВ отмечал, что планировал закрыть контур этого здания остеклением еще в прошлом году, где-то к холодам. Но остекление все еще продолжается.

Долгие годы поддерживается миф об особой роли Владивостока в АТР, о его растущей мощи в международных делах. Однако офисные небоскребы крупных международных корпораций и организаций почему-то строятся в других городах.

Средняя цена офисного квадрата во Владивостоке в первом квартале этого года была около 100 тыс. рублей, в то время как квадрат жилья в студии нового дома или в элитном ЖК предлагался по 120-150 тыс. рублей и более. То есть ценность отдельных сегментов массового жилья в городе оказывается выше, чем делового квадрата.

Сегодня цена среднего предлагаемого к продаже офисного помещения в городе дешевле среднего торгового примерно на 25%. То есть приоритеты рынка недвижимости Владивостока - явно не в пользу офисов. А на фоне наметившегося падения на них спроса выставленные на продажу офисные здания и помещения будут вынуждены подешеветь или же надолго зависнуть и попасть в реестры продажного неликвида. Как, например, уже многие месяцы предлагающиеся банковское здание на ул. Тигровой, 7 или 4-этажное офисное здание бывшего комплекса фабрики «Заря».

Убытки вынесут немногие

Генеральный директор ООО «Индустрия-Р» Сергей ДЫМЧЕНКО отмечает, что отказ многих арендаторов от ставших для них лишними офисных помещений ставит собственников перед выбором: либо продавать их, либо сохранять, содержать и нести убытки. В первом квартале этого года вариант с продажей, видимо, был еще достаточно реален и выгоден. Так, средняя цена предложения на все офисные помещения во Владивостоке составляла 100 001 рубль за 1 кв. метр, а средняя цена на помещения в бизнес-центрах - 105 401 рублей за «квадрат». Соответственно, рост к 4-му кварталу прошлого года этих средних цен предложения составил 5,7% и 4,79%.

Однако эксперт увидел тревожную тенденцию уже в начале года: «По итогам первого квартала объем предложения в офисных зданиях Владивостока вырос на 92% и составил 34 068,50 кв.м, что подтверждает вывод о проблемных явлениях в этом сегменте рынка». При этом предложение аренды офисного сегмента рынка недвижимости Владивостока неожиданно превысило предложение по городу помещений в торговых центрах, составившее 33 932,3 кв. метров.

Средние ставки аренды на офисные помещения в целом по городу и по списку основных офисных центров в 1-м квартале предлагались всего на 1,5% меньше, чем в 4-м квартале прошлого года. Соответственно - 869 рублей за 1 кв. метр и - 990 рублей.

Анализ ситуации показывает, что во втором квартале предложение освобождающихся офисных помещений во Владивостоке продолжает быстро расти, и это может повлечь дальнейшее снижение ставок аренды. С другой стороны, из-за падения спроса в «минус» по средним ценам могут уйти и предложения по продажам офисных и административных объектов. Только лишь перевод компаниями сотрудников на постоянную удаленку, как отмечают столичные эксперты, может освободить около 10-15% офисных площадей.

Ставки сделаны

Аналитик компании «Бизнес Метры» Андрей ТКАЧЕНКО считает, что рентабельность аренды офисных зданий и помещений во Владивостоке сегодня предельно низка из-за высоких затрат на их содержание и ремонты, налоги и прочие расходы. Форс-мажорная ситуация с пандемией для их собственников стала серьезным испытанием на выживаемость, и они разделяют позицию крупнейших собственников российской коммерческой недвижимости, которые выступили против законодательных инициатив депутатов Госдумы, разрешающих выход арендаторов из действующих договоров без каких-либо штрафов и санкций в пользу собственников недвижимости. Без арендаторов владение офисной недвижимостью становится убыточно.

Однако арендаторы офисных помещений сегодня столкнулись с проблемами не меньшими, чем у собственников. И одна из них - это проблема непонимания их проблем арендодателями, которые не могут предложить им снижение ставок или же «платежные каникулы» на период действующего карантина и падения бизнеса арендатора, когда он фактически не использует помещения или же использует по минимуму.

Многие собственники офисной недвижимости вынуждены серьезно задуматься о том, как им выйти из кризисной для себя ситуации. И одним из таких выходов представляется изменение назначения офисных помещений и зданий под иные цели.

Как вариант, причем довольно выгодный во Владивостоке, может стать перевод офисных зданий и помещений под жилье и их продажа.

Апартаменты новой волны

Генеральный директор фонда «Институт экономики города» (Москва) Александр ПУЗАНОВ считает, что из офисов, если это законодательно отрегулировать, можно получить и отличные апартаменты, и жилье эконом-класса, доступное для небогатых потребителей, или для сдачи его в аренду.

Для Владивостока это вполне реально, поскольку объекты под жилье более ликвидны, а большинство офисных зданий и помещений находится в привлекательных районах города с хорошо развитой социальной инфраструктурой, транспортом и пр. К тому же, перепрофилируемые под жилье офисы могут успешно пойти под программу «Дальневосточная ипотека», столкнувшуюся сегодня с острым дефицитом объектов, которые могут быть предложены под нее потенциальным участникам.

Вероятно, часть офисных зданий и помещений могут удачно перейти в разряд торговых, где цена квадратного метра и ставки аренды выше. Ситуация подсказывает, что от крупных торговых центров с высокой проходимостью и с повышенными рисками распространения заразы, возможно, придется избавляться. Во всяком случае, о том, что опасные торговые центры надо сносить, уже поговаривают в столице. И это притом что еще недавно, до серьезных пожаров и пандемии, упорно говорилось о том, что такие крупные объекты очень необходимы крупным современным городам, и без них не обойтись.

Вероятно, часть офисных площадей во Владивостоке может попасть и в социальную сферу, но не за рыночную цену. Вряд ли государство может предложить высокую выкупную цену за офисное здание, которое может стать детским садом, и которое, к примеру, в прошлом уже и было детским садом, но приватизировано во времена низкой репродуктивности населения в 1990-х годах.

Возвращение в социалку офисных зданий по шансам близко к нулю, хотя и возможно. Известно, например, что родительский актив школы №9 обращался к городским и краевым властям с просьбой вернуть соседнее здание, выкупленное одной из компаний у ДВФУ, в госсобственность, и отдать его под нужды школы, которой остро не хватает помещений. Компания-владелец обанкротилась, а историческое здание стоит и разрушается. Оказалось, что этому здравому предложению никакого разумного решения сегодня нет.

В конечном счете, собственники офисных зданий и помещений, конечно же, могут вывести их с рынка недвижимости и использовать по принципу «такая корова нужна самому» для своих внутренних разнообразных потребностей. Однако для покрытия затрат на свои возросшие потребности им придется искать какие-то иные доходы взамен планировавшихся от продажи или же аренды этих объектов.

В конечном счете, как вариант, возможно и простое разорение собственников офисной недвижимости, и распродажа ее с аукционов за бесценок.

ВАЖНО

Придется идти на уступки

Судьба многих офисных помещений, сдаваемых в аренду, решается в мае-июне, в ходе переговоров арендаторов с арендодателями по ставкам на очередной квартал. И в ряде случаев, если собственники не откажутся от взимания арендной платы за 1-6 месяцев, они рискуют потерять часть арендаторов, и неизвестно, сколько времени затем им придется потратить на то, чтобы взамен ушедших найти новых.

На фото: Зарабатывать на сдаче в аренду во Владивостоке становится все сложнее.

Фото Ольги ДОБРОЛЮБОВОЙ.

Виктор КУДИНОВ. Газета «Золотой Рог», Владивосток.

Источник