Сказка, а не ипотека

Доступная ипотека в какой-то степени - фикция, призванная прикрыть резкий рост цен на новое жилье

Застройщики отмечают, что на фоне пандемии покупка жилой недвижимости становится более выгодным и грамотным решением, чем размещение денег на банковских вкладах. Но для многих приморцев, чьи доходы сегодня остаются на уровне прошлого года или же даже сократились, покупка дома или квартиры без заемных средств сегодня практически невозможна. Помочь в этом вроде бы должен «дешевый» ипотечный кредит.

Стоит отметить, что ипотечные продукты банков сегодня отличаются достаточно большим выбором и позволяют самым разным категориям клиентов найти наиболее выгодные решения. На фоне пандемии банки в ряде случаев практикуют предоставление кредитов по сниженным ставкам, добавляя к государственным льготам свои. Не каждый потенциальный заемщик сегодня об этом знает, хотя определенный выбор кредитной организации и ипотечного кредита ему может сэкономить приличную сумму денег.

С «заботой о клиенте»

Для приморских молодых семей интересна программа «Дальневосточная ипотека» под 2% годовых, запущенная в ДФО в конце прошлого года. Сегодня ее предлагают многие банки. Некоторые даже дешевле. Так, Сбербанк при электронной регистрации сделки до конца июня предоставляет такой кредит под 1,7%, Банк Дом. РФ при выполнении определенных условий – под 1,6-1,8%, а Корпорации развития жилищного строительства (КРЖС) и Примсоцбанк – под 1,6%.

Для некоторых покупателей жилья в ряде городских округов региона сегодня предлагается так называемая «сельская ипотека» под 3% годовых. Она только что стартовала в Приморском крае. Во Владивостоке тем, кто под нее подходит, кредиты по этой программе можно брать либо для покупки жилья, либо для строительства нового жилья на расположенных в пределах городского округа островах, полуострове Песчаном, в поселке Трудовом и на других обособленных территориях. Особенно привлекательны условия «сельской ипотеки» сегодня у Россельхозбанка, который со страхованием жизни предлагает ставку по ней 2,7% годовых.

В конце мая Банк «Дом.рф» известил, что он в партнерстве с застройщиками запускает новую программу субсидирования ипотечных ставок при покупке квартир в новостройках, по ставке от 2,9%. Эта программа будет распространяться на проекты отдельных зданий и жилищных комплексов, строящихся за счет проектного финансирования с использованием эскроу-
счетов.

Для работников социальной сферы, молодых семей и граждан иных льготных категорий только что была снижена минимальная ставка по краевой программе «Доступная ипотека». По данным КРЖС, она уменьшилась с 3,65% до 3,45% годовых при покупке жилья в строящемся доме, и до 4,5% – на вторичном рынке жилья. На ставку по договору ипотеки также влияют размер первоначального взноса при покупке жилья и сумма кредита.

Также сегодня интересна ипотека с господдержкой для «семей с детьми». КРЖС и СовкомБанк предоставляют ее сегодня под 4,9% годовых, Сбербанк – под 4,7%.

Несколько отечественных банков в настоящее время предлагают ипотеку в пределах 6,5-7% и без господдержки. Но в основном ставки, конечно, выше - 7,4-11%.

Доверяй, но проверяй

Конкуренция заставляет банки идти на новые льготы по ипотечным продуктам и снижать ставки. И ситуация быстро меняется. Поэтому тем, кто собирается выгодно покупать или строить жилье с помощью заемных средств, прежде чем становиться в очередь за кредитом стоит самому промониторить предложения банков или же воспользоваться оперативной сводной информацией на сайте banki.ru и иных Интернет-ресурсах, проконсультироваться у специалистов выбранного для покупки квартиры застройщика.

В некоторых случаях важно учитывать дополнительные условия банка по предоставлению кредита, которые могут оказаться чем-то невыгодны. Всегда надо семь раз отмерить, думая над выбором – к кому обращаться, потому что берешь деньги чужие, а возвращаешь – свои.

Обратная сторона медали

Доступная ипотека в какой-то степени - фикция, призванная прикрыть резкий рост цен на новое жилье, в котором крайне заинтересованы сегодня как застройщики, так и банки, получившие в свое распоряжение на эскроу-счета сотни миллиардов рублей дольщиков, которыми, видимо, могут распоряжаться как халявным ресурсом.

Переход строительства жилья на проектное финансирование, эскроу-счета и на «дешевые» ипотечные продукты позволил застройщикам в Приморье только за последние полгода поднять цены на строящихся объектах на 10-30%. В результате этого выгода покупателя нового жилья стала фиктивной. За те же деньги он теперь может купить, например, не трехкомнатную квартиру, а двухкомнатную.

К этому стоит добавить и «распил бюджетов», из которых кредитные организации извлекают субсидии на льготные ипотечные кредиты. Огромные средства, выделяемые государством на поддержание «доступности жилья» и доплату банкам за доступную ипотеку, на самом деле субсидируют высокие цены на жилье и сохранение в домостроении низкой производительности труда и высокой себестоимости конечной продукции, то есть жилья. Проценты по ипотеке остаются на самом деле высокими, но компенсируются налогоплательщиками через бюджет.

Принципиально интересы крупных застройщиков и банков консолидировались на извлечении максимальной прибыли из нового жилья, а не на заботе о решении извечной российской жилищной проблемы.

При этом предоставление банками «дешевых» ипотечных кредитов конкретным заемщикам – это есть не что иное, как «работа с материалом» для сохранения высоких цен на жилье и об их нового роста. В этом, кстати, есть свой прямой интерес и государства, которое, обложив налогами недвижимость на основе кадастрово-рыночной оценки объектов, получает с более дорогого квадратного метра больше налогов. И чем больше у граждан окажется жилья, даже связанного обязательствами по ипотеке, тем полнее становится налогооблагаемая база.

Пандемия рано или поздно спадет, а цены останутся

Обнищавший покупатель жилья сегодня большей частью не в состоянии покупать его без заемных средств. Но, обращаясь в банк с заявкой, он должен понимать, что банк может просто отказать в кредите, может обложить его предоставление дополнительными условиями, может выдать значительно меньшую сумму той, на которую заемщик рассчитывал, или по более высоким процентам.

Например, набирающая популярность программа Сбербанка ипотеки под 6,1% не исключает того, что этот кредит может быть выдан по максимальной ставке 7,4% в случаях, если клиент отказывается от навязчивого сервиса электронной регистрации и от страхования жизни и здоровья в соответствии с требованиями банка. Помимо этого, кредит этот может быть выдан в размере от 300 тыс. до 8 млн рублей. Однако для Приморья и иных регионов, кроме столицы и Санкт-Петербурга – в сумме до 3 млн. За эти деньги во Владивостоке сегодня, пожалуй, трудно найти и однокомнатную квартиру в новострое.

Известно, что данная программа «под 6,5% годовых» инициирована президентом РФ до ноября этого года – чтобы поддержать строительный комплекс страны в период коронавирусной пандемии. В дальнейшем же Сбербанк может без проблем пересмотреть свои условия по этой программе, как это бывало часто ранее – без участия клиентов либо своих вкладчиков, ставя их перед свершившимся фактом, что проценты пересмотрены.

Банк может отказать клиенту в ипотеке по таким причинам, как его плохая кредитная история, недостаточный для погашения кредита и процентов по нему доход, наличие иных кредитов, по которым он должен расплачиваться, и недостоверные сведения, предоставленные банку. Опять же, для банков важен такой фактор, как ликвидность залогов, которые они получают по договору ипотечного кредитования. Ведь если клиент не «потянет ипотеку», то залог придется реализовывать, чтобы банк ни в коем случае не пострадал.

Только за апрель этого года доля отказов российских банков на заявки по ипотеке выросла на 4 процентных пункта, до 22%. Однако, вероятно, в эти проценты не входят те, кто отсеялся предварительно, получив ответ на консультацию, даст ли ему банк ипотеку или же нет. Статистика показывает, что с начала действия программы «Дальневосточная ипотека» на 28 тыс. заявок было заключено немногим более 7,6 тыс. договоров. И это при том, что для оформления договора, в крайнем случае, надо всего несколько дней, а при наличии всех требуемых от клиента данных договор заключается буквально за сутки. То есть, на сегодня три четверти заявок либо отказные, либо же под них безуспешно выискиваются объекты, отвечающие строгим требованиям программы.

Ключей на всех не хватает

Известно, что во Владивостоке все квартиры в новострое по минимальным ценам, которые подходили под условия программы, были либо выкуплены, либо зарезервированы еще в начале года, и появление вакантного жилья для программы прогнозируется только на начало следующего года.

В апреле сразу несколько отечественных банков подняли требование к заявителям на ипотеку по первоначальному взносу – с 10% до 20% от стоимости объекта и выше. Но сегодня даже ипотека под 2% не в состоянии набрать платежеспособных молодых дальневосточников, которые способны внести первоначальный взнос в размере 20%. По этой причине Минвостокразвития РФ предложило снизить размер первоначального взноса по дальневосточной ипотеке с 20% до 15%. Сейчас этот вопрос проходит межведомственное согласование, и, вероятно, правительство РФ пойдет на снижение доли первоначального взноса не только по этой, но и по другим льготным ипотечным программам.

Надо отметить, что реальная заинтересованность молодежи в «Дальневосточной ипотеке» в Приморье оказалась довольно низкой – всего около 10%. Под эти запросы требуется всего лишь около 6-8 тыс. квартир или, по оптимистичной оценке, около 400 тысяч кв. метров жилья. Сегодня это менее общего годового ввода жилья по краю. С такими запросами «дальневосточная ипотека» не в состоянии разогнать строительный комплекс региона до ввода жилья свыше 1 млн квадратных метров в год. Другое дело, если эта программа будет распространена на всех дальневосточников без ограничения, плюс - на тех, кто переселяется на Дальний Восток. Плюс – снять ограничения по использованию этого кредита в узком секторе строящегося многоэтажного жилья – направить его на набирающее популярность мало-
этажное строительство, на модернизации под капитальное жилье дач, вторичный рынок и пр.

Заметим, что кредит под 2% годовых сегодня практически не берется для освоения «дальневосточного гектара», хотя в программе это прописано. Это настораживает. Получается, то ли гектарщикам не нужны дешевые кредиты, то ли банки им просто отказывают.

На фото: Обнищавшему покупателю даже нулевая ипотека будет не по карману.

Фото ТАСС.

Виктор КУДИНОВ.

КСТАТИ

Дешевого жилья не ждите

На онлайн-конференции «Рынок недвижимости в новой реальности» и.о. министра строительства и ЖКХ Никита СТАСИШИН сказал, что не видит причин для снижения цен на новое жилье в регионах, поскольку оно может проявить себя исключительно в ущерб качеству строительства, а с другой стороны.

«Сегодня баланс цены квадратного метра и стоимости ипотеки абсолютно уникален. Я считаю, что сегодня лучшее время покупать квартиры. Не надо ничего ждать, поверьте. Ждать нельзя. Хотите купить квартиру - идите и покупайте. А наша задача - сделать так, чтобы дома были достроены, а точно не диктовать застройщику, по какой цене квадратного метра ему надо продавать. Это регулирует рынок», - сказал чиновник.

Газета «Золотой Рог», Владивосток.

Источник