"С приходом ипотеки под 2% люди начали верить в чудеса"

Эксперты делятся своим мнение о возможных плюсах и минусах «дальневосточной ипотеки»

Объемы ипотечного кредитования на Дальнем Востоке, по данным регионального отделения Центробанка, заметно сократились еще осенью прошлого года. Рынок замер в ожидании рекордно низкой для России ипотеки под 2%, инициированной президентом страны Владимиром ПУТИНЫМ в рамках программы «Дальневосточная ипотека».

На данный момент в банк «ДОМ.РФ» поступило несколько сот заявок от потенциальных заемщиков на получение льготной ипотеки под 2%, из них почти половина - одобрена, и ажиотаж продолжает нарастать. А что думают о новом инструменте наши эксперты?

Руководитель промышленного комитета Приморского регионального отделения «Деловой России», финансовый директор ООО «Примполимер» Алексей ДЕШПЕТ:

- Насколько 2%-я ипотека может стать эффективным инструментом, зависит от того, для каких задач этот инструмент предназначался. Предположим, что задачей являлось развитие жилищного строительство за счет ипотечного кредитования. До введения «дальневосточной ипотеки» 70% жилья приобреталось за счет ипотечного кредитования, и спрос фактически был равен предложению. Учитывая ограничения для претендентов на «дальневосточную ипотеку», вряд ли удастся увеличить спрос и процент приобретения за счет ипотечного кредитования. Основной проблемой развития жилищного строительства застройщики называют отсутствие земельных участков, удовлетворяющих критериям привлекательности для покупателей. Квартира должна располагаться в разумной доступности от места работы, учебы или культурного досуга. Сейчас таких участков почти нет.

Вторая (или первая по значимости) задача - удержание и привлечение молодых специалистов на Дальний Восток. По поводу удержания - гораздо более значительный эффект оказало бы рефинансирование уже имеющихся ипотечных кредитов для заемщиков, попадающих под условия «дальневосточной ипотеки», и возможность финансирования сделок со «вторичкой» в городских округах.

Отмечу, что наличие жилья - не основной фактор привлечения населения на Дальний Восток. Тем более, жилья, обремененного ипотекой и обязательной пропиской. Комфортная среда проживания и работа, которых в ДФО нет, гораздо более важные условия.

Можно только порадоваться за тех немногих, кто получил возможность сэкономить с помощью «дальневосточной ипотеки». Предполагаю, что почти 15 миллиардов, выделенные на программу, принесут больше выгоды АО «ДОМ.РФ» за счет разрешенного размещения неиспользованных остатков, чем жителям Дальнего Востока. Надеюсь, что это не являлось основной задачей.

Заместитель генерального директора ООО «Восточный ЛУЧ» Алексей ИСАКОВ:

- Ипотека под 2% с теми условиями, которые озвучены - это реальная поддержка молодых семей на Дальнем Востоке. Ранее вводились программы по сниженной ставке, но там всегда было столько условий, что под них долго приходилось искать клиентов. Поэтому на спрос это большого влияния не оказывало. Уникальность «дальневосточной ипотеки» в том, что она направлена на нашу молодежь, с возможностью для нее «заякориться» на Дальнем Востоке, купив квартиру. Согласно данным Минэкономразвития, объем льготной ипотеки рассчитан не менее чем на 147 тысяч семей. К примеру, наши свечки включают 200 квартир. То есть, чтобы обеспечить одну десятую от этого объема, нам нужно построить 75 домов, это почти 700 тыс. кв. метров. По данным единого реестра застройщиков, в год у нас сдается около 150 тысяч «квадратов». Следовательно, это план на ближайшую пятилетку!

Однозначно, ипотека под 2% подстегнет спрос на новостройки и вторичное жилье. Возможно, вырастут немного цены, поскольку спрос на жилье в Приморье значительно превышает предложение. Повлияло ли это на снижение спроса в осенний период, когда стало известно про 2%? Скорее всего, да. Но осенний спад был вызван и высокой распространенностью квартир в предыдущий период – к лету был ажиотаж у покупателей в ожидании 1 июля. Поэтому еще не накопилась критическая масса для очередной волны. Плюс, многие покупатели ждут скидок от застройщиков в предновогодний период. Мы это слышим от отдела продаж, где менеджеры общаются напрямую с клиентами.

Сдерживающим фактором в строительной индустрии остается переход на проектное финансирование. Часть застройщиков не готовы работать в новых условиях по ряду причин. Другая проходит довольно длительный период согласования (несколько месяцев). А те, кто получил его, строго контролируются банком и не имеют былую возможность снижать цену для удержания доходности проекта, заявленного в банке.

Кандидат экономических наук, финансовый консультант Максим КРИВЕЛЕВИЧ:

- Ипотека под 2% приведет к спекуляциям на рынке недвижимости. Судите сами. Войти в программу льготного ипотечного кредитования смогут далеко не все желающие. Однако, очевидно, что это будут молодые люди до 35 лет. Заманчивое предложение подстегнет интерес покупателей, и, получив одобрение от банка, молодые семьи постараются приобрести «квартиры с размахом».

Эту ситуацию я бы сравнил с покупкой машины. Например, человеку со скромным достатком дают возможность купить автомобиль со значительной скидкой. На радостях, он покупает дорогую машину, обслужить которую в дальнейшем не в состоянии. Аналогично произойдет и с квартирами. Скажем, вместо «двушки» человек купить 4-хкомнатную квартиру в новом доме, рассуждая, что пока есть возможность - надо брать. При этом, как правило, доходы молодых людей, нуждающихся в жилье, не самые высокие. И когда счастливый обладатель квадратных метров столкнется с проблемами ремонта, оплаты ЖКХ и так далее, он глубоко задумается - нужна ли ему такая жилплощадь? В итоге, на рынок будут выставляться квартиры по цене ниже их реальной стоимости.

Генеральный директор ООО «Минерал-1» (ювелирные магазины «Золотой Ажур») Надежда ТКАЧЕНКО:

- Осеннее охлаждение спроса ипотечного кредитования, на мой взгляд, не связано с перспективой ипотеки под 2%. Во-первых, под данный проект попадает далеко не все население Дальнего Востока. Во-вторых, те, кто имели возможность приобрести жилье в ипотеку, - это сделали. И в-третьих, сейчас остались люди, которые могут позволить себе купить жилье на собственные средства, или те, кто при всем желании улучшить свои жилищные условия, реализовать его не могут в силу отсутствия финансов для первоначального взноса. Замечу, что дешевая ипотека - это нормальная практика во многих странах мира, позволяющая решить жилищные проблемы граждан страны. В нашем случае, ипотека под 2% - это позитивный шаг со стороны правительства в сторону дальневосточников, дающий надежду сократить миграцию населения из регионов ДФО.

Политолог, заместитель директора Центра социальных инноваций «Черный куб» Дмитрий ПОЛОЗОВ:

- Следует отметить, что ипотеку под 2% годовых ждали многие дальневосточные семьи, как только стало известно о том, что такая программа вводится правительством. Замечу, первые выдачи кредитов произошли уже буквально через пару дней после официального запуска программы.

К данной мере правительства отношусь как к одной из важных в контексте улучшения качества жизни в дальневосточном регионе, но, увы, пока не определяющей. Кроме того, программа имеет ряд ограничений, не позволяющих ею воспользоваться максимально возможному числу нуждающихся граждан (а значит, и тем, кто потенциально мог бы переехать на Дальний Восток). Речь идет о возрастном ограничении в 35 лет, минимальном первоначальном взносе в 20% и невозможности снизить ставку и реструктуризировать кредит тем, кто ранее уже взял ипотеку и подпал бы под условия программы, если бы немного подождал.

Данные обстоятельства, на мой взгляд, также не позволяют говорить о том, что снижение объемов ипотечного кредитования в последние годы в ДФО - «заслуга» правительственной ипотеки под 2%. Отмечу, что не все регионы ДВ в полной мере еще включились в этот процесс, и не у всех молодых семей потенциально сохранялась или сохраняется вера в реализацию этой программы. Ипотечное кредитование в настоящее время - пожалуй, наиболее экономически сложное для жителей страны ввиду больших ставок и неоптимизированных условий его получения. Интерес к ипотечному кредитованию на время упал, но не потому, что многие ждали чего-то «нового», а потому что перестали соглашаться на прежние «кабальные» условия.

Директор АН «Городской риэлторский центр» Сергей КОСИКОВ:

- Действительно, после заявления президента об ипотеке под 2% для дальневосточников, на рынке наблюдался спад, и покупательского спроса и новых заявок на ипотеку. Многие затаились. Не забываем еще, что весенний ажиотаж на новостройки перед вступлением закона об эскроу-счетах тоже способствовал спаду спроса на квартиры летом-осенью этого года. И сейчас, когда постановление об ипотеке под 2% опубликовано, и уже понятны требования к таким заемщикам, и банки начали выдачу такой ипотеки, - рынок оживился.

Однозначно, в текущей ситуации активизируются продажи новостроек. Это подстегнет цены на новостройки. Но, с другой стороны, мы ожидаем, что на рынке появится больше новых проектов жилых домов. Пока трудно сказать, насколько эта программа будет способствовать снижению оттока населения. Но то, что она сделала более доступным жилье для молодых семей в регионе – это однозначно.

Та часть программы, которая направлена на увеличение спроса в сельских поселениях, на мой взгляд, не даст большого эффекта. И вообще, эта программа должна быть только частью комплексных мер по развитию ДВФО и нашего края в частности. Тогда этот комплекс мер и будет иметь долгосрочный эффект прироста населения в регионе. А сама по себе она, с одной стороны, позволит сделать доступным жилье для определенной категории граждан, даст дополнительный толчок и развитию жилищного строительства, и рынка ипотеки. Но, вместе с тем, это уже в ближайшее время может привести к значительному росту цен.

Председатель Приморского регионального отделения «Деловой России», общественный уполномоченный по вопросам осуществления предпринимательской деятельности на территории Свободного порта Владивосток, ТОР и иных особых экономических зон Алексей ТИМЧЕНКО:

- В ближайшей перспективе ожидается рост спроса на новые квартиры, связанный с возможностью у определенной категории людей получить ипотечное кредитование под 2%. Однако, данный законопроект станет некой точкой отсчета в разрезе стимулирования объемов строительства на Дальнем Востоке. В результате наращивания объемов строительства, цена за «квадрат» постепенно снизится, что для Владивостока, в частности, имеет огромное значение. Это во-первых. Во-вторых, льготная дальневосточная ипотека простимулирует застройку отдаленных регионов ДФО, где строительство не развивается или развивается не эффективно. Так, по программе проектного финансирования в Приморье на сегодняшний день уже работает 20 компаний, тогда как в других регионах реализуется не более двух-трех проектов. В этой связи, ситуация может улучшиться. И в-третьих, согласно планам правительства, более 17 тысяч молодых семей получат собственное жилье на Дальнем Востоке в рамках льготной ипотеки под 2%. Это один из важнейших критериев, способных остановить миграционный поток молодежи из Дальневосточного Федерального округа. Ведь очевидно, что люди которые планировали улучшить свои жилищные условия за счет ИЖК, будут стремиться оформить ипотеку под 2%, так как данный инструмент позволяет колоссально снизить ежемесячный платеж.

Владимир ЗАКУРКО, генеральный директор агентства недвижимости «Метры»:

- На Дальнем Востоке с приходом 2% ипотеки начали верить в чудеса. До последнего население боялось, что эта программа будет для очень ограниченного слоя населения. Но это реально волшебство. В первый же день после подписания данного документа о ДВ ипотеке у нас не замолкали телефоны в офисе. К обеду список желающих был уже весьма внушительным. После обеда проснулась западная часть России и списки стали пополняться быстрей. Правда, далеко не все готовы переезжать с Запада или делать в новой квартире постоянную прописку.

Задача же стоит заселить Дальневосточный регион. Здесь хотелось бы, чтобы правительство продолжило вести грамотную социальную политику и создали ту среду, которую ни на какую другую не захотят поменять: у людей должен быть хороший достаток, т.е. рабочие места с достойной зарплатой на местном уровне, в городах и иных поселениях должна быть отлажена инфраструктура, в первую очередь, для комфортного проживания местных жителей; справедливое соотношение зарплат и цен в магазинах. Возможно, нужно добавить какие-то подъемные для переселения. Хотя, встанет справедливый вопрос - какая тогда мотивация для тех, кто всю жизнь здесь живет? Может, устроить льготные периоды для новых юр.лиц; минимизировать какие-нибудь пошлины на ввозимые товары; продолжать снижать стоимость авиаперелетов и т.д.

Что касается самого продукта, то самый первый вопрос в том, что в городе не так-то и много новостроек, на которые распространяется программа. Скорей всего, когда программа начнет действовать в полном объеме, квартиры подходящие по бюджету быстро разлетятся. Я бы рекомендовал гражданам, которые попадают под эту программу, не тянуть, а пользоваться случаем и покупать площадью сразу ту квартиру, которая необходима, комнату не докупишь потом. Ведь правом дальневосточной ипотеки можно воспользоваться единожды. Естественно, в ближайшее время, в связи с резким спросом, цены на жилье продолжат ползти вверх.

Что же касается негатива, касающегося необходимости иметь первоначальный взнос, которого часто нет, то это уже придирки, так как можно взять тот же потребительский кредит. Главное, что эта ипотека дает нам уникальную возможность: пусть не 10 млн, пусть платеж будет не в 5 раз меньше, чем сейчас, но это реально очень выгодное предложение. Проблема в том, что не все новые дома идут с ремонтом, а ремонт, удовольствие не самое дешевое. Но ведь это гораздо выгоднее, чем платить за съемные метры. Что касается охлаждения ипотечного рынка, которое мы наблюдали последние месяцы - это реально последствия ожидания данной ипотеки. Практически каждый клиент нам говорил, что ждет ее. На сегодняшний день у нас уже количество желающих купить квартиру составляет не одну сотню клиентов.

Директор Азиатско-Тихоокеанского Института миграционных процессов (г. Владивосток), ведущий научный сотрудник Тихоокеанского института географии ДВО РАН, кандидат экономических наук. Юрий АВДЕЕВ:

- Два процента по ипотеке для заемщика на фоне заемных денег под 10-12%, разумеется, отлично. Если же помнить, что есть страны, у которых нулевая ставка, – есть куда развиваться. А для банка это не только упущенная выгода, но и прямые убытки, если помнить, что ставка рефинансирования Центрального банка, по которой коммерческие банки «покупают» у него деньги, 6,5%. Это не идея банков: решение снизить ставку по ипотеке для Дальнего Востока принято главой государства, и важно понять, какую цель преследует государство.

Президент сформулировал так: «Регион должен быть привлекателен для квалифицированных кадров и, конечно, для молодёжи. Здесь живут умные, созидательные люди. Молодым надо дать широкие возможности, открыть пути развития. В первую очередь надо повысить объёмы строительства жилья. Предлагаю запустить специальную ипотечную программу под 2% годовых уже в этом году. Распространить программу на первичный рынок жилья и на владельцев «дальневосточного гектара».

То есть, снижение стоимости кредита должно стать привлекательным для квалифицированных кадров и молодежи, а программу следует распространить на первичный рынок жилья и владельцев «дальневосточного гектара». Поэтому ставку по ипотеке нужно понизить до двух процентов. Простое и ясное решение. Как государственная инициатива отразится на банках, и как будет улаживаться этот вопрос, пусть они разбираются между собой, важнее посмотреть на это с точки зрения участников процесса: строителей, местных и региональных властей, тех самых квалифицированных кадров и молодежи, а также тех, кто брал ипотеку раньше под проценты существенно выше, а еще - на ожидаемые результаты.

Решений на высшем уровне, направленных на повышение привлекательности Дальнего Востока, и до этого принималось немало: ТОРы, СПВ, бесплатный гектар. Но сколько бы инициаторы этих проектов ни пытались убедить нас, что инвестиции стали работать, оживилась экономика, созданы тысячи новых рабочих мест, один только индикатор – убыль населения – гасит любой оптимизм. Люди продолжают уезжать, и новая «замануха» - двухпроцентная ипотека – остановит ли отток? Хочется верить, но червь сомнения грызет, «хотели как лучше…»

Итак, на льготную ипотеку могут рассчитывать молодые люди до 35 лет, и получить ее однажды. – Кто-нибудь задавался вопросом: сколько молодых людей на Дальнем Востоке имеет доход более 50 тыс. рублей в месяц? По данным НОСТРОя, гражданам, чья зарплата меньше 50 тысяч рублей в месяц, ипотека недоступна в принципе. При максимальной сумме ипотеки в 6 млн руб., чтобы оплатить скромное жилье, при таком доходе счастливый владелец в течение 20 лет ежемесячно будет отдавать половину. Сможет ли семья из трех человек все это время жить на 25 тыс. руб.?

Не этим ли объясняется сокращающееся число выдаваемых ипотечных кредитов, как это заметил ЦБ? Сокращается потребительский спрос, за которым неизбежна стагнация в строительной отрасли. Агентство новостей «Строительный бизнес» опубликовало данные, озвученные вице-президентом компании «Нострой» Антоном МОРОЗОМ. Ипотека, которая была в последние годы главным двигателем жилищного рынка и строительства (с ее участием совершалось около 75% сделок по покупке жилья), начинает стремительно «схлопываться»: из запланированных на 2019 год 1,5 млн ипотечных кредитов выдано всего 600 тысяч, а в сентябре этого года падение составило трехкратную величину от запланированного: 246 тысяч против 880 тысяч. Растет количество банкротств застройщиков, головной болью для строителей стала еще одна новация – проектное финансирование, отсекающее мелкие компании.

Это лишь малая толика проблем, которые влекут за собой вроде бы простые и благие решения.

Разумеется, критиковать проще, чем найти эффективное решение. Не возьмусь отвечать «за всю Одессу», но в качестве пилотного проекта решения жилищных проблем, повышения миграционной привлекательности, роста демографического потенциала региона, хотелось бы вместо разрозненных решений, к которым относится и снижение ставки по ипотеке, предложить для обсуждения следующий подход.

Страна с самой большой территорией в решении жилищных проблем может позволить себе отдать предпочтение курсу на малоэтажную застройку. Сегодня это осуществляется стихийно, но удельный вес таких домов растет, потому что это оказывается более экономично как с точки зрения строительных технологий, так и эксплуатации жилища! Представим, что это стало главным направлением для муниципалитетов и субъектов федерации, когда застраиваются не случайно вырванные участки, а системно относительно большие территории оснащаются дорогами, коммуникациями, общественными центрами, вокруг которых затем предлагаются места под застройку. Это позволит еще больше снизить стоимость квадратного метра жилья, искать наиболее эффективные технологические решения, уйти от множества нынешних жилищно-коммунальных проблем, а еще сделать человека ближе к земле.

Решение демографических проблем при таком подходе видится в том, что вновь образуемая молодая семья вместе со свидетельством о браке может получить ключи от выбранного ими дома. В договоре указывается его стоимость и условия возмещения затрат. Условия договора состоят в том, что при рождение первого ребенка стоимость квадратного метра снижается на 10 процентов; второго – уже на 20, третьего – на 50, а рождение каждого последующего – освобождает семью от платы за жилье, а, возможно, и от налогов на недвижимость. Во всем этом - и материнский капитал, и льготная ипотека, и «опережающее развитие». Понятно, что это лишь предэскизный набросок, который нуждается в обсуждении.

На фото: Льготная ипотека, по задумке разработчиков, должна не только заставить остаться в регионе стремительно разбегающуюся молодежь, но и подстегнуть жилищное строительство.

Фото из архива

Анна МАЦОВСКАЯ.

КСТАТИ

От гектара до ипотеки один шаг

Согласно госпрограмме, приобрести жилье по ипотеке под 2% могут супруги не старше 35 лет, а также граждане, не состоящие в браке, не старше 35 лет, имеющие несовершеннолетнего ребенка до 18 лет.

Также оформить ипотеку с господдержкой имеют возможность участники программы «Дальневосточный гектар», получившие земельной участок в ДФО для строительства дома. Они могут взять ипотеку под 2% в банке «ДОМ.РФ» на строительство жилого дома под залог имеющегося жилья. Своим мнением об уникальном продукте с газетой «Золотой Рог» поделились приморские эксперты.

Напомним, максимальная сумма кредита по программе может составить 6 млн рублей, срок кредитования - от 3 до 20 лет. Минимальный первоначальный взнос при покупке жилья должен составить 20% от стоимости жилья. По предварительным расчетам, в рамках программы будет выдано 147 тыс. кредитов на общую сумму до 450 млрд рублей. Средний ежемесячный платеж по 2%-й ипотеке составит 12,3 тыс. рублей.

КРОМЕ ТОГО

Жильцов аварийных домов будут переселять с помощью ипотеки

В Госдуме хотят расселять россиян из непригодного жилья с помощью льготной ипотеки. Для этого разработана соответствующая поправка. Предполагается, что ставка для жильцов аварийных домов будет не более 3%. К 2025 году в новое жилье должны переехать более 500 тыс. человек.

Для этого была разработана поправка к законопроекту «О внесении изменений в Жилищный кодекс». Первый взнос полностью оплатит Фонд содействия реформированию ЖКХ. Такие условия расселения необходимы, поскольку в таких домах преимущественно проживают малообеспеченные россияне, говорится в документе. «Самое главное, что граждане смогут вселяться в новые квартиры сразу, минуя проживание в маневренном фонде и другие трудности», - цитируют «Известия» документ.

Газета «Золотой Рог», Владивосток.

Источник