Времена ГУМов уходят в прошлое

В инфраструктуру торговой недвижимости Владивостока должны вписаться, как минимум, два крупных торговых комплекса. Но их владельцам предстоит поломать голову над транспортной доступностью

С начала 90-х годов розничная торговля во Владивостоке прошла несколько революционных этапов, затронувших преобразование торговой недвижимости, в том числе знаковый переход от рынков и киосков к торгово-развлекательным комплексам. Как следствие, дефицита торговых помещений во Владивостоке сегодня нет – на продажу выставлено не менее 100 объектов общей площадью около 18 тыс. кв. метров. Но заявки на новые проекты поступают с завидной регулярностью.

По словам генерального директора ООО «Индустрия-Р» Сергея ДЫМЧЕНКО, в 4 квартале 2019 года средняя цена предлагаемых во Владивостоке торговых площадей даже несколько снизилась по сравнению с 3-м кварталом и составила 109 349 рублей за кв. метр. Правда, в целом предложение за это время немного снизилось, и предлагаемые помещения стали мельче. Но на цены продаж давит расширение предложения торговых помещений в аренду. С 3-го по 4-й квартал оно выросло в 1,5 раза – с 74 483 до 113 447 кв. метров.

По факту, публично предлагается более 400 точек и помещений. Но значительная часть сдается объявлениями об аренде на дверях пустующих бутиков или в окнах зданий, а это значит, что статистика их не замечает.

Излишки на продажу

Среди российских городов с населением до миллиона человек Владивосток по обеспеченности торговыми площадями занимает по стране 13-е место, имея по 252 кв. метра на 1 тыс. жителей, притом что в лидирующем Оренбурге на них приходится по 431 кв. метру.

Конкуренты и большой выбор новых магазинов уводят покупателей из привычных точек, например, пустеет на глазах Владивостокский ГУМ. Бутики постепенно перебираются в торговые центры (ТЦ) «Черемушки», «Седанка Сити», «Калина Молл» и им подобные, а реализация новых больших проектов приведет к краху некоторых из сегодня здравствующих.

Управляющий партнер владивостокского агентства «Бизнес Метры» Андрей ТКАЧЕНКО отмечает, что сегодня труднее торговым центрами, которые изначально ориентировались на более широкий круг покупателей с автомобильной доступностью. Именно они сегодня теряют своего покупателя, если не находят специфическую нишу. Как, например, успешен ТЦ «Бачурин» на Баляева, который позиционировался для покупателей как «эконом» и удачно использует свою выгодную географию и транспортные потоки. Для других актуален поиск своей новой ниши.

В то же время, не столь значителен для города торговый центр, который предполагает построить на острове Русском «Крокус Групп» Араза АГАЛАРОВА, известная в Приморье как застройщик кампуса ДВФУ. Объект площадью около 11 тыс. кв. метров станет хорошим центром местного значения, но не более.

Время «стотысячников»

Для Владивостока сегодня актуальнее «стотысячники», то есть ТЦ площадью свыше 100 тыс. кв. метров, которые были бы привлекательны для мировых брендов. Известно, что они в настоящее время восточнее Красноярска в нашей стране почти не работают. На всем Дальнем Востоке их присутствие оценивается где-то всего в 5% от работающих в стране. Такой комплекс мог бы без проблем вписаться в инфраструктуру дальневосточной столицы.

На самом деле, на подходе имеется два проекта. Над ними работают реальные инвесторы и собираются публично заявить о строительстве этих комплексов в ближайшие полгода. Крупный торговый центр, предварительно площадью около 60-70 тыс. кв. метров, известным в городе застройщиком предполагается разместить в районе Снеговой Пади вблизи пока еще недостроенного ФОКа с круглогодичной ледовой площадкой.

Другой, еще более крупный, торговый центр предполагается построить в «треугольнике» под Артемом, вблизи недавно открытого строительного супермаркета «Леруа Мерлен». Пожалуй, это очень удачная развивающаяся территория для того, чтобы сюда привлекать покупателей из Владивостока, Артема и Надеждинского района. То есть, это будет объект уже агломерационного значения.

Приоритет попал в «петлю»

Недавно о планах строительства во Владивостоке торгового центра площадью 180 тыс. кв. метров заявило ООО «Бизнес групп АГТРК» Романа МИСЮРИНА. Предполагается, что его проектная проходимость составит 50 тыс. посетителей в день. При комплексе будет парковка на 8 тыс. машино-мест. В состав его также должны войти гостиничный комплекс уровня «четыре звезды» на 200 номеров и аквапарк.

Этот проект потенциальным застройщиком был представлен в декабре на заседании краевого инвестиционного совета, который вел губернатор Приморья Олег КОЖЕМЯКО. При этом руководитель края впервые присвоил этому проекту уровень «приоритетного» для инвесторов, наряду с еще одним, который рассматривался одновременно.

Но реализация этого безусловно интересного проекта представляется очень проблемной. И по времени, и по затратам он может проиграть названным выше вариантам, которые скорее всего будут реализованы значительно быстрее, дешевле и менее хлопотно.

Дело в том, что проект ООО «Бизнес групп АГТРК» предполагается осуществить в транспортной «петле» в районе «Некрасовская-Молодежная», которую образует Некрасовский путепровод и дуга участка Транссиба в районе Первой речки.

Руководитель мастерской генпланов института «Приморгражданпроект» Ирина САМОЙЛЕНКО отмечает, что самым реальным и перспективным для этой территории и той, что сейчас находится под нефтебазой и другими хозяйствами по другую сторону путепровода, может быть развитие ее в качестве парковой зоны с определенным набором объектов культурно-рекреационного назначения, как это и предлагалось генпланом Владивостока с начала 60-х. Здесь очень сильна загазованность из-за транспорта, и важно значительное озеленение.

Крупный комплекс может эту проблему обострить, привлекая каждый день тысячи покупателей, а его здания могут снизить проветриваемость долины Первой речки.

В январе проект и план строительства торгово-развлекательного комплекса с аквапарком и гостиницей обсуждались в администрации Владивостока. Серьезной проблемой, по мнению ее профильных специалистов, является транспортная доступность комплекса и нейтрализация последствий притока в этот район большего количества машин. Особенно это болезненно может быть для Некрасовского путепровода. Было предложено предусмотреть строительство автомобильной развязки, рассмотреть возможности организации заездов с улиц Снеговой, Камской, Нефтеветки, Военного шоссе и Народного проспекта, и – предположительного строительства вблизи еще одного автомобильного путепровода.

Роман Мисюрин заверил, что проработки проекта по транспортным связям комплекса выполняются и обнадеживают, что они вполне решаемы.

В администрации выразили вероятность того, что, в конечном счете, представленный проект после доработки окажется скромнее, чем представляется сегодня, поскольку реальные возможности территории потенциальным застройщиком и проектировщиками еще недостаточно учтены. И, в частности, был приведен пример проекта одной из парковок в районе железнодорожного вокзала, которая после учета всех требуемых условий потеряла в проекте две трети от заявленной первоначальным вместимости.

Генеральный директор компании «АССО Инвест Консалтинг» Сергей ОСТРОПОЛЬЦЕВ, ранее исследовавший транспортные потоки города под дорожные проекты, сказал, что выбранная для этого комплекса площадка ему сегодня не подходит. Если попробовать его там разместить, то Некрасовский путепровод будет окончательно парализован. Возможность этого строительства можно рассматривать лишь после реализации проекта ВКАД. Причем проект кольцевой дороги правильнее было бы начинать не со строительства моста с Эгершельда на о. Русский в интересах практически одного лишь Владивостокского торгового порта, а с участка от центра города до Седанки, который сможет разгрузить основную автотранспортную артерию города, соединяющую южную часть города с северной. Тогда Некрасовский путепровод сможет быть разгружен, и можно будет прикинуть – выдержит ли он дополнительную транспортную нагрузку, которая у него обязательно возникнет при обслуживании заявленного проектом комплекса. И – можно ли разрешать это строительство или лучше от него отказаться. К этому можно добавить, что срок строительства ВКАД в лучшем случае составит около 5-6 лет.

Девелопер Олег ПИКАЛОВ считает, что этот проект может вообще не осуществиться, хотя место для него замечательное и во всех отношениях выгодное. Но строительство станет реальным, если проявится только такое чудо, как «глобальная поддержка». Не только со стороны края и города, но и со стороны федерального центра. Ведь этот проект, очень упрощенно, требует финансирования порядка 20 миллиардов рублей. Это без учета финансирования мероприятий по «транспортной нагрузке», о цене которой можно только гадать. При этом около 10 млрд рублей средств инвесторов застройщику надо будет сконцентрировать только для начала строительства, даже если оно будет разбито на несколько этапов.

Олег Юрьевич сомневается, что этот проект сможет получить банковскую поддержку. Но дело не не только в деньгах. Для застройщика эта площадка особенно проблемна – ее подготовка может составить порядка 25-30% стоимости строительства всего комплекса. И с этим можно смириться, если бы не множество нюансов, которые, как показал личный опыт Пикалова, когда он пытался осуществить на этой территории свой проект, сводят все усилия на нет. Попытки их решать в итоги привели к тому, что девелопер от своего проекта отказался. Притом что градосоветом Владивостока проект с замечаниями был одобрен, его пожелания учитывались, и в проект вносились корректировки. Но на уровне управлений администрации постоянно возникали все новые и новые вопросы, которые становились непреодолимыми препонами.

«Красные линии»

Прежде всего, это «правовые реалии» по земельным участкам, которые имеют с десяток договоров. Они находятся в пользовании арендаторов, муниципалитета и сетевиков. В руках железной дороги – исторический водоисточник – скважина с защитной зоной площадью около полугектара. Со всех сторон определенные «красные линии» автомобильной и железной дорог. Здесь же имеется пара бараков, которые ранее были расселены, но теперь возникла проблема с их повторным расселением.

Серьезны проблемы с выносом, или какими-то иными допустимыми решениями по ним, двух теплотрасс, двух магистральных водопроводов, двух канализационных коллекторов. Обязательно должен быть зарегулирован участок протекающей по территории речки с учетом водоохранных мероприятий. К этому относительно недавно добавился и газопровод, который проходит через этот участок на ТЭЦ-1. Вынос только лишь его может стоить около 1 млрд рублей, и то, если на то будет добрая воля «Газпрома».

Только решив все эти и другие вопросы по подготовке площадки в «некрасовской петле», застройщик, без учета времени на проектирование, согласования и экспертизу, сможет попытаться реализовать проект заявленного им комплекса в течение 3,5-4,5 лет. Или несколько быстрее, если конструктив по проекту будет предложен в легких конструкциях.

Андрей Ткаченко согласился с мнением Олег Пикалова, подметив, что лично он, как эксперт по развитию торговой недвижимости, пока не располагает информацией, что новый инициатор застройки этой территории опирается на надежное финансирование. И это в отличие от двух ранее названных им проектов, реализация которых может начаться уже в этом году и, на его взгляд, имеет более высокие шансы на успех.

КСТАТИ

Действующим игрокам не стоит бояться конкуренции со стороны недостроенного торгового центра на ул. Тобольской – его, скорее всего, будет предложено снести, поскольку при осуществлении этого строительства были серьезные нарушения, а в дальнейшем объект с высокой степенью готовности долгое время был заброшен и потерял качество. Скорее всего, никогда не будет достроен и торгово-развлекательный центр в районе «Постышева».

На фото: «Пионеры» большой торговли Владивостока, в том числе местный ГУМ, проигрывают конкуренцию новым мегапроектам.

Фото Евгении ПРИЙМАК

Виктор КУДИНОВ. Газета «Золотой Рог», Владивосток.

Источник